精益化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用

王建伶

华润置地（上海）有限公司 安徽 亳州 233600

引言

近几年，房地产建筑工程在传统管理方式的基础上进行了改造，研究出了更为有效的管理方式[1]。通过改变管理方式，来提升管理效率，进而促进房地产建筑工程项目的发展。本文主要通过对上海华润时代广场的高品质维度拆分，首先建立高品质愿景，以及统一时代广场项目高品质认知。系统梳理精益化管理行为，全员形成高品质管理动作。

1 针对上海华润时代广场建设的精益化管理概述

上海华润时代广场建立于1997年,是上海建立的第一座真正意义的大型商场。2018年7月，对华润时代商城从招商定位、设计方案、施工策划、参建方甄选等方面，使用精益化的管理方式对其进行改造，努力将上海华润时代打造成为一个精益求精的高品质商场。

所谓的精益化管理，是指在房地产企业的日常运行管理过程中，将需要管理的项目进行详细划分，保障管理过程精益求精，给参与管理工作的工作人员合理分配管理任务，制度完善的权责分配体系，落实安全责任人，避免出现安全事故时，工作人员相互推诿。在建设房地产项目时，落实精益化管理制度，不仅可以提升管理人员的工作积极性，同时也可以规范管理制度，促进管理工作的良性循环[2]。想要做到精益化管理，可以从以下几个方面着手：

（1）建立明确的管理框架，落实从设计到施工阶段的全周期品控管控。

（2）以设计高品质落地为导向、管控动作统一化、管理事项专题化、项目经验整合化为主要管理抓手，实现设计管理的目标，确保效果和成本平衡品质实现。

（3）不定期考察持续学习，保持对市场的敏感度及专业素养，及时吸取经验教训确保项目高品质落地。

2 房地产建筑工程管理中的现状及问题

2.1 管理制度存在问题

很多房地产项目在开发过程中，都会存在管理方面的问题，从而影响建设进展[3]。一些房地产公司在建设项目时，被利益冲昏了头脑，将企业的收益看的比建筑的质量更重要，因此导致一些房地产企业忽略了对管理制度的制定，没有把管理工作的细节和难点进行重点管理，仅仅从整体上对项目进行了简单的规划，并没有对具体的建设环节进行把控，这也是造成施工进展一直拖沓的缘故，也在一定程度上影响了工程质量。另外，很多单位没有对先前建立好的管理制定定期检查，一些建设初期的管理制定已经不再适用当下的经营管理。同时，很多管理制度的设置太过形式化，不符合建设的实际情况。

2.2 管理方面不规范

一些房地产项目建设的管理思维太过迂腐，缺乏创新意识，同时各个部门的负责人之间没有充分交接，导致工作交接面容易出现纰漏。另外，一些工程管理的制度比较混乱，各个部门之间的管理方式也没有明确的定义。同时，参与房地产建设的人员比较多，在进行人员安排时也比较混乱，一些不符合要求的人混入其中，拉低了施工队伍整体的素质水平，很大程度上阻碍了精益化管理的推动。另外，一些管理人员不作为，导致建设工程进展缓慢，不符合精益化管理的发展理念，影响了项目进行的进展和质量。

2.3 过分重视财务指标

房地产工程在建设过程中，资金流通量巨大，因此很容易引发财务纠纷。因此，要对财务管理实行严格的精益化管理。财务精益化管理不仅将项目经手的资金进行详细的审查，避免项目资金断裂风险的同时，还对项目实施过程中质量、进度等起到积极推动作用。财务精益化管控为整个项目的精细化管理的有效落实提供坚实基础[4]。

3 精益化管理在华润时代广场项目管理中的应用

3.1 针对华润时代广场项目的管理行为精细化

以华润时代广场为例，建筑项目施工期间不可控因素较多，时代广场项目在项目管理上进行了精益化，主要从前期准备、实施过程、成本效益三个方面实现管理行为精细化。

3.1.1 前期管控

（1）针对华润时代广场项目，强化设计经理牵头汇报制度，提升跨专业交圈能力，增强项目设计管理团队专业性和领导力。强化与商规在方案及扩初阶段对成果达成高度交圈及目标成果，加强提资及图纸落实准确性，为施工图精度创造条件。加强成本在方案阶段的介入力度，提高方案决策的成本意识。

（2）针对华润时代广场项目，强化设计交底，针对标准化及指引文件与设计单位充分交底。针对产品标准及指引文件，在初期与设计单位组织启动会，充分交底。同时，全面控制方案设计评审、扩初设计审查，设计样板评审等，真正与设计院施工图挂钩，不断提升施工图设计能力。

