贝壳上调佣金标准

敖瑾

钱攒得不够房价增速快？现在中介费怕是也要涨了。

近日，贝壳在多地上调中介费的消息引发了购房者的热议。

有消息称，自2月18日起，重庆贝壳服务平台、重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%，买方2%，而此前为卖方0%，买方2%。

此外，在2020年12月底，郑州贝壳系所有门店也宣布，于2021年1月起上调郑州地区中介收费标准至3%。

贝壳目前是国内最大的房产在线交易平台，其在上海、广州、深圳、成都等地的佣金一直为3%。也就是说，以机构统计的深圳二手房均价55766元/平米计算，在深圳交易一套80平米的二手房，中介费可能达到13万元。

“旗下各中介品牌有自主调整权限”

针对重庆贝壳上调佣金的消息，南都周刊记者致电了重庆贝壳，相关负责人回应称，“重庆贝壳这次的费率调整，是把贷款服务费那部分的比例取消了，然后更加明确了二手房交易买卖双方的服务费出资比例。”

按照该负责人的说法，重庆房地产中介行业目前普遍的交易费用情况是，收取交易总价2%的佣金，以及1.5%的贷款服务费。而这次调整提出取消贷款服务费，是因为存在一些收费乱象。“在重庆本地出现了一些案例，比如有一些购房者在贷款过程中，还被中介要求缴纳评估费，收500-2000元的都有，银行贷款过程中还衍生出了一些催款的、催审批等的服务费用。”据其表示，此次调整后，重庆贝壳系中介的贷款服务费将固定为2000元。

该负责人还表示，重庆贝壳这次提出的“对业主佣金不高于总房款1%，对客户佣金不高于2%”是对旗下各个中介品牌的价格“指导标准”，“每个品牌是有自主调整权限的。”

讲到这里就要介绍一下贝壳的业务模式了。

贝壳找房本身不是一个房产中介品牌，而是一个中介平台，平台上集纳了各个加盟入驻的房屋中介品牌。贝壳找房南部战区区首兼深圳城市总经理张海明曾表示，贝壳找房虽然是平台，但商业模式跟一般的平台有所差异，营收并不是来自于端口费，而是佣金。“贝壳是按结果收费，有成交了，贝壳按成交多少收百分比。而根据城市不同，贝壳在每个城市收费也不一样。”

贝壳找房招股书显示，截至2020年6月30日，贝壳找房平台共入驻超过260个房地产经纪品牌，入驻贝壳平台的品牌大概可以分三类，一类是自有或收购的品牌，例如链家、德佑;第二类，是与贝壳达成战略合作或结盟的全国性品牌，例如中环地产、21世纪不动产;第三类，希望从贝壳身上寻求解决方案的中小品牌，例如西安百年行、长春优铭家等。

事实上，贝壳找房在刚上线时，曾遭到业内中介品牌的“孤立”。

2018年，当时国内最大的房地产流量平台58集团召集了我爱我家、中原地产、21世纪不动产等国内比较大型的房地产经纪公司，发起一场没有链家的全行业“真房源誓约仪式”。而贝壳找房正是由链家在当时推出的新平台。

而在一年后的2019年4月，21世纪不动产宣布入驻贝壳找房。据中国经营报报道，目前贝壳占据着近10%的市场份额。在2019年已经凭借2.1万亿元总交易额，成为国内最大的房产在线交易平台。

目前，有重庆链家、重庆德佑及重庆21世纪不动产的经纪人向媒体确认，公司已经执行新的费率标准。而郑州当地的贝壳旗下门店则暂未开始执行新标准。

目前，贝壳在上海、广州、深圳、成都等地的佣金也为3%。

深圳贝壳相关工作人员对南都周刊记者表示，“贝壳深圳倡导的佣金费率一直维持在3%以内。”佣金一直是由购房者支付。去年11月，深圳贝壳提出了佣金双向收取的机制，即业主佣金不高于总房款1%，客户佣金不高于2%。但实际执行情况似乎变化不大。

涨价部分仍由买家负担？

从贝壳系近段时间以来的佣金标准变动可以看到，中介佣金变化趋势主要有两方面，一方面是总体佣金费率呈上涨趋势，另一方面则是佣金有逐渐转向双向收取的趋势。

但對于购房者来说，二手房业主需要承担的费用，大概率还是会转嫁到自己身上，表现为房屋成交价可能上涨，加重了购房者的买房负担。

多名房屋中介机构的经纪人向南都周刊记者表示，目前在实际交易过程中，佣金大多数情况下都是由购房者承担。“一般都是客户给佣金的，只有小部分业主会给一点，给的也不多。”一位深圳链家的经纪人称。

