智慧社区创建下的芜湖市老旧小区改造技术探究

刘俊刚

（芜湖市物业管理处，安徽芜湖 241000）

老旧小区改造成为当前新型城镇化发展的重要议题，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）以及《安徽省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作实施意见》（皖政办〔2020〕21号）等文件精神，芜湖市积极推动老旧小区改造工程。智慧社区作为智慧城市的重要组成部分，在推进城镇老旧小区改造进程中发挥重要作用。通过智慧社区的智慧化建设，逐步改善老旧小区人居环境，提升公共空间品质，是值得深入研究和思考的话题[1-4]。芜湖市作为安徽沿江城市，是长江经济带龙头城市，城镇老旧小区改造力度大。在深入分析智慧社区理念的前提下，总结芜湖市老旧小区智慧化改造现状，提出芜湖市老旧小区改造技术路径和对策建议，为芜湖市及周边老旧小区改造提供实践参考。

1 智慧社区内涵及设计原则

智慧社区建设规范是为了实现全市范围内的小区在公共安全、家庭安全、物业服务、人员管理、消防、安保、车辆管控、秩序维护、维修资金等方面，通过互联网、物联网技术、大数据分析、应用算法、区块链技术及相关智能设备进行全方位的综合管理，为小区业主、物业提供全方位、立体化的服务方式，也为政府提供一个直观、精准、高效的监管平台。

基于现有系统设施，通过加装各种系统模块及相关物联网设备、实现新建系统与原有系统的无缝对接、集群。不浪费前期建设资源，降低维护管理成本，通过大规模的数据及对应的推荐算法提高小区的安全性、便捷性与舒适性。在统筹规划、资源整合的前提下，立足长远、统筹规划，以小区业主最关心、最迫切的实际需要为导向，合理布局，避免资源浪费。积极探索低成本、高实效的智慧社区老旧小区改造技术路径，因地制宜开展智慧化建设，以规划为依据，分步实施智慧社区建设工程。

2 芜湖市老旧小区智慧化改造的现状

芜湖市以《安徽省城镇老旧小区改造技术导则》（2020年修订版）为标准，设立基础型、完善型、提升型三种类型稳步实施。

以优先补齐小区功能短板为原则，拆除违建，解决供水、排水、供气、供电、停车、消防、安保等智慧化需求。围绕电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、智慧安防设施等智慧化系统建设，进一步改善公共服务和公共环境水平，有计划地增设智能信包（快件）箱、智能医疗、智能家政等服务设施。2020年，芜湖市计划改造城镇老旧小区121个，涉及住户42 812户，房屋总建筑面积达到368.27 万m2，计划投资4.2亿元。截至12月底，改造工作全部完成，实际完成投资4.4亿元，项目完成率和投资完成率分别为100%、105%。

2.1 智慧化基础设施进一步完善

2020年，芜湖市城镇老旧小区以适老化、建筑节能改造为原则，新增感应路灯数量为2 249盏，新增智慧化安防设施数量为1 218个，673套破损单元门更换为智能化门，新增智能快件箱、智能信包箱30个，安装新能源汽车充电桩数量为395个，加装智能电梯5部，新增电动自行车充电设施数量为953套。

2.2 社区服务功能不断提升

以满足小区居民安全需要和基本生活需求，补齐小区功能短板、打通微循环为主线，形成以麻纺厂宿舍、爱国小区、中江新村等5个区片为核心的组团改造项目，连片改造合理利用闲置空间以及存量资源，增设智能化消防设施，建设托育、养老、便民商店、自助餐饮等社区专项智能化服务设施，方便小区居民生活，有效提升居民生活品质。

3 智慧社区创建下的芜湖市老旧小区改造技术路径

智慧社区是新形势下社区管理的一种全新理念，借助互联网、物联网将生活数字化、智能化，有效提高居民居住幸福感。

3.1 建设社区安防设施

根据社区的实际情况，通过对社区加装或更新公共区域烟感、消防门门磁、消火栓水压、水、电、燃气表感应器，实现实时告警，感应器具备声光报警、故障自检、实时告警等功能。能源监测设备发现异常时，及时记录显示编号、感应器设备所在小区楼栋、单元、房间编号、前端设备ID号、上传时间、用量数据。形成一套完备、先进的智能化社区安防系统，使社区的管理更安全、便捷、高效、智能。