（3）针对华润时代广场项目，全面推行全套建筑施工图、室内及景观施工图跨部门封闭审图制度，将审图工作计划提升至项目总设计经理双牵层面，强化跨部门协调机制并制定审图要点清单，提高审图质量。

（4）针对华润时代广场项目，形成了专项分项审图动作，如机电专业的机电总包、弱电、幕墙、标识等审图。结合上海华润时代广场的实际情况，动态完善评审表格，更新增补审查要点。形成跨部门跨专业联动确保专业间及使用端诉求交圈充分。

3.1.2 对华润时代广场实施过程管控

针对上海华润时代广场设计优化，使用精益化管理实施过程管控，可以从以下几个方面入手：

（1）针对华润时代广场项目，提前对样板进行策划，样板区宜搭建不低于两层高的实体临时建筑，外围为幕墙样板区，内部为室内样板区，周边为景观样板区。另外，要注意选择合适的样板高度。玻璃样板部位应模拟室内真实情况，安装相应措施，用于观察不同时段及夜间照明情况下的效果。样板间排版设计宜按实际立面关系、朝向排列组合。

（2）针对华润时代广场项目，样板进度管控，时代广场样板通过加快封样进度、压缩型材开模加工时间、现场安装加班加点、最终实现样板施工工期60天。

（3）针对华润时代广场项目，样板质量管控，质量管控要点及工序验收交底，明确管控要求，并严格执行落地、材料、工人的验收、检查等工作。

3.1.3 对华润时代广场成本效益管控

对上海华润时代广场项目来说，为了保证成本支出在一个可以控制的状态，对项目进行了分阶段优化。首先邀请专家开设相关专题会，对材料品质进行筛选优化。其次，提前做好前期招标工作并预留好时间，在准备工作中对建筑材料市场行情进行调查，降低了不合理投标报价的风险，做好相关因素对投标报价的影响，并明确项目的特殊性。最后，在施工进行中，组织相关人员对成本进行有意识的管控，当方案与合同等方面有更改时多方协调，降低了法律纠纷的出现。

3.2 对华润时代广场进行装修及绿化精益化

3.2.1 室内精益化

针对华润时代广场项目，加强了对室内综合效果优化，比如对公区、灯光、标识、软装等方面的装修，做到精益化管理，确保室内综合效果呈现完整。

3.2.2 幕墙精益化

针对华润时代广场项目，进行幕墙精益化管理。邀请总部及大区幕墙专家组进行视觉样板评审、方案评审会，确保视觉样板的精益求精，同时还要对日常幕墙设计管理，以及日常幕墙设计施工工作等进行精益化管理。

3.2.3 景观精益化

在华润时代广场项目中，景观设计运用场地高差特色营造雅致的漂浮感。使建筑被景观轻盈的托起，场所感与标识度得到提升。运用聚光灯的特质，用材质、光影的重叠与聚焦，使场地使用者感受到独特的剧场氛围，引导人群进入、停留、互动。

4 促进精细化管理在项目工程中实现的有效措施

4.1 提高建筑工程施工前期管理的精益化

在项目进行中，要把更精准更细节的管理方式体现在施工作业的方方面面，要有对项目负责的心，在前期工作时，也要注意每个细节的处理。展开来说，就是在项目做前期准备工作的时候，管理人员就要对项目的每一个环节做好细致的计划，对项目环节的不利之处进行处理，对安全或质量等方面要有严格把关。

4.2 加强建筑工程施工阶段的精益化管理

在具体的建筑工程施工环节，从多个层面对施工过程控制进行精益化管理。首先，强化施工人员的精益化管理，对于施工人员，充分发挥其自身的价值，对相关施工人员的数量和能力进行严格的把控，以此让施工管理水平实现必要的增长。其次，对施工材料进行精益化管理同样至关重要，此种精益化管理，要贯穿于工程材料采购的全过程，确保材料应用的高效性。

5 结语

综上所述，随着我国经济实力与城市现代化的不断发展，现代化的建筑工程对于质量的要求越来越高。建筑工程监理工作是保障建筑工程质量的重要基础。上海华润时代广场项目在项目实施前，充分分析了我国建筑工程监理工作的工作现状和存在的问题，对这些问题做出了详细的施工规划。同时，在施工过程中，从管理行为、后期装修和绿化上都做了精益化管理。实现了施工过程管控的目的，提高了施工质量。因此，在未来的建筑工程项目施工和管理中，建筑企业要加强对工程监理工作的重视程度，完善管理体系，将精益化管理方式融入到整个施工过程中，保障每一个施工环节都能够有章可循，以促进我国建筑工程的长期健康发展。