微更新视角下老旧住区的更新改造——以新联二村为例

曾凡凡，童本勤，张钰婷

（南京工业大学建筑学院）

1 引言

在存量背景下，老旧小区更新成为当前城市建设的重要议题，然而对于更新中的人居环境改善，特别是涉及公众利益的公共空间品质提升，传统的改造模式和管理办法越来越暴露出种种不适应和不可持续性问题，迫切需要探索融入新的模式[1]。笔者从微更新的角度入手，对新联二村进行分析，探讨微更新模式下住区更新的策略。

2 微更新理论

2.1 “微更新”概念

“微更新”是基于城市空间存量发展的现实情况提出，以公众参与为基础，以社区公共空间和公共设施为改造对象的局部渐进式更新方式，其目的在于激发城市活力、增加社区凝聚力、优化邻里关系、促进社区共治[2]。它通过微小的因地制宜的改造，提升了空间利用率，增强了居民的归属感和生活满意度，具有更新对象微、投入微、切入点微的特征。

2.2 微更新的发展背景

二战以后，西方国家在光辉城市等理论的影响下进行着大规模的城市更新改造活动。20世纪60年代，西方学者开始对大规模改造的城市更新模式进行批判，越来越强调“人的尺度”在城市建设与改造中的重要性。提出了诸如“城市针灸”等微更新的理论，通过“点式切入”的方式进行小规模的改造，达到激发城市活力、更新城市的目的。

中国的城市微更新研究源于吴良镛先生提出的“有机更新”理论，他主张城市建设应遵循诚实内在的秩序与规律，以适当的规模、合理的尺度处理各种关系，指出要进一步探索小规模改造与整治方面的研究，探索小而灵活的城市更新。2012 年仇保兴提出“重建微循环”理念使微更新理论深入城市更新[3]。之后，街区更新、社区微更新成为我国城市规划的年度热词，众多国内学者纷纷就此理论展开了讨论，开展了一系列微更新的实践活动。

3 新联二村概况及特征

3.1 新联二村概况

新联二村位于南京市栖霞区燕子矶新城西侧，紧邻幕府山东侧。占地面积7.78hm2，是原新联机械厂的职工居住区。机械厂前身为国家大型军工部属企业，是制造了中国第一台家用空调、双门电冰箱的老牌企业，对社会经济发展贡献突出。新联二村始建于上世纪80年代，承载了机械厂老一辈职工的重要记忆，由于建筑使用年限及社会发展现状的限制，短期内无法对该居住区拆除重建，而居住区的建筑及环境质量已不能适应现代化的生活，因此有必要对其进行更新。

3.2 空间布局特征

新联二村周边概况如图1所示，南临城市道路，但未设置出入口，由封闭绿化将居住区与城市道路隔开。东临“伯乐园”，出入口设置于东面，由最北面道路向东延伸，经过“伯乐园”与外部道路相连，西北角与新联机械厂相联系，居住区整体呈现封闭状态。居住建筑排布呈行列式，层高为四到六层，部分建筑质量较差。居住区内有一河流自西向东贯穿居住区，沿河岸景观效果较差。开放空间集中于住区中心，南部为废弃公共设施，包括大礼堂、公共浴室、游泳池等。大礼堂层曾是工厂最大的公共活动空间，由于后期缺乏管理，现已 废弃。

3.3 人口特征

对居民进行现状情况调研，根据问卷调查结果，居住人群多为新联机械厂退休职工，大部分人在该地居住10a以上，对新联二村有较强的地域认同感，搬迁意愿较低。60岁以上人口约占调研人口的39%，老龄化问题严重。调研人群整体受教育程度较高，高中及以上学历约占整体的55%，具有良好的文化基础。

4 新联二村困境及解决对策

通过资料收集、问卷调查、访谈及现场探勘的形式对新联二村现状问题进行了调查，总结出新联二村在建筑、道路交通、环境等方面存在的问题，针对这些问题提出相应对策。

4.1 建筑修缮出新

1）现状

社区建筑大多为20世纪80年代建设的多层建筑，住区内建筑无统一规范化管理，整体杂乱无章，有很多违章构筑物。建筑存在立面残缺或破损开裂现象，整体外观参差不齐，且阳台晾衣架无统一标准，存在安全隐患整体效果不美观。

2）改善措施

整体改善措施如图2，对建筑年代久远、外墙表面材料脱落的住宅进行外立面修缮，部分墙面重新粉刷形成统一风貌。清理顶楼堆积垃圾，加固防水层、保温层，并使用环保材料。考虑老年人的行动特点，考虑加装外挂电梯，由楼栋业主投票表决是否筹款增设外挂电电梯。拆除违章搭建，增加空调外机、管道栅。将住区南部封闭绿化进行拆除，可考虑在原址上增建新的住宅楼，充分利用小区现有空间。