重庆贝壳相关负责人则表示，买家和卖家双方的议价权还是取决于二手房市场的总体形势，就重庆当地而言，买家目前有较大的议价空间。

“重庆目前二手存量房还是比较多的，整个市场存量房有20多万套，库存压力比较大，二手房成交周期已经超过90天。在这种情况下，业主在定价上相对来说就不会过于强势。如果将佣金这部分转到买方，价格比市场价抬高了个一两万，成交周期很可能就会拉长一两个月，真想卖房的业主是很在意这个成交时间的。”

而取消贷款服务费、上调交易佣金，更大的积极意义或许还作用于贝壳系内部。贝壳模式下，贝壳盈利方式是，它作为平台按照房屋成交额收取一定比例的费用，而加盟的中介品牌及其经纪人的盈利方式则是，根据他们在整个二手房交易中各环节的贡献率进行分佣。

据重庆贝壳相关负责人透露，在过去执行收取2%佣金以及1.5%贷款服务费时，按照贝壳系内部的服务费分成规则，贷款服务费这部分，分成全部归客源端（负责房源、业主关系维护）的经纪人，而佣金部分，则是客源端和房源端（负责客源、客户关系维护）的经纪人都可以获取一定比例的分成。取消贷款服务费、上调交易佣金，房源端的经纪人就可以在更大的佣金基数上获取分成。“这样一方面，我们内部可以明确房源业主真实希望获得的成交价，减少交易过程中经纪人对内部上报的水分，另一方面，也是鼓励经纪人更注重对业主关系的维护，稳固房源，而不只是关注到客源方面。”

服务跟上了吗？

2015年前后，房屋中介行业出现了带着互联网标签的搅局者。以爱屋吉屋为首的一批“互联网房产中介”，带着丰厚资本闯进房地产中介行业，以互联网企业惯用的“低价”打法——压低佣金，试图以此在短期内迅速提高市占率，在获取市场规模后再上涨佣金获利。

当时，爱屋吉屋、搜房网等多个互联网中介一度打出了二手房佣金1%甚至0.5%的超低价，积极抢占市场。这逼着传统中介也纷纷降低佣金以抵御新入局者的猛烈冲击。房屋中介领域的头部玩家链家推出丁丁租房，降低租房方面的中介费;我爱我家则推出“120平方米以上房源佣金1.5%”的价格策略。我爱我家公司总裁胡景晖当时表示，并非有意打价格战，而是想借机考察改善型购房者对价格的敏感性。“在无法通过技术手段真正实现成本降低和效率提高的情形之下，贸然降价并不是长久之计。”

胡景晖一语成谶，那些当年采取低价策略的互联网中介，还没来得及将佣金涨回到市场价前，就已经纷纷倒下。曾经名噪一时的爱屋吉屋，于2019年1月底停止对外正常业务，进入善后清算程序。

业内人士曾经分析，互联网房屋中介的纷纷倒下表明，过分压缩佣金不具备经营上的可持续性，此外，对购房者而言，低价策略只能短期博得关注，但在房产这类大宗交易上，購房者更注重的还是中介服务品质。而对于购房者来说，最直接的中介服务评判标准就是，中介是否可以帮自己获得更大的议价空间。

但现实情况是，目前购房者不但最后要承担不断上调的佣金，还很难在买房时争取到更多的议价权。一个重要的原因就是，目前国内房地产中介的代理模式仍然是双边代理。双边代理意味着，房产经纪要同时服务买家和卖家，兼顾双方的利益，但卖家和买家的利益相悖，卖家希望价格越高越好，而买家则希望价格越低越好。

中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬采访时曾表示，为了达成交易、拿到佣金，经纪人可能要损失其中一方的利益。“经纪人为了达成交易，可能会帮助强势的一方，打压弱势一方。在过去20多年，中国的房地产市场多数时候是卖方市场，买方处于弱势地位，这就造成了买方既出了中介费，还对服务不满意。”

据人民网报道，由房通网联合腾讯网在2015年发起的调查显示，超过八成的购房者认为，房地产中介行业通行的中介费标准太高。

现在，携“低佣金”的中介行业搅局者已经黯然落败，存留下来的中介机构要么在维持原有的佣金标准，要么在悄悄上调佣金，未来佣金下调的可能性微乎其微，购房者还能期待的就只剩下房产中介的服务能跟上了。