管理会计在房地产公司中的应用

谢源辉

[摘 要]随着土地价格的上涨、政策管控更加严格以及房地产市场日趋饱和等因素的影响，房地产企业的经营发展过程中面临的竞争压力也在不断加大，风险因素不断增多，这对企业的长远发展非常不利。因此，房地产公司必须积极响应信息化时代的发展，加大企业信息化建设，运用大数据、云计算等技术，推进企业财务管理转型。在财务管理转型过程中，房地产公司需要全面认识管理会计在企业经营管理中发挥的积极作用，增强对管理会计的重视，将管理会计提升到与财务管理并重的地位，积极运用管理会计开展成本管理、风险管控等工作，促使企业经营管理水平不断提升。

[关键词]房地产公司;成本管理;风险管控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.151

1 管理会计概述

管理会计由传统的会计系统中分离而出，是与财务会计并列的为企业经济效益提升、经营管理环境改善以及最优化决策提供服务的企业会计分支。管理会计需要通过对经济业务的记录与分析收集财务与业务管理信息，并通过财务分析为企业经营管理决策提供支持。[1]管理会计在企业中广泛應用可以为企业内部管理提供服务，房地产公司的管理会计主要集中在企业财务核算、经营管理目标制定、成本控制、经营前景预测等方面。而全面预算管理作为管理会计的重要方式与手段，可以通过预算编制、执行、考核在企业成本管理、风险管理等经营管理活动中发挥重要作用。

2 房地产公司应用管理会计的主要策略

2.1 在经营管理决策中的应用

房地产公司在经营管理决策与战略目标制定时，可以运用管理会计为相关决策提供详细而全面的参考依据。首先，房地产公司在项目开发阶段，可以运用管理会计对具体项目的预期成本与收益进行分析，并根据企业的实际情况与项目的经济效益，编制项目可行性报告，为企业的项目决策提供重要参考。其次，企业可以通过应用管理会计，通过具体项目的市场定位与销售计划，计算具体项目的成本，确定项目盈亏临界点，为项目建设过程中的成本控制提供支持。再次，房地产公司可以利用管理会计工具与项目的具体条件，预测具体项目的开发成本。而成本预测数据可以为企业调整项目实际成本支出提供依据，避免出现项目实际支出超出预算的情况发生，造成流动资金紧张的状况，对企业其他方面的经营管理与投资活动产生不利影响。最后，管理会计可以预测企业具体项目开发建设所需的资金量，并在此基础上，根据企业实际情况开展融资方案与预算方案的编制工作，为企业高层决策提供支持。

2.2 在成本管理中的应用

管理会计发展的一个重要来源就是成本管理，因此，管理会计可以在房地产公司的成本管理中发挥重要作用。房地产公司要想运用管理会计，加强成本管控，首先，必须在国家相关标准的指导下建立指标库。计算开发项目的资金额度，这样可以为项目设计人员的图纸设计提供指导与参考，减少项目开发过程中的资源浪费或者资源不足等问题的发生。其次，房地产公司还应该建立单方指标库开展项目核算。房地产公司的核算方式方案是依据国家的相关指标库，在项目开发决策之前进行项目测算，为项目开发提供资金预算。还有一种核算方案是依据施工标准建立单方指标库，核算出项目开发过程中的资金预算与实际消耗额，并依据实际情况及时调整资金预算，达到控制工程成本的目的。[2]最后，房地产公司应该从建设材料入手，制定材料价格控制指标，使精细化成本管理贯彻到材料成本管理过程中去。房地产项目开发是一个动态的过程，其中存在很多变量，尤其是建设施工需要大量材料，如果材料价格变动，就会导致企业成本上升。在项目成本管控中，房地产企业可以运用管理会计中的即时库存管理方法，加强库存管理，对库存、物流等具体信息进行详细安排，以便加强整个项目成本的管控。

2.3 在风险管控方面的应用

房地产企业在复杂多变的市场环境下，面临众多的风险因素，为了有效防范风险，企业需要运用管理会计，开展战略管理、绩效管理与风险管理等具体经营管理工作。在风险管控过程中，房地产公司需要在管理会计理论的指导下，运用管理会计工具，加强盈亏平衡分析，企业管理层可以依据盈亏平衡分析确定企业的销售额达到多少数量时才可以收回项目成本。在计算盈亏平衡时，企业需要运用管理会计中的固定成本与可变成本分析，确定预期销售量。在具体计算过程中，企业还需要考虑到行政费用、保险费用和租金等。通过盈亏平衡分析房地产公司可以合理安排项目开发与后期销售等具体活动情况，减少项目开发管理过程中的风险发生概率。同时，房地产公司还可以通过预算管理的方式，合理分配资金，并根据市场变化及时调整预算方案，避免资金超出预算导致企业资金链断裂与财务危机等风险的发生。在“营改增”政策全面实施之后，房地产企业还应该加强对增值税专票的管理，禁止无票付款，所有支付款项尽量取得增值税专票，防止发生获取无效票据的情况，降低企业的税务风险。在签订合同的过程中，如果企业的风险管理意识不强，对合同中涉及的各方面细节问题，如质量、安全、环境、付款条件、财税要求等，规定不明确，就很可能给企业带来巨大财务风险，因此，企业还应该加强合同管理，有效防范合同风险。

2.4 在资金预算管理中的应用

资金是企业运营发展的基础，房地产公司需要运用管理会计工具加强资金预算管理，通过分析企业的投资能力和盈利能力，了解投资回报率，为企业制定科学合理的投资组合。通过应用管理会计，房地产公司的财务人员可以对外部业务需求、环境变化，以及具体事件进行科学评估，为资金预算提供数据参考。在确定资金预算过程中房地产公司需要将初始现金、货币时间价值、项目回收期等因素考虑在内，使财务资金预算更加科学。房地产公司应对资金预算管理的流程进行科学规范的设计，采用自上而下与自下而上相结合的编制方法，将弹性预算与增量预算结合起来，细化预算编制流程。在编制细化的资金预算时，企业分别编制收入预算与需求预算，使资金预算编制实现真正的精细化，方便执行部门规范的执行资金预算。在资金预算执行过程中应设计完善的管控流程，从企业全局角度出发，强化资金预算流程控制，如果预算与实际情况之间存在较大差距需要及时调整资金预算，需要企业拥有完善高效的信息反馈机制，为预算调整提供信息支持。在进行预算调整时相关部门应及时提出申请，经财务部门审批通过后及时调整预算。在执行资金预算时企业还需要加大对预算执行的监管，将过程管控与目标控制结合在一起，实现对预算执行过程的全面管控。资金预算管理考核与评价是预算管理的重要环节，只有通过完善的考核评估机制，房地产企业才能及时发现自身存在的问题，并采取积极有效的措施，及时纠正存在的问题，促使资金预算管理质量不断提升。

3 结论

房地产公司的投资项目具有投资周期长、资金投入规模大等特点，其在经营发展过程中面临着众多风险因素，为了有效防范风险，增强企业的综合竞争力，房地产公司必须积极应用管理会计，通过全员参与、全面管理与全过程控制的方式，加强对企业经营管理活动的全面管理，促使企业经营管理水平不断提升，使管理会计在成本控制、风险管理、项目预测、决策分析等方面的作用得到充分发挥，为企业的可持续发展做出更重要的贡献。

参考文献：

[1]张泽民.浅谈管理会计在房地产企业成本管控方面的实际运用[J].中国集体经济， 2018（16）： 133-134.

[2]朱秀芳.管理会计在房地产公司中的应用探讨[J].山西农经，2018， 239（23）：97-98.