4.2 交通组织优化

1）现状

新联二村仅通过北部道路与城市相联系，较为封闭，道路宽度大体相同，缺少分级（见图3）。现有道路交通及停车问题亟待改善，住区无地下停车场，机动车主要沿道路随意停放，影响通行，西北角有一停车棚因缺乏管理而废弃。宅间路被私自占用围合成院落，公共利用率较低，且部分道路因年久失修，存在路面开裂现状。

2）改善措施

对西北角废弃停车场进行再利用，调整机动车划线，增设生态停车位。结合社区内建筑布局现状，在部分住宅南侧楼前空地统一规划停车位，增设集中的非机动车停车棚以解决非机动车停车问题。对破损路面进行修缮，铺设柏油路面。优化道路及交通组织打通新联路、吉祥路及泰山路三条道路（见图4），加强与外部的联系打破原有的封闭性。三条道路的横断面如图5所示。

图1 新联二村周边概况

图2 建筑修缮

图3 道路系统现状

图4 改善措施

图5 道路横断面

4.3 环境整治美化

1）现状

公共空间环境品质较差，广场存在晾晒衣物被褥、随意占用停车现象。公共空间设施陈旧落后不完善，场地活力较弱，环境品质不高。因此居民日常活动区域集中在新联二村以外的“伯乐园”，内部开放空间未得到有效利用。

2）改善措施

划定统一的晾晒被褥区域，其余区域还原为公共场地和绿地，对原有的绿地进行规整和修葺，保留乔木、补植灌木和盆栽，丰富时令花卉种类。提高景观通透性提升空间品质。对损毁健身器材进行修缮，增加适老健身设施，鼓励老人到户外进行身体锻炼。增加沿道路及开放绿地的休憩设施，为居民提供交流交往空间。增加沿街垃圾布点，设置垃圾分类回收点，提升环境品质。

图6 大礼堂改造示意图和大礼堂更新建设项目表

4.4 完善公共服务设施

1）现状

社区公共交往缺乏，社区文化丧失。新联二村居民之间由于较长时间的居住，形成了半熟人社会的社会形态。但是，居民之间的熟悉往往是非常私人的熟悉和交往，由于活动室、小公园等交往空间的缺失或丧失功能，社区公共交往逐渐消失。并且现存的公共设施，未考虑到老龄人群的使用。

2）改善措施

对新联二村进行适老性设施改造，如户外活动空间增加易于识别的标识、老人休憩场所、老年健身步道、轮椅坡道、支撑扶手等设施。大礼堂对新联二村居民具有重要意义，且整体保存状况良好，应保留原有框架，对其进行更新。对其内部进行合理分隔，植入社区服务站、文化活动室、卫生及养老服务站等社区服务功能，以满足居民需求（见图6）。

5 微更新改造机制建议

5.1 创新融资模式，激发改造活力

采用多元化融资模式，建立社区的合作社或是公基金制度，为后续改造提供资金来源。向社会公益组织申请一定的资金，同时可采用居民分工认领任务的方式以减少资金投入。积极探索以政府补贴为基础，市场化运作的改造方式，寻找新联二村改造的效益和商机。明确新联二村增加面积产权归属问题，明确小区停车位、幼儿园托老所等公共设施建设运营的综合收益归属等，将住区改造成为新的经济增长点[4]。

5.2 建立有效的沟通平台加强公众参与

加强微更新过程中的公众参与，鼓励社区居民及社会多方力量参与到更新活动中来。将政府部门、居民、企业、社会组织和专业团队放在统一的有效沟通交流平台上共同促进项目的实施。居民可通过讨论会等多种形式参与大小事务的决策与实施。后续维护工作中，居民可通过认领分包、楼长街巷长制度等运营维护机制发挥“自下而上”的民众力量。另外可建立良性运转的社区规划师制度，社区规划师作为第三方来推进社区活动的组织和发展，起到促进微更新项目推进的作用。

5.3 繁荣社区文化

社区生活不仅仅包括良好的物质环境品质，也包括凝聚社区不同人群的精神文化。新联二村居民大多数均为机械厂退休员工，整体受教育水平较高，且彼此之间有一定的社会联系，有利于社区归属感和社区凝聚力的形成。可增设社区的文化展览、休闲娱乐等设施，定期开展文体活动，壮大文体活动队伍，使社区文化多元化、健康化，促进社区居民间的互动交流，增强居民公共参与意识，推动微更新活动的良性循环。

6 结语

文章基于微更新理论，对新联二村在建筑、道路交通、环境及公共服务设施等方面存在的问题进行分析，提出在微更新模式下的新联二村更新不仅注重社区空间品质的提升，还同时关注生活满意度、老龄人口和公众参与等方面。通过微小的改造，促进住区自发地、缓慢而持续地自我完善和提升，促进城市社区的共建和共治。