浅谈房地产项目模拟清单与总分包闭口预算的编制要点

梁雨

（江苏时代投资咨询有限公司，江苏 扬州 225000）

对比在手类似项目全过程各阶段工作经验，发现模拟清单与总包预算闭口对签订施工合同、确定合同价及全过程成本控制起着关键性作用，本文着重介绍模拟清单及闭口预算编制要点。在项目前期图纸设计工作还未完成时，为了不影响总体进度，房地产企业一般先进行模拟清单招标。模拟清单的工作就是根据工程中发生的项目依据经济指标等参数进行项量的编制，工程量接近实际，不允许有大的偏离，尽量齐全，避免漏项，尤其是重要的工程量大的项目。一般对于房地产项目，投标单位对工艺和造价相对熟悉，即使在没有设计图纸的情况下对投标报价产生的影响也很小，模拟清单只是固定单价合同，工程量按实际发生结算。

1 房地产企业模拟工程量清单的组成

房地产企业工程量清单与传统《建设工程工程量清单计价规范（GB 5050—2013）》中工程量清单分类大体相同，一般都包含编制说明、措施项目清单、分部分项工程清单、其他项目清单、规费、税金，但是细节有所不同。

1.1 编制说明

房地产企业工程量清单一般包含编制依据、招标界面，以及一些补充说明（包括清单编制范围、投标报价的要求及注意事项及相关附表等）。

1.2 分部分项工程量清单

对于分部分项工程量清单，是整个清单编制过程中的重中之重，其中的项目特征与工作内容必须描叙准确、详细、合理，是投标单位投标报价的重要依据。

1.3 措施项目清单

措施项目清单主要为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目的清单，通常包括通用措施费、专业措施费及其他措施费。

1.4 其他项目清单

其他项目清单主要包括暂列金额、暂估价、零星项目、总包管理费等。暂列金额用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用；对于暂估价，通常房地产企业在模拟招标时会对一些设备材料价格进行暂估，便于指标的测算，在正式招标时一般无此部分费用；零星项目费用是对一些零星项目的暂估工程量进行报价，如计时工点工、机械台班点工、开洞开槽、楼板墙洞的封堵、拆除等；总包管理费指总承包人对发包人的专业工程分包、采购的设备、材料等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。

1.5 规费、税金

与国标清单不同的是，房地产企业工程量清单中的规费、税金通常包含在投标人投标报价中，不再汇总表单独列出。

2 房地产企业模拟清单与总分包闭口预算编制过程中常见的问题

2.1 编制清单时与业主及相关单位沟通不畅

在咨询企业编制清单过程中与房地产企业各部门的沟通协调直接影响到清单及预算价的编制质量。由于房地产企业通常对工期要求比较严格，在清单编制时经常遇到图纸还不完善或者图纸做法不清晰、图纸做法与房地产企业其他项目实际做法不符的情况，这就需要咨询单位编制清单前联合房地产各职能部门对相关图纸技术文件进行会审，编制时遇到问题及时与设计单位沟通；出于成本优化的考虑，成本管理部门经常对图纸进行优化，变化较多，没有完善的合约规划，这就需要咨询企业前期通过对图纸的熟悉，结合相关经验及早提出成本优化方案，不能仅依靠事后控制。

2.2 编制说明界面描述不清及前后矛盾

在编制清单说明时编制范围是经常容易出现问题的地方，在后期预算价计算过程中，经常出现由于地上地下界面不清，室内室外界面不清及总分包界面不清发生工程量计算重复或者漏算的情况。所以编制范围需要在编制前与业主方面及时沟通，无法在编制说明中详细写明的可以采用会议纪要的方式进行补充。

房地产企业清单的编制说明通常是由企业区域平台提供样板，每个项目根据自身实际情况作局部修改，编制清单时一味地套用模板，不仔细熟悉样板与实际做法的区别，就很容易导致编制说明与具体清单特征描述前后矛盾，为预算价编制留下隐患。以本人参与的某地产项目为例：编制说明中注明“楼梯的混凝土、模板按水平投影面积计算，楼梯包括梯段、梯梁、休息平台，但与楼梯间内与楼梯连接的板并入板项目计算”，但是编制人员在分部分项清单中模板的具体清单描述又改为“不分梁、板、柱、墙、楼梯、二次结构、零星等构件类别；超高支撑等增加费用综合考虑；按混凝土与模板接触面的面积计算”，就给后期总包闭口造成楼梯模板到底是按水平投影计算还是接触面积计算的争议；类似问题的还有外墙抹灰清单，编制说明中说明外墙抹灰是含线条的，零星抹灰不再单列，并入外墙大面综合考虑，但是编制人员在分部分项清单中又单列了外墙线条抹灰的清单，给后期总包闭口造成外墙抹灰单价到底是否是已综合考虑了线条单价的争议；诸如此类的问题，就会给后期总分包闭口留下隐患，所以清单编制时一定要注重编制说明与清单描述的统一性。

