国有闲置房屋土地资产的规范化管理与盘活

陈凯祥

[摘 要]闲置房屋土地资产是固定资产的重要组成部分，也是国有资产的重要内容。为强化国有资产管理水平，相关单位应根据当地建设规划与市场需求对闲置房产进行划转及管理，提高政府对当地土地资源及市场的调控能力，通过管理盘活一些土地资产来改善当地居民的生活质量，为政府形象树立起到积极影响。基于此，文章将探讨国有闲置房屋土地资产的规范化管理与盘活。

[关键词]国有闲置房屋土地资产;规范化管理;土地用途

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.109

随着近年来国家经济政策的变化以及各类产业的结构调整，导致许多用来经营的房屋土地资产被闲置，不再用于服务原有经营任务。近年来房产市场变化较快，土地资源的价值也在不断上涨，其稀缺性也相应随之增长。因此政府相关单位更应提高对其处置的规范性，通过明确隶属关系、做好交接审查等多种方式提高管理专业度与资源利用率。

1 规范化管理闲置房屋土地资产

1.1 明确土地资产隶属关系

由于我国早期对于一些国有企业提供相应的帮扶政策，因此使其可以借助政策优惠低价获取一些土地，并对其进行开发利用。但一些企业在得到土地资源后，并没有对其进行妥善利用，导致出现了资源配置不合理的情况，无形中降低了资产使用价值。这期间一些企业私下进行资产盘活，将房产资源倒卖或转让给其他企业或个人，形成权属不清的问题，而且在土地房产交付过程中没有按照规范流程进行处理，也会使权属不清问题进一步加重。因此要想提高对闲置房产管理的规范性及专业度，就要在管理初期做好权属厘清工作。通过多次探寻查访，了解清楚土地、房屋的权属证件是否合理正规，如是否存在权利人不统一或变更权署名滞后的情况，通过归档总结相似问题统一进行解决，并单独处理特殊问题。在此基础上建立相应的管理制度，规范企业产权交接管理制度，及时进行上报，为后期管理打好基础。[1]

1.2 进行资产专业管理

第一，相关政府部门应结合本地实际闲置资产情况，建立相应的资产管理信息库：①成立专项处理小组做好信息资料的收集工作。小组成员应先到实际地点进行信息采证，如进行实地勘测、拍照，查阅、复制与被调查房屋地产有关的信息资料。②在摸清资产信息状况后，规整实物资料并建立电子档案，进行编码整理，并随时进行资料补充。

第二，要结合资产情况，制定合理的处置预案。因为闲置的房屋、土地资产其形成原因、具体使用情况、利用价值都各有不同，因此要针对实际资产制定科学合理的处理方案，做好“一项一策”的制度落实，如对应要出租、转让的资产，可依照其所处的地理段位、结构状况、增值潜力等信息定制科学有效的招租方案，对资产进行盘活处理，并及时做好台账整理工作，更新处理进度，明确责任，提高处理人员的责任意识与业务水平。[2]

另外还要提高小组工作的独立性，纵向负责房屋资产的处理管理工作，尽量减少其与其他部门的工作交叉，减少权责不清的情况发生。定期开展工作总结会议，交流本时段内的资产处理进程，总结其中遇到的一些问题，商议更加妥善的处理方法，在实践中学习，提高资产管理的规范性与专业性。[3]

1.3 规范交接工作

在确定好闲置房屋资产的形成原因后，政府部门应与原资产管理人员做好资料交接工作，在交接时要确定对接的资料数据与实际资产情况相互符合，对接过程也要合乎相关法律规定，做到公开透明，步骤有序，防止公职人员假公济私出现瞒报漏报的情况。交接成功后，相应资料要做好复制备份与归档，并对一些原件及重要变更说明进行进一步保管，为后期处理打下基础。

1.4 定期检查资产账目

政府部门人员在做好土地信息归档整理工作后，还应对纳入的资产实施定期检查制度，派遣工作人员定期到实地检查资产使用情况，防止出现非法占用或租赁的问题。对于老化破损的资产，也要依照处置方法开展相应的修缮维护工作，并定期检查修整进度，尽量提高资产价值。[4]对一些转租处理的资产，还应加强审计管理制度，通过严格标准的审计管理，提高对资产运营方的监督力度，保护国有资产的完整性与保值性。

2 盘活闲置土地房屋资产的方法

政府部门在做好资产核算整理工作后，还应总结在处理中遇到的一些权责不清问题，并依照处理办法制定相应制度，防止当地企事业单位经营操作不当，再次出现同样的问题，提高管理难度。对于已经回收成功的资产，也要依照其资产特点，找寻适宜的处理方案，提高管理效率。

2.1 出租、转让土地

第一，对于一些国有企业而言，在进行土地资产盘活处理时，也要先对自身经营状况进行评估，保证在资产出租、转让后自身经营活动不会受到限制，在保证一定的资源利用率的同时，进一步挖掘资产价值，开拓使用渠道，减少处理成本，提高利用价值。第二，依照国家規定，不同行业下的土地资产出让、买卖、审批等工作内容也有所不同，因此相关部门在进行资产处理时，一定要结合相应的法规进行资产检查、转让处理。[5]第三，对于需要出租的房产资源，要结合资产情况与相关产权法，按规定情况测算其出让时间，如国家法律规定居民居住用地只有70年产权，而商业、娱乐、旅游等只有40年的用地权利。在制定出租方案时还要建立相应的租赁资产动态管理制度，保障计划有落实、租期不中断、租金无延误等管理条款，提高出租、转让成功率。

