三部门“围堵” 违规经营贷

◎ 文 《法人》全媒体记者 曹萌

房地产金融监管正在从个人端口和企业端口全面强化。3月26日，为落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称“通知”）。

通知指出，近年来，虽然经营用途贷款在满足企业临时性周转性资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用，但近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

严控经营贷违规入市

个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款的主要服务对象是个体工商户和小微企业，具有额度小、审批灵活、利率相对较低等特点，是银行下沉信贷服务重心、解决客户融资难题的重要抓手。尤其在新冠疫情期间，更有利于纾困企业。截至2020年年末，普惠小微贷款余额15.1万亿元，同比增长30.3%，农户生产经营贷款余额5.99万亿元，同比增长11.5%，为“六稳”“六保”提供有力支撑。

“经营贷是助力实体经济发展、破解小微企业融资难题的重要工具，应切实把普惠金融落到实处。”中国银行研究院博士后郑忱阳对《法人》记者表示，2020年以来，监管层多次强调严禁经营贷违规流入楼市，上海、北京银保监局相继发文加强个人经营性贷款管理，整治个人贷款资金违规流入房地产市场，此次通知充分体现了监管层让经营贷回归本质的决心，以更好地支持实体经济发展。

今年3月以来，房地产调控再度加码。中国银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上指出，现在房地产金融化、泡沫化倾向还比较强，去年投向房地产的贷款增速第一次降到平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。

随后，一线城市及热点二线城市对于违规经营贷展开严格排查。北京、上海、广州和深圳等地的金融监管部门，对辖内银行经营贷、消费贷等资金违规流入房地产领域进行了集中排查。

银行业金融机构加强三查

3月18日，深圳银保监局、人民银行深圳中心支行发布《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》，列举了银行资金违规流入楼市的三种典型案例，包括银行员工误导客户套取经营性贷款买房、客户经理在微信公众号不规范开展业务宣传、个人套取经营贷资金违规流入房地产市场。

通报强调，辖内银行应坚持“房住不炒”定位；持续防范信贷资金违规流入房地产领域，如对贷款发放前后半年内借款人及其配偶名下有新增房产记录的，进一步严格审查贷款实际用途；强化员工管理，严厉打击银行业务人员与中介机构无序开展合作、扰乱市场等行为；有效识别防范“不良中介”包装“不实申贷材料”风险。

值得注意的是，上述通报还特别强调，要加强对借款人资质的核查，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。随后据媒体报道，有大行需结清消费贷、经营贷方批房贷。

截至目前，4个一线城市及西安等明确出台严控经营贷违规入市、追回贷款的政策。西安甚至提出“移交公安机关调查处理”要求，对于情节严重、数额巨大的违法违规行为将从“行政管理”上升至“司法介入”，处罚措施升级。

此外，杭州、湖州、西安等地房地产开发贷款管理，包括开发贷款资金封闭管理、购地金额来源审查、预售资金监管等多方面，对房企资金管控进一步加深。

首次系统性管控经营贷

对于此次三部门联合发文，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，贝壳研究院高级分析师潘浩指出，2020年第三季度集中出台调控措施后，调控城市市场趋于平稳，但有向其他城市传导的情况出现。此次对经营贷违规流入楼市的查处从城市上升到了中央，进一步体现了房地产市场从紧、从严的管理导向。

对此，郑忱阳表示，通知主要影响的是少数合规意识弱、风控能力差、对房地产资产过度依赖的中小银行，对其经营贷审批和管理将更为严格。对小微企业而言，银行会持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度，保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性。银行和监管层将会形成合力，从经营贷的贷前审批到贷后管理各环节落实主体责任，不会“误伤”真正需要申请经营性贷款的小微企业和个体工商户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次银保监会等部门首次系统对经营贷进行管控，并明确了“空壳公司”概念。从实际过程看，“空壳公司”的确存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。类似“空壳公司”后续将面临较大的审查，严管“空壳公司”注册行为很关键。

此外，严跃进还告诉记者，通知明确规定，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于一年的，审慎确定贷款抵押成数。

从此项规定可以看出，这两年房产炒作过程中出现了一种做法，即先借款买房然后通过抵押来套取资金，是一种很隐蔽的骗贷模式。当前对于此类抵押的做法进行规范，有助于打击“买房—抵押—融资—再买房”的炒房模式。