新市民、青年人住房“三元困境”与破解之策

严荣

经过住房制度改革深入推进，尤其是近些年来不断加强和完善住房保障制度，城镇户籍居民住房困难问题已经得到了非常大的缓解。当前，我们国家已经建立了全世界规模最大的住房保障体系，建成了近8000万套各类保障性住房，应该说城镇户籍居民住房困难问题得到了非常明顯的改善。但是在经济社会发展过程中，还有一部分群体住房困难比较突出，这部分群体主要是目前在城市中的新市民和青年人。

当前住房供给体系中存在困境，这个困境我们称之为“三元困境”。

从我国的住房体系分析，主要有三类。一类是廉租房和公租房，从2000年开始发展廉租房，2010年开始发展公租房，保障性住房有一定基础。另一类是很多新市民在大城市落脚的租赁房，就是一些农民房和非正规住房，很多城市都有城中村和地下室，北方更多的是地下室和郊区城中村，南方更多的是城中村和小产权房。还有一类是量大面广的商品房。这三类住房各有优劣，比如廉租房和公租房，它的优势是安全且可支付，房子正规，租金也相对低一点，但缺陷是只面向户籍人口，再加上覆盖面比较有限，有关部门也统计过，大多数城市的廉租房、公租房只面向户籍人口，而且规模相对有限，在住房总量中和保障房中占比都不是很高。农民房和非正规住房的优点是可支付，租金相对便宜，而且不会排斥，不管谁去租，都可以进入到这个体系中。但是它的缺陷是各种隐患比较多，包括安全隐患、社区治安隐患等，而且很多时候租赁权益很难得到保障。量大面广的市场化商品房优点是很安全，正规住房，也易获得，随行就市，但是它的缺陷是价格相对较高，尤其是随着近年来租金价格略有上涨，并且在有些城市租金的涨幅还比较明显，而新市民和青年人的支付能力相对较弱。

在现有供应体系中，没有哪一种住房能够同时满足安全、可支付性、可获得性，大多数都只能满足其中两种。在这种情况下，我们去思考有没有一种住房能够兼顾这三种要素。

面临这样的“三元困境”，对于新市民、青年人，怎么给他们一些住房方面的扶持呢？

有几个方面要齐头并进：租购并举，梯次扶持，重点是要扶持，并且租赁和购买都要有相应举措。租赁对新市民来说是融入异乡的第一步，而对于高校毕业生来说则是融入社会的第一课。所以，怎样租得好或者租得起，对于很多新市民、青年人来说是非常重要的，这对我们当前发展保障性租赁住房特别有意义。除了住房租赁还要有其他方面的政策，尤其对于一些有发展潜力，愿意在城市中分享城市发展红利的这些群体，应该有其他的一些扶持举措。比如共有产权住房，现在很多城市都在发展出售型的产权有限或者产权受限的一些住房，这是非常重要的一步。并且，发展保障性租赁住房和发展共有产权住房两者并不矛盾，也不冲突，恰恰是两者或者几者之间的相互补充。其中有一部分人群可能更倾向于通过发展逐渐从租赁走到部分产权，逐渐开始享受城市发展的红利。这就是发展共有产权住房的作用，使之作为成长的一个很重要的阶梯。接下来是商品房，可能还有一部分人群想去购买商品房，这里一部分新市民和青年人奋斗的方向。现在讲要朝着共同富裕目标迈进，其中共同富裕很重要的就是要扩大中等收入群体的规模，可以通过住房实现财产性收入的增长，来扩大中等收入群体规模。

所以在新市民、青年人的住房发展过程中，要通过租购并举，梯次扶持，其中租是第一步。首先要让将近2亿人的群体能够租得起、租得到、租得近、租得稳、租得好。发展保障性租赁住房对新市民、青年人来说很重要，一方面补齐了当前保障体系的短板，另一方面，也是回应了当前住房租赁供应体系中明显存在的“三元困境”，能够缓解或者能够同时兼顾安全、可支付和可获得性。

当前还应该尽快落实相应政策，包括保障性租赁住房政策，使其尽快能够见到成效。这里有三方面的粗浅想法：

第一，提升显示度。主要是靠供应，各地要尽快形成有效供应，很多城市都公布了“十四五”期间的供应目标，很多都在30%以上，有些城市要在45%左右，但接下来就要把目标或者举措逐渐形成真实有效的供应，从而切实改善当前供需失衡的状况。

第二，加快规范化。保障性租赁住房来源有若干种途径，不同来源的保障性租赁住房都面临着共同的运营管理的问题，需要加快运营管理规范化，从而使居住品质配套以及服务管理方面能够得到提升。

第三，增强获得感。让新市民和青年人在发展中真正得到住房保障的扶持，从而使相关政策真正为人民群众的安居服务。