老旧房建改造工程项目管理的创新探索

刘 珩

(31050部队，北京 100850)

在我国城市化建设过程中，越来越多的城市用地面积不足，满足不了既有人口的增长速度，为了解决城市既有建筑的使用功能实现灵活改变，进行建筑工程功能调整的改造工程数量不断增加，例如，随着城区酒店数量增多，部分酒店根据需要转而需要改造为办公建筑，这些有益于提高使用效率的改造，不仅可以实现房屋所有人经济效收入的保证，还有益于保障工程建设质量提升和外在形象提高。在改造过程中，常常可以结合老旧房建在使用过程中存在的问题，进行一并解决和提升，例如防水问题、消防系统不满足当前标准的问题、隔音保温性能差的问题等，还可以与时俱进的提高老建筑的功能配套，例如先进的楼宇自控和监控与空调通风等，有助于提升建筑使用效果。在老旧建筑改造、加固、提升工程建设实施过程中，需要加强对建设改造的经验总结和分类施策，为我国房地产经济发展背景下的后续房建工程改造大批量工程实施积累经验。在此过程中，应当加强对房建改造工程的创新性探索，加强制度创新、房屋分配创新和技术创新，将房建改造工程打造成提升社会主义优势的亮点工程。

1 资金限定

开展房建改造工程，所需资金来源一直是限制房建改造工程实施的重点和难点问题，由于房建工程改造的情况各不相同，为了提升改造资金的利用效率，需要在房屋所有人的投资范围内，实现对既有房建工程的功能改变，根据实际需求，一般需要结合施工合同或者招投标文件来确定工程的施工内容和资金规模，特别是资金的投入时序和数量，由于房价改造工程的拆除量较大，系统性工程在改造过程中，往往需要对既有的吊顶、墙面甚至墙体进行拆除，以便于对原有的线路和管道走向进行调整和整体更新，因此，需要对于资金的规划更加科学和实际，否则将容易造成资金超出预算，给业主单位或者施工单位造成不必要的经济损失和纠纷。

2 改造内容创新

在房建改造资金问题得到解决后，如何确定房建改造的实施内容，涉及到众多方面的专业技术设计和规划。建设单位当然是希望以最小的改动，实现最好的改造效果，达到后期改造使用各种需求，达到国家的质量验收标准要求。这就需要进行设计的优化和第三方的评估，对既有建筑进行合理的评估和制定优化的改造方案设计，尽量保留可以继续使用的既有建筑结构和内容，降低对建筑垃圾的产生数量，实现循环使用和利用。一方面，作为实施单位，需要合理的利润驱使，不能牺牲施工企业的利益来进行房建改造。另一方面，需要量入为出，结合房建改造的资金情况来确定改造的具体内容，应当首先解决迫切需要的问题，例如房屋漏雨，管道漏水和房建建筑的安全和稳定性等。在此之外，需要充分征求房建居住者和熟悉情况人员的改造意见，便于发现特殊情况下和局部偏僻位置的建筑存在的需要解决的问题，根据房建业主的需求和改造要求进行整理，结合资金情况进行确定。通过征求施工单位的改造内容的实施方案，结合设计单位和审图单位，对房建的改造工程设计、施工内容进行充分的前期论证和调研，确保实施过程的顺利和资金产出效益的最优化。

3 后期维护创新

在房建改造工程实施项目中，不能仅考虑改造的问题，还需要考虑到后期的维护和改造效果的保持问题，例如，部分建筑在改造过程中对临建和垃圾等物品随意占用空间，通过房建改造的契机，进行一次整体的整改和处理，使房建环境有了本质上的提升，但是，如果后期缺乏有效管理和维持，很快就将丧失房建改造的作用。本着房建改造后的维护责任原则，需要做好房建改造后的验收和交接工作，充分落实好改造责任和后期维护责任的界定工作。落实到物业或者接由业主负责移交后的房建后期维护和管理，不得进行威胁安全的私自改造，例如拆除承重墙和受力柱等。如果不能做好房建改造后的维护和管理工作，很容易发生后续的二次改造问题，与施工房建改造单位进行责任扯皮，造成较大的投资浪费。

4 优化实施工序

为了将房建改造工程的实施工作，做到一次到位和为后续的长期使用和居住便利，需要考虑优化施工工序和工艺，结合工程建设内容，自上而下或先内后外的开展房建工程改造实施，避免进行二次反复施工，例如在吊顶吊装到位之前，需要检测吊顶上部的各路管线和桥架是否已经完成，是否已经经过水压试验和穿线，避免后期吊顶完成后，水压试验的漏水而造成吊顶损毁。墙体粉刷也是相同，应当安排到整体内部暗线管施工完成并穿线完成后，高空架空水系统试验完成后，再进行粉刷施工。

5 实施过程的管理创新

房建改造工程属于覆盖范围较广泛，涉及到各种专业的综合性复杂工程，在房建改造工程实施过程中，需要面对改造内容繁琐、细节部位众多，监督管理和配合难度较大等多方面的困难，需要对于房建改造过程的管理模式开展创新，不仅需要加强各专业分包单位和总包单位，以及施工单位和监理单位，监理单位和建设单位的沟通和协调，还需要特别重视政府监督管理部门和房建业主的监督管理，需要充分考虑各个业主的不同需求和实际情况，避免进行一刀切，需要将改造工程做到位，需要对施工单位的一线工作人员进行培训，切实意识到自身的服务责任，避免激化与房建产权人、原有业主和周边租户等的矛盾，做好噪声控制和扬尘控制，特别是夜间的灯光控制，降低对周边居民的影响程度。另外，需要根据工程建设实际情况进行灵活决策，例如，在经费有限不能将设施设备全部换新的情况下，为了确保钱花在刀刃上，对于风机盘管冷热空调部分，风机盘管的关闭阀门由于多年不启用已与管道锈蚀在一起，一旦进行更换，将引起连锁破坏，进而选择更换每层的控制阀门，即使将来出现故障，可以进行分层泄水，确保整体运行的安全。

6 技术创新

房建改造工程的形式较多，有些是居住小区的老旧房建改造，还有一些属于公共建筑的功能性改变，例如，将老旧医院项目进行改造的工程，随着疫情增加而不断增加，特别是部分老旧医院房建无论是在安全方面，还是在功能方面，都无法适应当前新的规范要求，特别是在疫情爆发后，面临更为严峻的老旧房建改造压力，国家推出专项资金，扶持对老旧医院房建项目开展改造，一方面需要做好发热门诊的设置和规范，达到负压通风和医患隔离的标准，还需要根据发热门诊的隔离和住院规范进行相关病房区域的改造。这就需要加强技术的创新，采用最新型的医疗和隔离设计、设施，加强对老旧房建的适应能力和改造力度，达到房建改造的实际效果。

7 结 语

房建改造工程需要解决的实际问题和受到资金等方面的限制，离不开每一个项目实施管理人员服务意识的提高，管理模式以及技术手段的创新。在房建改造的安全实施前提下，把握好资金的控制与改造实效性，切实达到满足改造目标和设计规范的要求，达到用户满意，并取得应有的施工单位合理利润，为我国的房建工程健康发展贡献智慧。