房地产开发企业成本控制存在的问题及对策分析

魏丹妮

【摘要】房地产开发企业是我国市场经济的主要组成部分，也是推动我国经济发展的重要产业形式。在市场竞争形势日益激烈的当下，只有提高成本管理质量，房地产开发企业才能够在市场活动中获得更大的利益空间，占领市场的主动权。一旦成本失控，不仅企业会产生经济损失，还会对房地产行业造成打击，影响市场活动的正常开展。本文就房地产开发企业成本控制存在的问题进行分析，提出对应的解决策略，为房地产开发企业的成本控制提供参考。

【关键词】房地产;企业;成本控制;问题

1、房地产开发企业成本控制概述

房地产开发企业工程项目成本控制是其项目管理重要组成部分，通过对成本的有效管理，能够使房地产开发企业的经济效益最大化。早期的房地产行业发展态势良好，企业成本可以通过产品销售环节弥补，因此有些企业对于成本控制并不重视，这就造成了企业内部没有形成完善的成本控制体系，给企业当前的发展和成本控制造成了巨大的障碍。在开展成本控制工作之前，需要对项目的成本进行测算，建立房地产开发工作成本控制标准。然后在企业管理部门的推动下落实执行，达到对工程项目成本控制的目的。为了更加精确地控制项目成本，需要对项目每个阶段成本控制目标进行确定，然后分析不同阶段的成本控制重点，避免造成成本失控[1]。在项目完成后，需要对成本进行分析评估，实现成本事后控制。

2、房地产企业成本控制存在的问题

2.1事前控制预算问题

房地产企业在经营管理过程中，对项目开发前期的成本管理存在的主要问题在于预算控制问题。作为项目的初期阶段，产品的开发、设计直接关系到企业的成本。这一阶段控制不足，就会造成项目成本目标出现偏差，在后期的项目实施建设过程中，再想大幅降低成本就相对比较困难，企业经济效益难以保障[2]。因此，房地产企业成本控制中，事前控制需要做好预算工作，实现对成本的精细化管理。

2.2事中控制管理不足

在房地产企业项目实施过程中，每个阶段都需要投入相应的资源，以支持项目活动的开展。但是在实施过程中，对于成本的控制管理不足是当前存在的主要问题。在项目前期策划、土地购置、建设施工、后期销售等各个环节，都会发生成本，在全过程的每个阶段都必须进行成本管控，建立全方位、动态的成本监控体系。但是由于成本管理控制不到位，导致每个阶段成本控制出现偏差，最终造成了房地产企业整体成本提高。

2.3事后控制缺乏重视

在房地产项目开发完成后，依然需要进行成本控制管理工作。但是当前大部分房地产企业对于项目完成后的成本评估分析并不重视，这对企业发展非常不利。后期成本评估的目的在于核算项目成本，指导房地产企业产品销售环节方案的制定，同时总结项目开发经验，建立反馈机制[3]。因此，需要提高对项目事后控制成本评估分析的重视。

3、房地产开发成本控制的策略分析

3.1通过全面预算进行事前控制

在房地产行业成本控制中，可根据建筑施工特点分为前中后三个阶段。在项目决策阶段，是成本控制的关键阶段。这一阶段主要进行产品设计与开发，根据项目的决策设计来进行成本的预算。如果这一阶段没有实现预算的有效控制，那么在项目实施阶段很难进行成本的缩减。因此，在项目决策阶段需要通过全面预算制定项目成本目标，进行严格的事前控制。房地产企业在产品前期设计决策中，需要在保障自身产品质量的同时，将企业的效益最大化，通过各部门精细化预算来实现前期成本的控制，将预算作为部门考核的重要指标执行。在具体的前期成本控制执行中，需要重点做好以下几个方面。