2.3 预算价编制过程中由于惯性思维采用国标工程量清单计算规则

国标清单的工程量计算规则与房地产企业的工程量计算规则略有不同，所以在预算价编制时，要严格按照房地产企业工程量清单描述的计算规则进行计算。通常在编制说明后会附上区域平台提供的各专业《工程量清单项目设置及工程量计算规则》表，列出与国标2013清单不一致的子目，预算价编制人员在编制前要熟悉附表所列出的内容，然后再着手进行工程量的计算，不能依照惯性思维计算工程，最终出现造价的偏差。如国标清单对于配管、配线描述为按照图示长度计算，而某房地产企业要求的计算规则为两点之间直线长度计算。又如国标清单中安装工程防腐刷油均需单独考虑，而房地产企业要求在管道及铁构件清单中综合考虑进综合单价中，不再单独计算。诸如此类的问题，如果前期计算时不注意，后期发现错误修改将非常麻烦。

2.4 项目特征描述与措施费清单描述前后矛盾

以笔者参与某地产项目为例，该项目是户内毛坯验收，所以要求总包单位施工时仅需管内预留铁丝，在编制清单时将管内穿铁丝单独列项，项目特征描述“穿引线、扫管、涂滑石粉、穿线、编号、接焊包头”，但措施费清单中又描述“所有专业的非图纸要求的洞口封堵，此处指电气管井内的防火封堵以及穿越防火分区的桥架、电缆防火封堵、出户预留孔及后续开孔的封堵，包括但不限于分包工程如燃气、供电、供水、供热、电信电视预埋管道等的预埋（留）、穿带丝、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的收口、封堵”。将管内穿铁丝又归入措施费中，复核人员复核过程中提出，措施费描述与分部分项工程量清单中铁丝的工作内容重复，是否可以删除。因此处牵扯费用较多，后与业主沟通确认此费用不属于措施费，计入分部分项工程费中。

2.5 不同区域计量软件计算与设置规则不同

房地产企业建设项目通常不会只在一个区域，各区域对于计量计价的要求也不尽相同。某些省外地产项目会规定要用当地广联达版本进行图形绘制，但是由于我们平时接触的基本都是江苏版本，对省外版本的计算规则和设置并不熟悉，计算出的工程量是否存在重复、哪些计算规则必须调整等都毫无头绪。地产项目的编制周期通常很短，不可能有充足的时间去分析外省的版本与江苏版本的不同。由于大部分工程量都是批量绘图导出，而地产项目又有对工程造价审核率的控制，如果计量软件生成工程量存在失误，最终就很难控制整个项目造价的准确性，如何短时间内准确使用省外广联达版本计算工程量就显得尤为重要。经过笔者几次地产项目的尝试得出一个技巧：可以用我们熟悉的江苏版本广联达进行绘制并调整好所有设置后，导成外省的版本，再将两个版本计算出来的结果进行对比，工程量误差较大的部分就是外省版本的计算规则需要调整的地方。例如江苏版本和安徽版本的广联达同样的模型计算出来的其余工程量都很接近，但是模板工程量相差很大，我们只需要重点研究模板的计算规则。经两版汇总工程量对比研究，发现安徽版本的圈梁模板与框架梁模板重复部位软件默认不扣减，而江苏版本是默认扣减的，版本差异迅速被找出。而编制人员如果直接就用安徽版广联达进行绘制就很难发现这个差异，最后模板工程量会成倍输出。所以以江苏版本为标尺，去对比其他版本，是最直接有效确保所绘工程量准确的一个方法。

3 结语

房地产企业对于成本控制的核心就在于合同管理，图纸、工程量清单、施工技术方案及变更方案条款等都是其组成部分。咨询企业前期为业主编制模拟清单时的错项、漏项会直接影响工程的成本，为后期与施工企业签订施工合同留下隐患，所以编制一份相对完备的清单及总分包闭口预算，需要紧紧结合施工图纸、施工工艺、工程界面等方面，在清单计价模式下全方位多角度的为业主提高经济效益。