公租房退出激励策略边界问题研究★

魏铭材 陈 圆 陈 超

(1.中华企业股份有限公司，上海 200231； 2.辽宁工业大学，辽宁 锦州 121001)

1 概述

在公租房退出管理中，对于恶意赖租类型的承租人设计退出激励机制能够节约公租房管理成本并提升公租房管理效率，最大化的实现社会公平，对于在申报过程中弄虚作假者或者违规使用公租房的住户给予严厉的经济惩罚，提高其违约成本，强制其退出公租房。恶意赖租类型主要指监管方与承租人之间不存在信息不对称，即承租人在公租房审核过程中所提供的信息是准确的，但在已经不符合住房保障的前提下承租人仍旧恶意占用着公租房。本文运用博弈分析方法试图探索公租房监管方实施公租房退出策略的边界。

2 完全信息条件下公租房退出激励机制设计

2.1 博弈模型构建

2.2 博弈过程分析

双方博弈过程如下：

1)当监管方选择积极激励策略时，若:

即积极激励数额加上惩罚数额减去退出后住房支出变化额大于0，则承租人选择退出公租房，否则不退出。

2)当监管方选择消极激励策略时，若:

即消极激励数额加上惩罚数额减去退出后住房支出变化额大于0，则承租人选择退出公租房，否则不退出。

3)当承租人选择退出时，若:

即监管方消极激励导致的管理成本与积极激励导致的管理成本的差额，相较于积极激励所付出的成本与消极激励所付出的成本的差额，若前者数值更大，则监管方选择积极的激励策略，否则选择消极的激励策略。

4)当承租人选择不退出时，若：

2.3 博弈均衡解及激励策略边界

目前，各个变量之间的关系还无法确定，因此很难求得博弈均衡解，需要进一步讨论的是对于监管方来说，当其选择积极激励策略时，最不愿意看到的是承租人仍旧不退出公租房；而对于承租人来说，当其选择退出时，最不愿意看到的是没有获取任何激励。

讨论1：针对2.2中的1)和4)，若:

则(积极激励，不退出)是一个纳什均衡解，这个纳什均衡解的前提条件是很难成立的，因为监管方可以通过调整相关变量值的大小来避开他最不想看到的情况。因此我们给出变量之间关系的第一个前提条件，即:

整理得:

讨论2：同理，针对2.2中的2)和3)，若：

进一步整理得:

则(消极激励，退出)是一个纳什均衡解，但这是承租人最不想看到的，很可能会导致承租人进入到骗租群体，监管难度会进一步加大。因此，我们给出变量之间关系的第二个前提条件，即：

将讨论1和讨论2合并，得:

在上述前提条件下，博弈双方都希望看到的(积极激励，退出)成为唯一的纳什均衡解。因此，监管方在激励机制设计中，要充分考虑博弈双方能够实现纳什均衡的前提条件：即积极激励数额加上惩罚数额减去退出后住房支出变化额大于0且小于监管方消极激励导致的管理成本与积极激励导致的管理成本的差额。

即监管方积极激励策略付出的成本减去公租房承租人退出后住房支出变化额度的所得数值小于消极激励策略的管理成本。说明在其他条件不变的情况下，当博弈双方实现纳什均衡时，承租人所获得的净收益小于监管方实施消极策略时发生的监管成本。也就是说，监管方在设计激励机制时，需要特别关注积极激励所付出的代价、消极激励所付出的监管成本与房地产价格变化之间的关系。

3 政策建议

积极激励策略有效实施是有前提的，即本文所考察的激励边界，在该边界里住房价格的变化不受公租房监管方的干预，完全由市场来决定。消极激励策略的管理成本也很难在政策不去实施的情况下控制。因此，本文围绕尽可能降低积极激励策略成本为考虑重点提出如下建议：

1)公租房退出积极激励策略尽量不采用直接货币补贴手段。控制成本不意味着激励策略是消极的，积极的激励策略不一定非要通过货币形式来实现。从政府层面看，公租房管理资金仍旧不充裕，货币补贴方式在激励策略中违背政府意愿且容易造成赖租行为的羊群效应。因此，在实施积极激励承租人过程中需要更为合适的非货币补贴手段。

2)充分利用承租人变更的过渡时间为退出提供更多的便利。试点城市如重庆已经明确了承租人退出公租房可以有一定时间的过渡期，在过渡期内按照市场价格缴纳房租。但该措施不过是符合承租人找房和搬迁的正常需要，而在很多情况下要想寻找满意的住房并非是件轻松的事，这同样会影响承租人主动退出公租房的积极性。因此，建议公租房管理方在最大程度上为承租人提供便利，比如公租房管理部门主动掌握一些房源信息，在房源质量和租金价格方面间接的增强房源信用，在搬迁过程中提供更为周到的服务等等。在承租人签订住房租赁合同的过程中应增强对承租人的保护。如果是通过房产中介机构获取房源，还能够通过与中介机构谈判以量换价降低前期的租赁成本。

3)通过贷款方式购买住房的主动退出承租人应该享受更高的信用评级。按揭贷款对借款人收入的考量较为严格，不过为了激励承租人主动退出公租房，在承租人具备一定能力的条件下，银行可以适当提高借款人的信用评级，在购房人收入水平处于模糊区间时仍旧能够顺利获取贷款，甚至可以通过降低首付比例给予购房人政策上的便利。在国家住房银行未成立前，即使承租人未缴纳过住房公积金，在政策激励上购房人仍旧可以使用公积金渠道按揭贷款。

4)适当减免承租人通过市场途径解决住房问题时要承担的相关税费。不直接进行货币补贴但可以通过减轻主动退出公租房的承租人经济负担来采取积极的激励策略，不管是承租人退出后是通过租房还是买房来解决住房问题，都会涉及到相关税费。为了尽可能多的让退出公租房的承租人获得实惠，可以通过减免租房相关税费或者进一步降低购房税费让利给承租人。