3.2 完善配套基础设施

以全面整治小区及周边绿化、照明等环境为前提，逐步拆除违法建筑。针对条件允许的住宅小区，改善适老设施、无障碍设施，增设智能化电梯。丰富和完善社区综合服务设施，包括电动自行车及汽车充电设施、智能快件信包箱、卫生服务站，建设停车库（场）、文化娱乐休闲设施、物业用房等配套设施。

3.3 搭建智慧综合服务平台

智慧社区综合服务平台系统是实现智慧社区的核心。该平台需要负责社区与外部单位间的数据交互，例如为公安消防、应急管理、供电、供水、供气等单位提供社区系统数据。综合服务平台是各弱电系统数据交互的核心，支持各个弱电系统之间的数据交互功能。

（1）智慧物业管理功能。

智慧物业是智慧化社区建设最易显现效果的功能，例如保安巡逻、远程抄表、消防安全管理、停车场管理、闭路监控管理、门禁系统、智能消费、电梯管理等相关社区物业的智能化管理，进行集中运营管理。通过“智慧社区”“智慧管家”业主端APP，实现在线缴物业费、在线报修、在线接受通知公告、邻里互动交流等，方便居民的日常生活。

（2）社区电商服务功能。

社区电商务服务是中青年便利品购物的重要渠道，实现消费者的网上购物、餐饮配送以及各种团购活动，提供线上问诊购药、能源缴费和相关的综合服务活动，实现“一站式”服务。

（3）智慧家居服务功能。

采集社区常住居民、车辆、房屋变更等信息，建立动态的社区档案。以家庭为单位，运用智能家电、人工智能等先进技术和设备，促使居民可远程操控和查询小区及家庭的智能设备运行状况，打造舒适温馨的智慧家居生活。

4 智慧社区创建下加快芜湖市老旧小区智慧化改造的建议

4.1 促进综合管理大数据平台建设

城镇老旧小区智慧化改造中搭建智慧综合服务平台，需要建设综合管理大数据平台，将小区的物业、人员、消防设备、设备告警、应急求救、视频监控、车辆、家庭安全等管理项目，进行一系列数据管理，利用大数据分析，针对小区的突发事件上级安全部门能够做出积极快速响应，对异常数据能够动态实时处理，更便捷、利民[5]。

4.2 提高安全设施设备智慧化建设强度

城镇老旧小区智慧化建设需要投入相应的硬件设备设施，重点是强化安全设施设备建设。通过前期系统检查老旧小区公共区域的消防设施智慧化建设情况，按照标准、规范更新和修复消防设施智能设备，在配齐消防应急照明、消火栓、灭火器等消防器材的前提下，完善消防警示标识智慧化系统，定期进行维护维修[6-7]。未设置消防设施的应按照有关消防技术管理规定增设相应的消防设施。

4.3 加强智慧化设施设备保护力度

城镇老旧小区建设周期长、资金量大，监管难度大。智慧化建设资金来自补助资金，包括民政、公安、医疗卫生、教育、体育等涉及住宅小区各类资金的支持。更新和维修小区内智慧化设施设备时，需要强化保护力度[8]。

在小区周界围墙、栅栏、智慧化设施设备集中区域等位置，应用视频侦测、生物磁场感应、红外、微波等多种传感技术，安放监控视频和部署报警装置，多种角度强化设施设备的保护和监测。

4.4 建立智慧社区建设考评激励机制

城镇老旧小区智慧化改造后，在街道（镇）、社区组织协调指导下，成立业委会。通过动态网络测评，建立智慧社区建设长效评价机制，将改造任务完成、工作推进、资金筹措、长效管理等方面情况作为考核指标，对承担部门和单位进行目标责任考核，按照考核等次给予资金奖补[9-11]。

5 结语

芜湖市城镇老旧小区智慧化改造过程中，项目方案设计环节更注重民生要求，重点解决群众关切问题，改造方案实事求是，将老旧小区智慧化向社区治理下沉，发挥社区物业、居民在城市治理中的基础性作用。芜湖市老旧小区智慧化改造坚持适老化、节能化，智慧、技防安防相结合。通过老旧小区智慧化程度的逐步改造，提升居民生活水平，使居民在城市治理中更有参与感、获得感。