济南市GXT住宅项目质量管理研究

崔泉鹏 李晓禹 董礼军

(上海中建东孚投资发展有限公司，山东 济南 250021)

现在国内经济发展的基础和核心是房地产企业，房地产企业在进行发展的同时，也带动了许多其他产业的升级和发展，但是过度的发展导致质量管理跟不上，所以一系列的质量问题逐渐出现在房地产行业中，项目工程质量问题就是其中最严重的问题[1]。

房地产企业的产品质量关系到每一位购房者的居住体验以及公司自身的发展，甚至生命安全。本研究介绍了智慧城住宅项目的工程概况，公司管理结构，质量策划、控制和保证等几个方面，对质量管理过程中出现的问题进行分析，然后确定质量管理改进的目标与原则，最后提出了改进的基本思路，从质量策划、控制、保证三个角度出发，制定了质量管理改进的对策。

1 GXT住宅项目质量管理现状

1.1 项目概况

济南GXT住宅项目坐落于济南历下区。历下区总面积约1298.57km2。济南GXT住宅项目占地62356.89m2(94.512亩)，容积率3.8，总建筑面积271363.2m2，计容面积208751.3m2，土地税后：1320万/亩，税后楼面价4862元/ m2，总货值37.64亿，智慧城项目组织架构分为投资部、综合部、工程运营部、成本采购部、财务部五大部门。

1.2 质量管理现状

质量管理以质量的策划、保证、控制为出发点，即从工程一开始的策划阶段，到施工过程中对于质量管理措施的保证，直到最后对过程中出现问题的控制，这三个方面基本涵盖了整个质量管理过程的内容，可以代表项目质量管理的现状，对其进行分析可以得到一定有价值的结论[2]。

2 GXT住宅项目质量管理存在问题与原因分析

根据项目概况，对项目质量管理现状中的质量策划、保证、控制三方面进行研究分析，同时结合笔者的工作经验，得出了下列几个问题，并对其原因进行了分析。

2.1 实际施工过程与预设质量目标不够一致

虽然GXT住宅建设项目将质量第一作为质量管理中的头号目标，但是实际质量管理中的各个阶段却把回款速度与利润最大化等时间经济指标限作为最重要的目标。所以在质量管理的过程中看似是在追求高质量高要求的作品，但是表现出来的结果却是只追求时间经济价值的恶性趋势[3,4]。

2.2 对施工机具等资源管理方面的欠规范

GXT住宅建设项目现场的物资材料乱堆乱放，缺少对施工现场机具的科学有效管理。同时许多施工机械在使用之前没有进行内部自检，是直接从外部单位租赁而来，很多机具存在部件老化，容易发生质量问题。

2.3 质量管理责任分工不明，执行不到位

就当前GXT项目施工情况来说，各参建方还没有真正做到各司其职、各尽其责的有机统一整体，并且没有形成有效执行的质量监督体系。

2.4 质量意识淡薄，质量管理工作多停留在表层

对于GXT项目部来说，虽然其开展全面质量管理的过程中提出了以客户满意的质量为宗旨，但是并未真正实现全面、全过程、全参与的质量管理模式。

3 GXT住宅项目质量管理改进方案

3.1 改进目标原则与目标

根据笔者多年来在项目管理方面的实践经验，并结合GXT项目的实际情况，GXT住宅建设项目质量管理的改进原则应分为以下几类。

(1)坚持分层次规划。

(2)质量责任制。

(3)总目标分解。(4)系统有效性。

GXT住宅项目质量管理改进的目标是确保GXT项目质量管理体系有效运行和持续改进。只有如此，GXT住宅项目的工作人员才能更好地保证工程项目的顺利施工，保证质量方针与质量目标的达成，进而为相关客户提供高质量的工程产品或服务，提高客户满意度。

3.2 改进对策

分别针对GXT住宅项目的质量策划、质量控制以及质量保证给出了不同的质量改进对策。

3.2.1 质量策划的改进

质量策划的改进对策主要分为持续改进项目质量管理目标和明确管理人员的质量责任两个部分。持续改进项目管理目标，首先就要使用目标分解法对总目标进行分解，获得分目标，分解流程见图1。

图1 目标分解流程图

根据目标分解法得到的分目标，通过PDCA法对其进行不断完善，进而帮助管理人员尽快找到科学高效的方法来开展质量管理工作。

明确管理人员的质量责任，就是要在公司组织架构的基础上，将质量责任进一步分解到每个员工身上，化整为零，让每个员工都参与到质量管理中去。

3.2.2 质量控制的改进

(1)明确GXT住宅项目的实施过程。

(2)加强GXT住宅项目质量控制重点的管理。

(3)组建科学合理的质量管理检查体系。

(4)提升项目管理人员的质量管理意识。

(5)完善GXT住宅项目的质量跟踪反馈机制。

3.2.3 质量保证的改进

(1)完善GXT住宅项目内部制度体系。要想对质量管理人员有一个长久的约束性作用，首当其冲地就是要做一个建立一个完善的项目制度体系，与此同时对每一位质量管理人员的长期激励措施也是至关重要的一方面。通过查阅文献并结合笔者的工作经验，法律体系是所有建设工程项目的基础，同时已签订的合同更是质量保证的一大核心，以项目已经存在的流程做为基准[5]。

(2)构建GXT住宅项目质量保障体系。GXT住宅项目质量保障体系主要是指在质量管理活动中，运用系统的概念和方法，力求保证和提高工程产品质量水平，以实现业主方的要求以及潜在需求目标，逐步实现质量管理组织的系统化、质量标准化、质量管理制度化、工作效率化、步骤程序化，最终形成一个协调、有效的统一有机整体。

4 结 语

建设项目的质量管理是面广而大，是十分繁琐复杂的，由于其复杂的关系，其中的问题更是牵一发而动全身，因此在看待此类问题时，一定要全方位地进行思考。所以建设单位有必要从管理制度、工程技术、设计方案等角度出发，对质量管理制度进行不断地创新和完善，以保证质量管理的最终目标可以实现，通过此种方式建设单位可以形成适合自身公司的，符合实际需求，可以科学高效地实现总目标的公司质量管理文化，从而提高公司的核心竞争力。

本文以GXT住宅项目为基础，总结并分析了GXT住宅项目的住宅管理制度，从质量策划、控制和保证三个方面进行分析和应对措施的制定，不仅对GXT建设项目的质量管理体系是一种提升，同时也可以为类似住宅小区的质量管理工作提供借鉴。