另外企业在进行国有土地出让时，要先上缴出让金，再进行自由处理，对于国家划拨的土地，虽然可以无偿处理，但在处理时也必须先进行上报，经政府相关部门批准后才能开展后期处理工作。

2.2 改变土地用途

除了上述提到的对出租转让方式进行盘活外，相关部门及企事业单位还可通过合作经营的方式，增加土地用途，提升土地价值。[6]

因为对一些企事业单位而言，其可能会因为单位内部改制而产生相应的闲置资产，与其经营不当无关，所以对于这类资产采用合作经营的方式，更有利于提升土地价值，达到双赢效果。如山东省淄博市政府将当地一家国有企业单位名下的幼儿园、职工活动俱乐部等多处闲置资产进行改造后，与当地其他工商企业单位进行合作形成了三位一体处置机制，对这些资产进行了重新修整分配，达到了地尽其用的效果，在三方有效的监管运营下，逐渐走向良性发展的道路。[7]

另外对于一些工业国有企业而言，由于其建立时间较久，因此在建设过程中也积累了一部分非經营性质的资产，如泵房、排渣站等，这些闲置资源具有一定的特殊性，且与其主营业务有着一定联系，在进行资产盘活时，可以依照生产使用特点进行改造，将其变成服务用房并与关联企业进行合作，通过共同使用的方法，提高厂房利用率，增加经济效益。

2.3 调整土地盘活创收方式

在进行土地盘活时，第一，要提高对于其使用年限与使用权限的关注程度，对闲置房产土地及其附属建筑部分定期进行检查评估，评估方面主要包括房屋的使用年限、使用状况及相关设施的完好程度等，并按照相应的使用规定进行修缮与保养，从而提高房产资源的保值性。第二，要依照盘活计划，对房屋空间、布局进行调整，使其具有一定的改造针对性，利于辅助盘活计划的完成，让其一直处于较良好的使用状态，相应增加使用时间。第三，在开展盘活创收时，管理人员不能一味保持逐利心态，应结合实际情况对房屋价值进行评估与利用，不要评估过高或直接入股进行合作，降低自生资产流失概率。

对于一些农村闲置房产在进行盘活处理时，可遵循以下四项原则：①灵活利用环境资源。相较于城市用房，农村地区的闲置房产还具有一定的地理、环境优势，因此在盘活过程中，要鼓励当地管理部门结合乡村特色进行开发利用，并与当地一些特色产业形成产业链，从而增强农村经济发展力度，进一步辅助开展扶贫工作。②要支持培养盘活主体。在符合国家相关法律规定的基础上，支持当地农户采取自我经营、入股、合作经营等方式盘活当地的闲置房产资源，并鼓励一些有实力、有经验的当地企业给予扶持，有序参与到资产盘活活动中，形成多方参与、共同创新的良好局面。如浙江台州市人民政府为更好利用一些闲置农村资产，出台了相关促进闲置农房盘活利用的《意见》，对全市21190幢闲置房屋进行了登记检查，并联合当地企业采用直接出租、委托出租、合作开发、回收开发四种方式对闲置资产进行盘活，提高了对闲置资产的管理效率与管理质量。③积极发挥示范带头作用。要做好闲置房产盘活利用的宣传工作，选择一批管理规范性强、村民积极性高的地区作为示范试点，有序的开展闲置房产盘活利用工作，结合产业特色开发农村休闲、旅游项目形成家庭工厂、特色小镇等盘活样板，以点带面，推动盘活效率。[8]④强化法治引导。建立相应的规范标准，在进行闲置房产盘活利用时要守好政策法规底线，相关部门不得违法、强制处理农民闲置房产，还需加强管理监督，保证盘活利用的农村宅基地住宅不得被违规或变相转让、买卖，提高对其的管理质量。

3 结论

自改革开放以来我国经济增长速度较快，同时也推动了一些新兴产业的发展，但一些产业由于自身管理不当或在早期建设中存在一些短板，导致其在发展过程中出现了各式各样的问题，相应增加了闲置资产数量，降低了土地价值与资源利用率。政府部门应该提高对国有资产的利用管理效率，通过及时理顺权属关系，建立管理档案，依照资产特点进行盘活等多种方式加强管理的规范性与专业性。

参考文献：

[1]刘光红.烟草企业闲置资产管理问题及对策探讨[J].纳税，2020，14（9）：127-128.

[2]王利伟.盘活土地资产推动国企降杠杆[J].中国经贸导刊，2019（11）：45-48.

[3]舒蓉.浅析油品销售企业土地管理中的问题及对策[J].商讯，2019（16）：53-54.

[4]王海旻.铁路闲置生产用房现状研究与对策[J].时代金融，2018（33）：356-357，359.

[5]赵钦，高万福.去产能企业盘活存量土地的思路与对策[J].中国土地，2018（5）：39-41.

[6]郭春.盘活闲置土地资产 改善农村人居环境——山西长治长子县闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点取得长足进展[J].华北国土资源，2017（5）：7.

[7]胡晓荣.试论房屋土地资产纠纷的处理[J].纳税，2017（25）：160.

[8]赵云星.加强房产管理 提高固定资产经济效益[J].科技经济导刊，2017（4）：293.