《民法典》：保护你我财产权利有依据

潘家永

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），被誉为“社会生活百科全书”，自2021年1月1日起施行。它对社会生活方方面面的规则、秩序都作出了规定。其中，《民法典》进一步完善了物权法律制度，从而强化了对公民财产权利的保护，让有恒产者更有恒心。

落实“三权分置”，土地经营权可流转、可抵押贷款

【案例】在外务工多年的农民陈某回到盛产苹果的家乡，准备自己当老板，开一家果品公司。由于资金不足，他说服家人，把承包土地的经营权抵押给了农村信用社，以获取贷款。可有些人认为，土地的经营权不能抵押，陈某的这种做法是违法的。

【说法】《民法典》“物权”编中专设“土地承包经营权”一章，就“三权分置”即农村土地所有权、承包权、经营权的三层权利结构作出了规定。《民法典》第三百三十九条、第三百四十二条分别规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”上述规定适应了“三权分置”后土地经营权入市的需要，有助于农民拥有更多财产权。此外，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条还规定：“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。”这极大地释放了土地经营权的融资潜力，解决了农民融资难的问题。本案中，陈某让家人用承包地经营权抵押获取经营性贷款，显然是合法的。

设立居住权，实现“居者有其屋”

【案例】老赵的独生子长期在外地工作和生活，因此老赵身边只有保姆长期陪伴，保姆给予了他无微不至的关心。老赵是一个重感情的人，他考虑到保姆照顾自己多年，又无儿无女，担心自己去世后儿子继承了房产，保姆将无处安身。老赵希望有办法既不影响儿子继承房产，又能让保姆在此安度晚年，于是想请律师给他支着。

【说法】老赵可以为保姆设立居住权。所谓居住权，是指以居住为目的，按照合同约定对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。设立居住权，既可以采用订立书面合同的方式，也可以采用立遗嘱的方式。

安居才能乐业。《民法典》第三百六十七条至第三百七十一条就居住权作了如下规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限等条款。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。另外，也可以采用立遗嘱的方式设立居住权，以遺嘱方式设立居住权的，参照适用上述的有关规定。

本案中，老赵可以按照上述规定为保姆设立居住权，并为保姆办理居住权登记。自登记之日起保姆即对该房产享有居住权。这样，就算老赵去世，其儿子继承该房产后，保姆对该房产仍然享有居住权，直到保姆去世时消灭。

小区共有部分之收益归业主共有

【案例】某小区物业公司为了创收，在居民楼电梯内安装了视频播放器滚动播放视频广告，在小区出行通道两侧安装大型户外广告牌，收取商家广告费，还在小区内业主共有的道路上划定停车位并收取车位费，收费金额未向业主公开，都装入了物业公司的口袋。对此，小区业主纷纷向物业公司讨要说法。那么，这些利用小区内业主共有资源开展经营活动所获收益究竟该归谁所有呢？

【说法】小区公共区域的各种收入究竟归谁所有，此前《中华人民共和国物权法》并无明确规定，以致业主和物业公司纷争不断，如今《民法典》对这一涉及业主切身利益的问题作出了明确规定。《民法典》第二百七十四条、第二百八十二条、第九百四十三条分别规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”这些新规定既充分维护了业主的共同利益，也明确了业主和物业公司的权利范围。据此，该物业公司利用业主共有资源开展经营活动所获得的收益，在扣除合理成本后，剩余部分应归全体业主共有，可以给业主分红或者抵缴物业费等。