存量房交易资金监管业务模式浅析

杨阳

摘要：存量房资金监管是存量房交易过程中的一个重要环节，更是规范房地产市场发展的核心部分。因此，在开展存量房资金监管业务中，确保监管资金的安全性和真实性，提升监管服务的时效性和便利性，实现信息化、无纸化的综合模式，具有重要意义。围绕秦皇岛市存量房交易资金监管制度的建立及资金监管信息化建设中的经验，从制度、现状、信息化平台建设等角度，描述构建秦皇岛市存量房交易资金监管的发展历程。

关键词：存量房;交易;资金监管;安全;保障

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）11-0064-67 收稿日期：2021-10-13

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，通常称为二手房。因以往房地产业投资的高回报率，很多人愿意将资金投入到房地产行业。近年来，随着房价的不断攀升，成套交易的存量房涉及的资金也越来越多，随之而来的资金安全问题也逐渐被房地产投资者或购房人所重视。2018年住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）提出，加强房屋网签备案的配套制度建设，加强交易资金监管，这无疑给如何开展交易资金监管业务指出了方向。

秦皇岛地处我国华北地区、河北省的东北部、南临渤海，是我国首批沿海开放城市、首都经济圈的重要功能区、京津冀辐射东北的重要门户和节点城市，除本地购房人群外还有大批东北及全国各地的购房人群，每年存量房交易量上万笔，涉及交易资金过百亿元。面对不同地区、不同购房需求的人群，保障房屋交易安全、便捷的完成，是房屋交易管理最终的目的。

1 建立存量房交易资金监管制度的必要性

第一，传统的存量房交易多数依托于房地产经纪机构，少部分房地产经纪机构为谋取不当利益，利用消费者对房地产相关法律政策不甚了解的特点，直接或间接的通过押房、倒房、违法提供“过桥费”、越权经营、挪用交易资金等行为，牟取非法利益，使房屋交易双方蒙受经济损失。房屋交易过程中因对所交易房屋的具体使用情况、是否存在查封、抵押等限制登记情况不了解，造成买方给付资金后办理不了权属证书，拿不到房且要不回钱;卖方将产权过户给买方后收不到尾款，房钱两失等现象。存量房资金监管制度的建立，可有效保障交易双方的资金安全，避免上述情况的发生。

第二，近年来，住建部一直着力于全面推行网签制度，房屋网签备案价格作为房地产市场统计监测的数据来源，应确保真实准确。但存量房网签价格因交易主体（买卖双方）的主观意识和自行申报原则的影响，真实性和准确性都不能保证。随着存量房交易资金监管制度的开展，将交易资金更大范围地纳入监管范围，其中包括交易双方的自筹资金及银行贷款，大大提高了存量房交易价格数据的真实性和准确性。

2 秦皇岛市存量房交易资金监管模式

2.1 秦皇岛市存量房交易资金监管的原则

依托于房屋交易与产权管理信息平台，通过与各银行搭建资金监管系统专线，坚持“安全、便捷、计息、免费”的原则：安全——通过交易资金监管专用账户给付房款，实现交易资金“零风险”;便捷——监管银行服务网点分布广，买卖双方可根据需要就近选择监管银行办理业务，不动产登记过户或不动产抵押登记完成后完成资金拨付;计息——缴存至监管专户的交易资金按天计息，结算后的本息一并划转给收款人;免费——申请交易资金监管服务完全免费。秦皇岛市存量房交易全流程，如图1所示。

2.2 全面优化流程，推进数据共享平台建设

存量房网签及资金监管业务通过对存量房交易管理流程全面改造，充分利用不动产登记的共享平台数据共享时效性，完善推送机制，取消当事人到窗口办理业务时需提交的划款通知书和退款通知书等纸质材料，实现存量房资金拨付自动拨款。在存量房合同撤销后可实现自动退款，并针对交易过程中银行卡丢失、合同丢失等情况，提供變更、修改、补打合同等功能。通过改造实现资金监管业务“一趟清”，避免了群众奔波于银行和大厅窗口之间，实现将资金监管流程全面优化提速，给群众带来更多的便利，确保交易流程一体化的便民举措落地。

（1）自动拨付：存量房交易资金监管业务中，房产交易服务中心与银行之间通过报文协议的方式进行通讯。由于拨付流程从手动模式要调整为自动模式，报文通讯中资金拨付通讯和退款通讯都做了较大变动，由原银行根据交易当事人到银行提供的划款通知书和退款通知书的信息向房管端发起请求，并根据返回的划款信息和退款信息办理划款和退款业务的业务办理模式，改为银行固定时间请求，房管端返回该天固定时间以前的所有需要划款和退款的合同信息。银行通过接收房管端返回的所有合同信息，逐一进行划款和退款业务，将划款金额、划款利息和退款金额、退款利息打入交易当事人的账户，该通讯协议实现资金自动拨付和自动退款，并优化了对账通讯相关功能。

（2）对账业务：银行需要每天按规定时间将该时间段所有交易合同的缴款和划款、利息等信息推送到房管端，房管端工作人员需将信息与该购房合同的缴款表、划款表、利息表进行一一核对，并将有误信息标记展示，以方便记录。