3.1.1全员参与实现全面预算

在房地产行业，全面预算是对整个项目开发进行预算管理，将现金流作为预算的基础，将项目直接成本作为预算开展的核心，按照项目进度节点开展预算工作。因此，在全面预算管理中，项目所有人员均参与到成本控制管理中，预算编制需要结合项目整体成本目标和阶段性目标开展，并且按照不同层级和部门，将总体预算分解后编制部门预算草案，通过不断的修改和反馈，最终形成正式预算[4]。

3.1.2节点分解实现全周期预算

房地产企业项目开发建设周期较长，在进行预算编制时，通常以项目作为基本单位，这就要求预算能够贯穿于项目的整个周期，在编制完成项目的整体预算目标之后，需要按照房地产项目的开展进度和建设投入将其按照年度、月度进行细化分解，实现项目节点预算责任的落实。

3.2通过成本管理进行事中控制

在项目实施中，房地产企业的成本管理工作需要对整个建设施工进行有效的控制，包括项目策划、土地购置、项目建设以及竣工销售等。这些阶段发生的资源投入构成了项目开展的全部成本。因此，需要形成一个有效的成本控制体系，对实施过程进行精细化管理，提高成本控制的动态监控。

实施阶段成本控制包含了土地购置、规划设计、施工管理和市场营销。土地购置属于一次性成本投入，影响土地购置成本的因素主要来自于不同区域的房价和地价。所以在购置前需要做好调研工作，经过充分调研论证，测算可承受的土地成本，理性选择购置方案。规划成本主要为设计费用、勘察费用和其他的相关费用，这个阶段方案的选定，整个方案的后续成本组成就基本确定，通过多方案对比，选择经济合理的方案尤为重要，这一阶段对后期成本控制管理产生直接影响，因此需要加以重视。工程施工阶段是成本投入比例较大的阶段，这一阶段的成本控制主要依据预算形成的成本控制目标执行，通过对项目建设全过程的有效管理，落实成本控制目标，在保障质量与设计效果的同时，降低建设成本[4]。这个阶段尤其要注意的是设计变更导致施工变更，工程签证管控不力导致施工成本超支，所以工程签证管控的问题须加以重视。工程完工后，在市场营销过程中，产生了营销成本，影响到企业经营利润，而营销成本的管理控制有很多操作空间，因此需要对营销方案进行严格的审核，选择效果最佳的销售宣传手段，扩大影响力的同时节约成本。

3.3通过成本评估进行事后控制

在房地产企业项目开发完成后，就不会再产生建设成本投入，但是仍然需要继续对项目进行成本管理工作。通过对项目成本的分析和评估，从而对企业下一步经营销售进行指导。例如，通过成本投入分析来确定投资回收期和全成本均价等。房地产企业还可以通过对项目开展成本的分析评估总结经验教训，为其他项目的开发提供参考，建立良好的反馈机制，为企业经营发展提供保障。

结语：

综上所述，在房地产企业成本控制中，成本管理控制贯穿于整个项目的周期，其全过程周期可以划分为事前、事中和事后三个阶段。事前控制的重点在于对项目预算的编制，通过提高预算的精细程度，指导事中成本控制工作的开展。在事中成本控制时，将总体成本预算细化分析，按照周期和节点进行落实执行，实现对过程成本的实时监控。在项目开发完成后，利用后评价机制来分析项目开展情况，总结经验并且指导产品销售。房地产企业针对各阶段特点，分别管理控制，构建成本控制动态管理体系，最大限度地降低项目开发的总成本，才能提高行业成本管理效率，增强房地产企业市场竞争力。

参考文献：

[1]滕皋明.房地产开发企业成本控制存在的问题与对策思考[J].中国管理信息化，2018，v.21;376（10）：16-18.

[2]年月.浅谈房地产开发企业成本控制问题难点及对策[J].投资与创业，2019，000（011）：187-188，191.

[3]廖軍.房地产开发企业成本管理中存在的问题与对策[J].住宅与房地产，2019，541（19）：31-31.

[4]曾椿升.浅谈房地产行业成本管理存在的问题与对策[J].信息周刊，2019，000（012）：1-1.