从家庭住房变迁看住房制度改革史

胡镨元

[摘 要]住房制度改革以来，中国城镇住房市场迅速发展。随着经济的发展，住房条件不断改善。由于住房不可移动且使用寿命长，住房消费是一个多维的体系，包括家庭对房屋面积、建筑形式、产权形式、城市区位等多方面的偏好和选择。文章根据住房自有化率、住房市场化程度、人均住房面积等对家庭住宅变迁情况进行分析，进而窥见中国住房政策改革史。

[关键词]住房变迁;制度改革;自有率

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.023

改革开放以来，我国经济持续快速增长的同时，城镇化水平也显著提升。基于城乡居民对改善居住条件的渴求，我国住房政策进行了一系列市场化改革，城镇居民的居住质量、社区环境等得到很大提升。通过对我国住房制度改革历程进行梳理，可以从家庭住房变迁的情况中得到制度改革影响的印证。

1 住房制度改革历程

1.1 福利分房阶段（1949—1977年）

新中国成立初期，经济的快速发展以及大量机关单位进驻城市，推动了城市化水平的提高和城市人口的迅速增长，进而导致城市住房需求量的大幅增加。这一阶段，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，城市住房发展水平低下，人均居住面积仅4.5平方米，住房分配存在着明显的不均衡问题。

1.2 福利分房向市场化转型阶段（1978—1997年）

尽管住房分配制度满足了广大居民的住房需求，但由于住房的投融资机制被严重扭曲，住房建设投资规模逐年下滑，导致住房供给长期不足。这也促使政府于1978 年启动了以住房商品化为方向的住房供给制度改革。1990—1997年，房地产业整体平稳发展，投资额由253.3亿元上涨至3178.4亿元，商品房的开发和建设等均处于稳定的高位运转状态。

1.3 住房全面市场化阶段（1998—2004年）

1997年亚洲金融危机暴发后，我国决定将房地产业作为刺激内需的重点。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出“促使住房业成为新的经济增长点”，并于当年停止住房分配，建立并完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系。

新的住房制度实施后，我国房地产业迅速发展，房屋年竣工面积从不足2亿平方米跃升至10亿平方米，房地产年开发投资额也从4000亿元跃升至10万亿元，不仅使广大居民的住房需求得到更好满足，也成为中国经济增长的核心动力。

1.4 市场化叠加调控阶段（2005—2019年）

我国房地产业快速发展的同時也引出了房价过快上涨等一系列问题。以2005年3 月的“国八条”为起点，政府开始采取一系列手段对房市进行调控。中国经济于2014—2016年面临下行压力，房地产存量较多，政府在“稳增长”和“去库存”的诉求下，接连出台了“放松限购限贷、加强信贷支持、税收减免”等刺激政策。受调控政策影响，2015年、2016年全国房地产住宅市场销售额快速回暖。2016 年10月至今，中央政治会议提出“抑制资产价格泡沫”后，各城市为落实“房住不炒”要求，纷纷发布限购、限售、限贷等政策，致使房地产市场再次迅速降温。

图1 2005—2018年我国住宅销售情况

数据来源：中国统计年鉴。

2 家庭居住状况变化

随着住房制度改革的推进，许多家庭的住房都经历了从“三代同堂一间房”到“三代同堂三间房”，再到父母与子女分开居住的变迁。居住模式的转变和住房的变迁除了与所处的人生阶段、社会地位有关，与住房政策的改革也密不可分。

2.1 住房自有率

住房自有率是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占社会整体住房家庭户数的比例，是国际上用于考察居民居住条件的常用指标。住房自有率的变化在很大程度上与人口年龄组成和家庭结构变化相关，也反映了居民在住房消费方式选择上的变化。

根据我国第六次人口普查数据，2010年中国城市家庭住房自有率为78.95%，较2005年下降了3%。这样的变化正符合住房政策改革应带来的影响。2000—2005年处于我国住房制度改革第三阶段，政府出台多重政策刺激购房消费;2005年之后，为了抑制房价过快上涨，一系列调控政策出台给楼市降温。央行最新调查显示，我国城镇住房拥有率高达96%，这一定程度上是由于近几年各项住房保障政策的出台及完善使得低收入家庭的住房条件得到明显改善。

2.2 住房市场化程度

通过二十年的住房改革，我国住房市场完成了从计划配置向市场配置的转型，为加快居民住房条件的改善提供了必要条件。

住房市场化程度=购买及租赁商品房（含二手房）的家庭数/总家庭户数。本文以市场化和半市场化住房（商品房、经济适用住房）占所有住房存量的比例来表示住房领域的市场化程度。中国社会状况综合调查数据显示，中国2010年城镇住房的市场化程度为44.98%，其中城市住房市场化程度为 54.11%，镇住房市场化程度为29.98%。2015年，我国地级及以上城市居民获得自有住房的各类途径中，购买商品房占到了60%左右。由此可以看出，在家庭住房变迁的过程中，我国城镇居民自有住房的市场化程度得到快速提高，通过房地产市场购买商品房已成为最主要渠道。

2.3 人均住房面积

人均住房面积是衡量家庭住房状况的常用指标。家庭住房的变迁往往伴随着人均住房面积的提高。随着住房保障制度等住房政策的推行和住房市场化的发展，住房拥挤程度得到缓解，居住条件明显提升。

国家统计局数据显示，中国城镇住房困难户比例从2000年的11.57%下降到2010年的8.42%，其中城市家庭住房困难户比例降幅为2.83%。随着以住房商品化为方向的住房制度改革的推进，我国城镇人均住房面积一直呈上升趋势，从1978年人均3.6平方米到2018年人均39平方米，增长近10倍。这样大幅的增长主要是由于人们在为改善居住条件而进行房屋变迁时往往将居住面积的提高作为关键的考虑因素。

3 结论与建议

从以上数据和分析中可以看出，家庭住房的变迁与住房政策改革息息相关。住房制度的市场化转型大大促进了我国居民住房条件的改善，也为我国房地产市场注入了活力。

根据住房过滤模型，商品房的主要购买者为高收入家庭，低收入家庭居住在旧房子而不是新房子。因此，结合以上分析可知，虽然居民居住条件大大提升，但政府在制定住房政策时还应重点完善住房保障制度，关注农民工群体、城镇异地就业转移人群等外地人口及困难家庭。通过为外来无房人口提供廉租房、保障房服务，规范租房市场秩序。同时，政府还应继续关注城镇中原有住房困难家庭，对人均居住面积低于8平方米的家庭提供一定住房补贴，规范住房保障申请，依法保障该类家庭在经济适用房、两限房和廉租房申请中处于优先地位。对于住房中存在的不平等问题，政府也应予以重视，增加拥有多套住房家庭的持有成本和交易成本，抑制投资性购房带来的炒房问题。通过调控手段，推动我国住房市场平稳发展，保持良性运转。

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