（3）信息推送失败补救机制：系统在办理资金拨付和存量房网签合同撤销业务过程中，会自动向银行通过报文通讯推送数据，由于网络问题、断电、通讯时间过长等意外原因可能会出现一些自动推送失败的报文数据。对于监控推送失败的，综合考虑数据的实时性要求和服务器的压力，通过协同银行端采用短时间轮询检查推送失败的数据，每天定时整库检查的策略，以确保推送报文数据的及时性和完整性。存量房资金监管交易中心端与银行端数据交互内容，如图2、图3所示。

2.3 简化业务流程，实现资金监管自动拨付

存量房交易资金监管系统动态提取房屋交易流程信息，工作人员可以更简便地进行业务操作核对，实现监管资金的自动拨款、自动退款。通过以上措施，简化了同银行之间的业务流程，极大缩短拨款、退款时间，实现了与不动产登记中心的登簿、发证几乎同步办理，资金监管划款后即到即付，并结合微信公众平台的自助查询服务，可让群众实时了解资金划转情况，真正实现存量房资金监管的交易、登记、划款一体化。

3 秦皇岛市存量房资金监管业务目前存在的问题

3.1 银行系统异步造成对账难度大

秦皇岛市存量房交易资金监管采取一个监管机构多家银行开设监管账户的模式。银行通过与交易中心合作为买卖双方提供房产过户交易中的资金担保服务。该模式对扩大客户交易规模、提高业务处理能力、促进房地产交易市场的健康发展都会有极大的推动，而大量托管资金沉淀相对稳定，又会极大地推动银行负债业务的快速发展。因银行系统开发的异步性，不能同步资金信息，为确保资金安全需要与各开户银行需做好对账工作。

3.2 属地管理导致个别无法监管

秦皇岛存量房资金监管账户是行政管理部门设立的专属账户，各银行开设账户都需要政府审批，这就造成了部分银行开户难，影响了银行相关业务的开展。同时，因属地管理，不同行政区设立多个专属账户，某个贷款银行在办理不同行政区域房屋贷款业务时，因监管不到位，存在个别业务脱离了资金监管体系的问题。

3.3 各个地区资金监管不同步

存量房交易资金监管的安全高效管理，依托于房屋交易数据的信息化数字化建设。秦皇岛各行政区基础数据的完善程度不同，房屋交易数据与不动产登记数据的共享程度不同，交易资金监管业务的进展与模式也有所区别，部分行政区为适应本区的实际情况，在存量房资金监管业务流程上有所变通。秦皇岛市各个行政区因属地管理、交易数据的数字化建设程度等不同原因，造成了存量房资金监管的流程、范围、时效、便捷程度等不同差异。

4 存量房交易资金监管的发展建议

4.1 加大交易资金监管制度宣传和普及

存量房交易资金监管过程中存在交易双方拒绝如实申报成交价格情况，存量房资金监管制度需要被更广泛的人群了解和接受，让交易双方认识到存量房买卖双方当事人选择对交易资金进行监管，相当于为交易资金上了一道“安全锁”：通过将交易资金缴存至监管专用账户，可以充分保障资金在房屋交易、登记过程中的安全。过户成功，资金拨付给卖方，反之则退回给买方。存量房资金监管可以切实维护买卖双方当事人的合法权益，保障交易资金安全。在加大宣传力度的同时，应积极推进建立相应的诚信体系，对房屋交易买卖双方的行为予以规范。

4.2 统一资金监管标准，规范房屋交易市场

存量房资金监管制度不完善，不同地区、城市资金监管的监管机构也不一致，监管方式、方法都有所不同。随着房屋交易管理的日趋完善，房屋交易资金监管需要统一的监管标准。随着不动产登记与房屋交易管理的分离，大家应该对重“登记”轻“交易”的思想有所转变。房屋交易行为并非一个时间点的行为，而是从开始到结束的一个过程，存量房交易资金监管就是在这个过程中对交易资金的安全提供一种保障。国家已针对房屋交易管理出台一系列指导性文件，但缺少上位法作为有力支持。建立健全相关的法律法规，可以更好地规范房屋交易市场，存量房资金监管制度的进一步完善和发展，同样需要有力的法律支撑。

4.3 加强信息化建设

（1）根据《住房和城乡建设部关于提示网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）的文件精神，积极推行“互联网大厅”模式，利用“人脸比对、电子签名、区块链”等技术，加快移动服务端的建设，实现买卖双方、房屋交易管理部门工作人员均不见面的情况下，在手机端完成存量房买卖合同网签备案和交易资金监管相关业务的办理。

（2）加强网络及信息安全的管理和基础网络安全设施建设，树立安全意识，务必把好信息安全的关口。由于存量房资金监管涉及的交易资金巨大，在信息传递过程中，需严格保护个人隐私信息和资金安全，避免不法分子通过网络信息技术进行信息的查询和篡改，造成交易双方的信息泄露和經济损失。