小学学区对周边住宅价格的溢价分析——以武汉市江岸区为例

钱文颖 华中科技大学公共管理学院

教育资源作为社会公共资源的重要组成部分之一，对于周边住宅价格具有特殊影响，诸多学者证明了学校教育质量与周边住宅价格具有正相关关系。Oates[1]首次提出教育配套质量及其资本化的概念；Bogrant 等[2]证实了拥有良好声誉的学校周边的住宅价格水平也更高。在我国，温海珍[3]探究了杭州市的各类教育配套对于周边房价的影响，发现义务教育配套存在着显著学区效应。另外，梁立雨[4]研究了深圳市中学教育设施对房价资本化程度的影响，并证明了升学率等学校特征因素对房价有正向助推作用。刘润秋[5]等以成都市武侯区二手房为样本探究了教育资本化程度，得出了教育配套质量的提升导致学区房溢价的现象正呈现区片化趋势的结论。

综上所述，以往研究多将小学作为教育资源纳入公共服务的一个类别，并未就其自身对房价的影响进行讨论，小学作为义务教育的重要组成部分之一，对周边住宅价格有着特殊影响。因此，本文选取武汉市主城区江岸区390个小区的数据，采用特征价格模型探究小学教育配套对于周边二手房价格的影响。

一、数据来源和变量选择

(一)研究区域与数据

武汉是长江经济带核心城市，江岸区是武汉市主城区之一，辖区内教育资源丰富，共有2 所省级、7 所市级、31 所普通共计40 所公办小学，研究结果具有较强代表性。本文利用爬虫软件从链家网站获取了江岸区390 个小区的1 353 个住宅样本。

(二)变量的选择与量化

特征价格法常被用于研究公共产品对房地产价格的影响机制，该模型的解释变量主要包括邻里、区位和建筑三大特征，为探究小学教育资源对于房价的影响，本文将教育特征从邻里特征中独立出来，设立对口小学等级、小学距离两个指标。此外，依据实际情况，选取了其他14 个指标并进行赋值。有关变量情况见表1。

表1 特征变量的选择、赋值及预期符号

二、小学教育配套对周边二手房价格的影响分析

(一)模型的设定

线性、对数和半对数是特征价格模型通常采用的3 种基本函数形式。经过比较，本文采取对数形式建立模型。其中，连续型变量采用对数形式，非连续性变量采用线性形式。具体表达式如下：

式中，P 为周边二手房的成交价格；βo、βi、βj为待估计系数；Xi为连续型特征变量；Xj为非连续性特征变量；ε 为误差项。

(二)模型的检验

spss 软件被用于对数据进行多元逐步回归处理，并将统计显著性不强的变量逐步剔除，最终进入模型的有小学等级、小学距离、房龄、装修程度、长江距离、江汉路距离、公交站、银行、三甲医院和公园这10 个变量。对数形式模型的调整R2 为0.503，表明其拟合程度较好。此外，多数变量的回归系数均在置信水平α=0.05 水平上通过了显著性检验。同时，各特征变量的VIF 均低于临界值10，较好地解决了自变量的多重共线性问题。综上所述，本文使用的对数模型对样本数据的拟合在统计上有意义，回归方程有效[6]。

(三)特征价格模型结果分析

1.住宅特征的符号分析

除了银行和三甲医院数量的回归系数与预期相反，其余变量符号均与预期一致。银行系数为负，可能是由于如今在线支付技术蓬勃发展，人们能在手机上进行相关操作，因此相比银行数量，入学指标更值得关注。三甲医院数量系数为负，原因可能是接近三甲医院的地方，人们可能会对有害病菌产生顾虑而不愿在那里居住，特别是如今全球正在对抗新冠肺炎疫情，可能会增大感染风险。小学等级系数为正，说明重点小学入学资格与周边住宅价格具有正向关系；小学距离系数为负，说明消费者更偏好距离学校较近的住宅。另外6 个变量中，装修程度、公交站和公园数量对周边住宅房价有正向影响，房龄、距长江距离、距江汉路距离则对周边住宅房价有负的影响。

2.特征变量的价格弹性分析

在对数模型中，往往连续型变量的回归系数即为该变量的弹性系数；但非连续型变量不能直接采用回归系数的数值，而是要经过一定转换，具体计算公式为：半弹性系数=100(-1)×(eB-1)，经过转换，住宅与小学距离的价格弹性系数为-0.069，说明在同样条件下，小区与对应小学的距离每增加1%，房价即降低0.069%；而非连续型变量小学等级的半弹性系数为15.142，即其他条件保持不变时，小学质量每增加一个等级，周边房价会上涨15.142%。

三、结论与讨论

(一)总体来看，住宅所在片区是否具有重点小学入学资格对于房屋溢价具有积极效应，即同等条件下住宅对应的小学质量等级越高，住宅价格也相应越高。由于武汉市遵循“划片对口、免试就近”入学政策，人们往往愿意付出更高的成本购买重点学校对应的住宅。

(二)住宅价格随着与对应学校距离的增大而降低，表明学校距离对周边住宅溢价具有负面效应，但相对来说影响程度较小。原因可能是由于小学生年纪较小，家长在购房时会将学校距离纳入考量，因此与小学距离越近房价越高；同时，消费者在购房时更注重住宅所在片区是否有重点小学的入学资格，因而学校距离的影响程度低于学校等级的影响程度。

(三)研究结论揭示了城市教育资源的均等化分配依然任重而道远，重点小学对周边二手房价格存在较明显的溢价效应。促进教育资源质量发展的均衡化、落实教育公平理念，仍需政府和社会的进一步探索与努力。■