基于市场机制对建筑和房地产经济发展的思考

2021-03-31赵洪涛

居业 2021年4期

赵洪涛

(肥城市安驾庄镇农业综合服务中心，山东泰安 271600)

近年来，现代房地产市场活跃，人们越来越高的居住要求以及对美好生活的向往，带动房地产和建筑行业在我国得到迅猛发展，大量的资金流入房地产业，导致房地产产业相比他产业发展迅速,有打破经济发展平衡的趋势，也加剧了银行信贷的风险。同时，国内外发展环境变化和社会经济发展的调整都会不同程度的对建筑与房地产市场经济产生影响。

1 建筑市场运行机制

1.1 建筑市场供求分析

建筑市场进行建筑产品的交换。建筑产品交易对象主要分三类，分别为业主与工程单位、设计单位、施工单位之间的交易。三类交易决定了建筑市场的交易主体，同时产品交易过程中主体之间均应签订合同，建筑产品的价格在招标投标竞争中自然形成。按照交易对象来看，建筑市场中的生产者是供给者，其负责生产建筑产品流入市场交易。建筑产品的生产为预定式生产，从生产性质来看建筑产品的供给直接反应了建筑生产的能力，由各环节所参与的生产者的能力及相互间的影响共同决定。

按照社会性质和规模，业主可分为政府、企事业单位和个人，在建筑市场中扮演需求者的角色。政府作为业主投资建造的建筑产品大多是以社会效益为主的公共建筑，或是用于开发和利用国有资源的建筑；企事业单位大多数是出于扩大再生产或简单再生产的需要；个人作为业主则是出于个人需要，多用于居住或作为产品保值增值。建筑市场需求与各类业主的资产投入有关。一般来看，建筑市场需求与固定资产投资在总体上呈正相关关系。

1.2 建筑市场运行特点

因建筑产品的生产周期长、价值大，直到工程责任期满为止才完成交易，所以建筑产品的交易时间较长，可以说建筑产品的整个生产过程也是交易的过程。建筑市场的地域性较明显，其主要体现在市场交易的规则、价格、合同条款等。因为建筑业属于劳动密集型行业，其技术成本较低，产品需求呈现项目独立化，因此建筑市场呈现出较明显的激烈竞争。由于建筑市场需求源于工程建设投资，受经济波动和政策影响明显；建筑供给能力往往受外界影响小，相对保持稳定，因此建筑市场供求往往不均衡。

2 房地产市场运行机制

2.1 房地产市场供求分析

按需求目的不同，房地产市场需求分生产性需求、消费性需求和投资性需求。生产性需求的内容为各类生产经营性用房。生产性需求是将建筑产品作为生产要素而产生的需求。这类需求的目的是参与到生产经营中，推动社会经济循环。对于消费性需求，其目的是满足人们的居住需要。这类需求最明显的特点是宽泛性和一般性。由于居民经济水平不同，建筑产品的需求也不同，主要分为多层住宅、高层住宅、别墅等不同档次的需求。投资性需求是通过出售或出租购买的建筑产品来获得差价或租金。在投资性需求中建筑产品是作为价值来存储。投资性需求一般由房地产的经济属性有关，随房地产市场变化而波动,本质上属于获利性投资行为。投资性需求对房地产市场有调节作用：当房地产市场需求量大时，购置房屋的出售和出租可以增加房地产市场的供给；当房地产市场供给量大时，投资性的购置房屋又能增加需求，避免产能过剩。但如果大量消费者盲目投资，就会产生过量非必要需求，造成需求旺盛的假象,使得房地产价格虚高或产生较大价值波动。

影响房地产市场需求的因素是多样的。影响最深的是国民经济发展水平。国民的投资规模直接反映了建筑产品的生产需求;国民收入则影响着国民对住宅、娱乐设施、科教文卫等房地产的需求。通常房地产需求随国民经济的变化而变化。次要因素是房地产的资本收益。通常收益水平提高会使投资需求增加，但房地产资本收益提高一般意味着价格上涨,价格上涨会使需求降低,因而房地产资本收益对房地产需求的影响较为复杂。此外，利率变化、通货膨胀等客观因素以及消费者的收入水平和未来预期等主观意识也会影响房地产市场的需求。

房地产的供给一般分为两种。一种属于房地产开发企业新开发建设的房地产，用于增加社会房地产的总量。另一种属于已被购买的房屋，这种房屋可进入市场增加房屋供给量，但不会增加房地产总量，属于二手房交易。开发建设用地的供应量是直接影响房地产供给量的重要因素，我国也将土地的供应量作为调控房地产市场的一种手段。除此之外，开发房地产的成本、房地产的市场价格、政府的调控政策、建设施工难度等都影响着房地产市场的产品供给。

2.2 房地产市场运行特点

房地产市场运行具有以下特点。

(1)地域性明显。特定房地产项目与周边环境相互影响，房地产价格和供求关系表现出明显的地域性特征。

(2)周期性波动。房地产供求与经济发展关系密切,随着经济的周期性变化,房地产市场也表现出周期性波动,但两者波动变化并不完全一致：房地产需求能够较快地反映经济发展状况,滞后性不明显，但由于房地产开发建设周期长,房地产供给滞后性相对明显。

(3)市场分层。房地产市场的层次与房产所在地有关，一般由市场的地域性引起。层次性表现在同一区域内房地产供给与需求存在档次、标准等方面的差异,如分普通住宅市场和高档住宅市场等。

(4)呈现多重性和多样性。房地产需求有生产性需求、消费性需求和投资性需求,从交易的客体用途分析,房地产市场具有多重性。多样性首先表现在交易对象的复杂多样，其次是交易方式多样化，包括出让、转让、租和抵押等多种交易方式。

(5)呈现风险性。房地产市场风险较大且多方面，第一因政府的干预措施而导致的不确定性风险,这种风险对供给方和需求方都会产生影响；第二逾期交房产生的风险。其主要表现在开发商因自身的财务风险控制或施工进度控制失控等原因无法将符合交付使用条件的房屋交付给买受人；第三财务风险。包括生产方财务状况恶化、资金链断裂的风险,以及需求方由于各种情况而引起的支付能力风险;第四供求不均衡的风险;第五不可抗力风险等。

3 建筑和房地产经济未来发展方向预测

结合上述我国建筑和房地产市场分析及国内外发展环境,对我国房地产今后几年发展进行预测如下。

(1)国家完善房地产市场经济的相关法律法规，出台更合理的政策调控房地产经济。未来促进市场发展的纯净性和稳定性，我国政府和职能部门将结合国情继续出台一系列法律法规来有效调控房地产经济,使房地产价格处于理性区间,让我国房地产市场经济发展，朝着有序化、法制化、规范化的方向进步。

(2)房价将逐渐趋于平稳。通过观察近几年的房地产市场,房价整体呈现上升态势，居民对购房呈持币观望状况，市场需求进入疲惫期。预计今后几年,我国房价将会有所调控,以达到“房住不炒”，促进房地产行业稳定发展。

(3)房地产市场发展将逐渐成熟。由于人口变化和地区发展等因素，房地产发展过程中会受到多种影响而频频波动。我国也将对房地产经济施加有利的刺激，促进房地产市场的成熟。

(4)科技投入增大。在房地产经济等相关产业的发展过程中,将提高对于创新发展以及科学技术应用的关注度。随着新型材料的出现，未来建筑市场将引用成本更低、污染更少、效果更好的建筑技术和建筑材料，推动建筑产品的更新升级。房地产市场的科学投入必将引进新型科技,使得房地产业注入了新的活力和血液，使得房地产业持续健康发展。