定向征收的合法性及在棚户区改造中的应用研究

李潇雪

摘 要：房屋征收模式的优势在于有严格的工作程序，相关法律法规比较健全，有国家公权力作为保障，有强制执行程序作为后盾，制度设置比较完备，理论上不存在无法攻克的先天痼疾。本文对定向征收的合法性及在棚户区改造中的应用进行分析，以供参考。

关键词：定向征收;合法性;棚户区改造

引言

城市棚户区改造项目（以下简称棚改项目）是重大民生工程，也是重大发展工程。相较于一般工程建设项目，棚户区改造项目工作量庞大且环节众多，在土地规划、征地拆迁和居民安置环节风险因素居多，因此前期规划的准确制定显得尤为重要。但是由于棚户区改造项目前期决策的抽象性，无法做到精准的判断与评价，使得棚户区改造项目无形之中面临很多的风险。

1定向征收的制度设计

定向征收在棚户区改造当中应用，需要对其相关的制度实施设计，在具体实施设计的时候主要体现在以下几个方面：第一，将适用性作为重要前提：①定向征收的开展必须建立在市场收购的基础上，否则只能算是纸上谈兵;②项目开展必须保证其情形与《征收条例》当中的第8条的相关规定相符合，这是与公共利益的具体需要相符合的，否则难以顺利地将房屋征收程序进行开启。第二，定向征收工作的程序：在具体开展定向征收的时候，其所有实施程序都必须按照《征收条例》以及相关规定进行严格地执行。相比于通常意义上的房屋征收，其主要存在的区别性就是在征收范围上存在的特殊性。

2棚户区改造的实施对策

2.1国有土地征拆对策

优化家居设计系统。2011年国务院通过《国家土地征用和补偿法》以来，我们在全国各地开展了比以往任何时候都更加严格的住房建设活动，通过修订举行政治咨询的意愿、召开政治咨询会议和签署三个步骤以确保人民的合法权利，向公民提供了充分的咨询意见。（b）但是，由于各种原因，人民拒绝搬迁是复杂的，因此建议在收集家庭状况、社会背景等信息的住房调查阶段披露筹备阶段的问题（a）就实际的人民事务而言，除了传统的赔偿政策解决办法外，建议加强司法援助，并结合社区广泛的基本宣传，建立一个经济赔偿、司法援助和三类城市的调解服务系统;建议将棚屋改造成公司的工作空间时加强公司的作用。

2.2房地住宿安排

（a）建议在审查房地产责任、采购政策和住房移民政策时，在整修棚屋时，应在固定的意见中考虑到居民的住房条件;建议根据棚户区改造标准进行房地产采购资格审查，并使棚户区工作人员重新定位资格与房地产采购资格审查相一致。一旦资格审查制度协调一致，贫民区的住房就可以根据条件提供不同的保护，例如b.为负担沉重的家庭、两所公寓、共同拥有的公寓等提供办公空间重新设计。

2.3改造基本思路

（1）做好项目包装，积极申请棚户 区改造专项债。上述重点棚户区改造项 目资金需求量大，项目自身远远无法平 衡，可通过增加资本金注入、片区内地 块“肥搭瘦”、合理制定设计方案等多 种方式，实现项目开发平衡，充分利用 棚户区改造专项债的政策红利;（2）因地制宜，合理确定补偿标准。 补偿标准原则上按现行政策执行，但有 些项目而由于历史原因产权依据不足，且调查反映居民对无证建筑的认定和补 偿都有着较高诉求的区域。可结合我市 现行征收补偿标准和多年前已经实施的 部分补偿政策，通过认定为合法建筑的，按照“拆一还一、适当扩大面积”的原 则对被征收住宅实行产权调换，推进房 屋征收工作。

3定向征收在棚户区改造中使用的合法性及操作性研究

3.1定向征收的合法性

在棚户区改造中实施定向征收的时候，需要保证其合法性，针对这方面具体实施讨论的时候就必须注重两方面的问题，分别为市场收购行为在代替房屋征收的时候是否能够实现公共利益，房屋征收行为必须只能针对相关项目范围之内的一部分建筑物。第一，市场收购行为同样能够使公共利益得以实现：依据《征收条例》当中的第8条规定内容中“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”的这条核心部分，也是通过意见征求的过程中存在争论比較多的相关条款。该条法律条例中，主要包含的内容如下：①针对征收的初衷进行了明确;②通过列举加兜底规定形式的充分利用，促使征收房屋的几种情形进行了明确;③在进行房屋征收的过程中，必须确定房屋征收的必须性，也就是说房屋征收行为是对公共利益进行获得的最后一个选项，不在万不得已的情况下是不得为之的。由于房屋征收行为主要是由政府部门单方面作出的一种行为，并且在国家强制下来具体执行的，依据立法的原本意义来看，《征收条例》的设立应当是对房屋征收的具体行为予以限制，而并非对其进行鼓励。依据其具体的适用范围角度来分析，《征收条例》的设置是与房屋征收、补偿等活动相关的行政法规，而并未对其他改造模式进行消除，也并未针对房屋征收是否被界定为实现公共利益的唯一方式进行有明文规定。

3.2操作性

第一，在发展、建国和规划方面没有障碍。根据现有的住房普查准则，需要征用住房的建设活动应符合国家经济和社会发展规划、土地使用总体规划、农村规划和专有规划。安全住区的建设和老年社区的重建应列入社区、地区和社区的经济和社会发展年度计划。在作出没收房屋的决定之前，建筑和建设部必须按照调查规定提交证明文件。据认为，证明文件，例如b.改造，只限于整个地块，不能专门针对个别房屋进行改造，以致在证明材料的某一部分进行定向招募不起作用。笔者认为，有关证明材料是政府提升房屋的阶段性指导，旨在说明在地块上征用房屋是基于共同利益，并证明房屋征收的合法性。由于目标集合仅收集地块上房屋的一部分，因此该部门为地块发布的证明材料可以明确用作定向调查的基础。但是，考虑到行政程序中对“确凿证据”的要求，住宅的征收范围、位置、方位、门牌号码等都是合理的。当住房调查领域被要求提供与招聘有关的证据时，应明确界定，并配有一个图表，说明调查的范围。

定向征收的前景分析

定向调查的目标是将房屋调查和市场收购的好处完美地结合起来，但不应该承受太多，有的房屋决定和收购本身需要完善，定向调查无法发挥作用。在市场收购中，合同的缔结仅限于平等谈判，直到有针对性的招聘过程开始为止。非法强制措施、恐吓或避免在收购市场过程中出现的指控，只能通过自我修复或其他收购模式方法来解决。在进行有针对性的调查后，对住宅进行调查时，严格适用法律程序、工作时间长短等。《征用令》的出台取消了政府自行组织的行政法规的执行，人民法院要求执行，大大延长了期限，大大降低了效力。但是，实施管理的制度是住房调查的一个特点，并不是定向调查中的一个特殊错误。有必要进一步完善和完善执行机制，而不是否定定向调查的优越性和必要性。

结束语

在社会网络分析法中构建风险网络时，确定风险关系时仅采取了有关系为1，反之为0的法则，未考虑到风险间关系的强弱。一般情况下，风险的发生往往的影响不断累积的结果。因此，对确定风险关系是进行关系强弱的判定，将是下一步研究的重点。

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