智能化背景下单位房改房物业管理的探讨

程军玲 任子君

[摘 要]随着单位房改房物业管理社会化，单位房改房物业管理中遇到的多部门管理、设施设备老化、业主满意度不高、对物业认识度不够、物业费标准较低等困境逐渐凸显。随着信息技术和互联网技术的发展，智能化成为解决单位房改房物业管理瓶颈的必然方向。

[关键词]智能化;房改房;物业管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.193

1 引言

随着企、事业单位的改革，越来越多的单位将生活区的物业管理服务推向社会，实行物业管理社会化。但对房改房小区物业管理中遇到的困境，政府和物业企业都在探寻适合的转型方向。

随着信息技术和互联网技术的发展和普及，物业管理也开始采用自动化、信息化、智能化的管理手段，不再沿用传统而落后的管理方式。很多物业企业和物业管理人员[1，2]都认识到智能化是全面提升物业管理水平和小区综合治理的能力的必然之路，智能化技术的应用在单位房改房物业管理转型中有着不可替代的作用。

2 单位房改房物业管理现状与存在的问题

（1）产权归属复杂。单位住房的产权形式相对复杂，既有单位公有房屋，也有职工个人产权的房改房。小区物业类型相对综合，既有住宅、食堂（饭店）、菜场，又有学校、职工医院等。服务对象相对多样，既要面对企、事业单位，也要面对住宅业主、租户、商铺承租户。

（2）多部门管理。随着单位后勤改革的逐步深入，房改房物业管理企业虽是独立经营，但仍处于单位的行政管辖范围，物业管理工作涉及单位中的多个部门，未真正按市场化运营，一旦发生问题，无法及时有效解决。不少物业服务企业仍服从单位的领导，服务单位的工作部署，没有完全走市场化的道路，依靠政府支持、单位补贴和调整收费生存。

（3）基础设施老化。单位房改房建设之初主要是为了解决职工的住房问题。小区规划设计标准低，配套设施不太齐全，又经过几十年的使用，房屋主体都会出现不同程度外墙面剥落、墙体渗漏;上下水管网老旧，跑冒漏滴现象严重;機动车位严重缺乏，停车矛盾突出等问题，使物业管理工作更力不从心。

（4）物业管理消费意识淡薄。受以往居民住房福利制度的影响，房改房业主、住户习惯单位统管，享受无偿的物业服务，认为物管本身就是单位后勤部门的工作职责，对市场化物业管理模式没有理性认知。房改房住户中以老年人、弱势群体和外来人员居多，他们的收入水平偏低，消费观念陈旧，消费能力有限，对物业服务要求不高，对有偿物业服务的接受力较弱。

（5）物业管理人员专业技能不高。传统的单位物业管理人员的文化水平和专业技能层次不高，物业管理水平有限。物业管理人员素质的高低，不仅影响到服务质量，而且关系到房改房小区物业改造后的长期维护和运营管理。

3 智能化物业管理是必然趋势

（1）满足居民生活需求。随着互联网技术的飞速发展，人们在生活水平不断提高、居住条件不断改善的基础上，对物业服务需求提出更高的要求。在“互联网+”大背景下，物业管理行业作为服务行业也迎来了新的商业模式和管理模式。智能化物业管理模式就是通过现代通信技术和互联网技术的应用，构建起设施设备、消防监控、出入登记等的时时互联体系，实现了由对“物”的管理服务到对“人”的服务;由基础物业服务到智能化、专业化、增值性服务的转型。

（2）智能技术的应用。AI技术与互联网技术的应用，使智能门禁、智能停车、智能安防、智能收费、智能垃圾分类等多种智能化物业管理技术得以广泛应用，物业服务也由传统的事后被动管理变为事前主动服务。尤其是近两年，基于软件开发和数据库技术开发设施管理的物业信息化服务平台不断涌现。

（3）减少人力成本支出。物业管理是对人工依赖程度极高的行业。据有关报告显示，2018年物业行业运营成本中人力成本占有57.84%的比例。物业公司每年的管理面积和服务的业主人数都在不断增加，仍以传统的服务方式，将面临着用工成本逐年上升、硬件设备更新换代频率加速、经营成本不断提高的困境。因此，选择合适的智能化产品来替代人工作业将成为必然趋势。

（4）提高后溯追踪能力。很多单位房改房的物业管理不到位，房屋和设施设备没有得到很好的维护，对可能发生的问题不能进行预警。智能化设备可以通过网络将各项设施设备连接起来，在小区发生安全事件或突发状况时，及时发出预警，提高后溯追踪能力，降低公司运营风险，也为相关部门提供必要的追查方向和决策依据。例如智慧化消防就是应用大数据、物联网、云计算等新技术，在火灾自动灭火报警系统基础上，依托多媒体显示、网络等通信手段，实时采集各类消防报警信号、故障信号、图像信息等，及时上传至报警检测中心，完成报警信息显示、电子地图操作、数据查询检索、远程音视频传送、应急预案管理、短信息订制和发送等工作，还可以通过异常数据进行分析，能高效准确地判断出预见性的故障，及时采取有效措施，确保设备的安全正常运行。建业物业集成指挥中心就实现了在线管理小区基础信息和各类核心指标，同时还实时呈现设施设备在线数据，对设施设备运行情况一目了然，并对故障进行及时预警。

（5）增加沟通理解。通过线上物业服务平台直接提供相关服务，业主能更直观地了解物业工作内容及进展，也能更好地理解物业费用的支出和使用，有利于业主满意度的提升。

（6）实现节能降耗。随着物价、人工的上涨，很多企业都把开源节流作为首要任务来抓。智能技术的应用一定程度上实现了节能降耗。例如，通过公共区域照明自动控制改造，可以节省大量的电费、灯具维护费、开关维护费和人工支出成本。智能化垃圾分类回收箱的应用，使垃圾分类工作更科学、更环保、更高效。

4 单位房改房物业管理的改进措施

4.1 引导业主树立正确的物业消费观念

长期的单位后勤托管式的物业管理模式，使很多房改房业主对物业服务了解不足。要解决单位房改房物业管理问题，需要加强宣传引导，提高业主购买服务的意识，从引导树立正确的消费观念入手，让其逐步认识并认可“花钱买服务”的消费观念，从而配合物管工作。

4.2 多方参与，管理模式多样化

通过街道办事处、社区居委会、企、事业单位、业委会、社会资本等的多方参与，在街道办的统筹领导下，综合考虑各个单位房改房的历史成因和管理现状，根据不同情况，采取不同对策，形成政府帮扶监管、权属单位协调配合、业委会组织引导、业主共同参与、物业企业积极响应、社会资本积极参与的小区治理模式，逐步实现物业管理的市场化、规范化和专业化。

4.3 加快基础设施更新改造

单位房改房基础设施老化落后是社会遗留问题。只有加大对基础设施的更新换代力度，增添出入管理系统、消防监控、智慧安防等智能设备，小区才能符合物业管理市场化的基本要求，为居民提供更便利的生活条件和更舒适的生活环境。

参考文献：

[1]马浩元.智慧物业项目建设方案的研究与实践[J].上海房地，2020（4）：17-20.

[2]尹小俊.物联网技术下的智慧社区应用系统实现[J].佳木斯职业学院学报，2020，36（4）：202-203.

[作者简介]程军玲，女，河南郑州人，从事后勤管理及行政办公等工作。