住房限购政策对湖南省房价影响分析

河北地质大学 常 瑜

一、绪论

（一）研究背景与目的

住房是生活之根本，也是我们得以生存的关键所在。但是在这个快速发展的时代，房价的上涨速度远远超出我们的收入水平。该问题的出现不利于人们生活的幸福，也影响房地产业的发展，高额房价导致大部分人会选择租房，造成楼盘闲置，这样的话对于富有的人也不失为一个赚钱的机会，因此贫富差距越来越大[1]。为了增强人们生活的幸福感和保持我们所处社会的稳定和谐的发展，房价的问题需要积极解 决。

（二）研究内容

本文通过对国内外文献的阅读分析，并结合网络相关知识，利用我们所处的大环境，对住房限购政策进行说明，同时搜集数据进行变量和方法的解释，最后采用双重差分法，利用搜集到的数据进行理论与实证相结合，并对最后的结论分析解释，提出相应建议[2]。

二、理论基础

（一）住房限购政策

房地产价格从2001 年起开始迅猛上涨[3]，限购政策随之出台。长沙作为一线城市，在2011 年也提出对住房的相关措施政策。长沙针对此提出的措施为：

拥有长沙市内户口的家庭只能购买2 套房屋，如之前长沙市内已有一套房屋的，在首套房屋产权证满3 年才可以购买第二套。

如果有长沙户籍但为未婚人士的，与父母在同一户口本且父母在限购区域只有一套房屋的，可购买一套住房，拥有本市户口的在9 月23 日前离异的单身人士，与未婚者享有同等待遇。

不是本市户籍的话只能购买一套商品住宅房，如果是非本市户籍连续两年缴纳社保或者个税；大专及以上学历或技师职称的人才可申请购房但不能落户；35 周岁以下全日制本科以上学历的可在购买房屋后落户长沙户籍；现役军官、士官、义务兵；务工人员落户，这5 种情况下能够获得买房的资格。

（二）研究对象及方法

1.研究对象

住房限购方案最早是在2010 年提出。本文选择湖南省限购政策前后的2010 年和2011 年的14 个市相关数据作为研究对象，分析对比限购政策的效果。

只判断限购政策对住宅价格的影响是不全面的，故除了被解释变量住宅房屋平均价格（元/平方米）之外，另外加入四个变量，该市GDP（亿元）、年末总人口数（万人）、在职员工年平均工资（元）和住宅房屋销售面积（平方米）。

城市GDP 代表该市的经济发展水平，是衡量城市经济活动的重要指标。城市年末总人口数影响日常生活中各方面的需求，人口数量增加会促进房地产业的发展。在职员工年平均工资代表着收入水平的高低，收入与消费往往是成正比的，收入越高负担房价得能力也就越强。销售面积的大小反映出该城市在某一时间段内房地产业的发展好坏，体现人们对房屋购买量的多少。房价选取每平米住宅房屋的价钱，对于限购政策来讲，涵盖的是与我们生活密切相关的住宅，选择住宅价格进行研究符合人们对房价更好的认识，也符合对热点问题的了解。

2.研究方法

双重差分法适用于事前个体都没有受到政策干预，而事后只有一组个体受到政策干预。政策实施的时间点和是否受到政策干预这两个变量将样本分成了四组。双重差分法的使用要满足共同趋势、共同区间、外生性和SUVTA 假设。

双重差分法在一定程度上避免了内生性问题，政策相较于主体一般是外生的，不存在逆向因果问题。在使用该方法时对于分组变量D，若个体i 受到政策影响属于处理组，对应取值为1，如果个体i 政策出台前该值取0，则个体i 属于对照组。针对政策实施时间变量T，政策实施之前取值为0，政策实施之后为1，D*T 为分组虚拟变量与政策实施虚拟变量的交互项，它的系数就反映了政策实施的净效应。这样长沙作为干预组等于1，其余13 个市作为控制组为0。

在双重差分法中，共同趋势假设占据重要的地位，对于湖南省不同市房价，在政策实施之前呈现出同样的上升态势，但是上涨数值却各不相同。因此要探究有没有同一时间段内会影响研究对象发生同样变化的政策，为了防止这一问题出现，可以扩大时间年限使分析的正确性更高。

三、双重差分法分析

（一）数据预处理

湖南省14 个市在2010 年和2011 年这两个时间段内，长沙率先实行了住房限购政策。先对数据进行一个基本情况了解。

图1 数据分析图

t 为限购政策前后的两个时间段，treated 为是否实行住房限购政策。14 个市在这期间内GDP 的数值相差比较大，说明14 个市经济发展极度不平衡。忽略住房限购政策对房价的影响，利用回归分析得到GDP、年平均工资对房价的影响是正向的，年末的总人口数量和住宅房屋销售面积则对房价产生负向影响。

（二）双重差分法

基于双重差分法的理论，利用回归DID 估计住房限购政策对湖南不同市房价的影响。

由于GDP 在一定程度上关系着限购政策的发布，因而分析只选择另外三个因素作为协变量进行分析。不控制三个协变量进行DID 回归得到实施干预的长沙对房价的影响更大。控制协变量之后的回归发现总人口、年平均工资和受干预市对房价产生反向影响，这些因素的数值上涨时会引起房价的下跌。剩余的变量对房价产生同向的影响。

图2 回归DlD 图

不控制四个协变量进行DID 回归得到住房限购政策的通过在显著情况下令长沙住房价格每平方米上升680.335 元。控制四个协变量时得出住房限购政策使长沙每平方米房价相比之前增加了1321 元，但p 值在任何水平下都不显著，所以再加入协变量之后的分析意义不大。

在分析基础上，研究住房限购政策干预对房价30 和90分位的影响。都显著的情况下30 分位上的干预政策令住房价格增加1809 元，90 分位上令住房价格增加1059 元。综合结果发现限购政策颁布之后反而使长沙房价表现出来上升态势。

四、结论与建议

（一）总结

应用双重差分法分析发现在协变量控制与否的情况下，发布的干预政策对长沙房价有增加的影响，两者皆通过显著性检验，表明加入协变量起到使房价上升的作用。回归双重分析得到没有控制协变量时，时间、干预市和两者的交互作用对房价带来正向影响。控制协变量时干预时间与干预组的交互作用对房价产生同向影响。这与预期的住房限购政策引起房价降低不符。

该结果说明住房限购政策在短时期内不但不会阻止房价上涨，还会促进房价上涨。一方面是由于政策实施在时间上具有滞后性。一方面由于实行住房限购政策之前，一部分人提前了解消息购买多套房屋，住房需求量增大但供给不足时会使得房价增加[4]。

（二）建议

在继续推行住房限购政策的同时，从多个方面提出相应的方法政策共同作用来抑制房价的上涨。银行的贷款利率要作出相应的提高，适当减少流入房地产业的资金，维持该产业的平稳发展。大力宣传租房的方法，可以有效避免房屋需求量过大的时造成房价的上升。