土地“炼金术”，变存量工业用地为“增量”

向煜

土地空间是发展之基，也是民生之本。在寸土寸金的苏州工业园区，最大限度地用好每一寸土地，是一个基本的硬道理。

2019年以来，阳澄湖半岛旅游度假区按照相关规划整体部署，致力促进度假区产业规划和发展空间的有机衔接，推动落后产能淘汰退出、引导低效用地提质升级，全面推进存量工业用地资源提升，变存量为增量，为度假区高质量发展注入动能。

经过近一年资源提升工作的有序开展，度假区资源提升项目取得了一定阶段性成果。2021年，度假区将继续以优化产业空间布局、规范存量土地管理、提升载体产出水平为目标，针对不同发展水平的存量土地执行差别化措施，强化对优质地块的政策支持，推动低效地块主动投入提升软硬件水平。同时，通过资源更新提升措施，推动一批存量土地资源朝产出贡献大、产业集聚度高、创新能力强、管理科学规范、配套服务专业、城市形象良好的方向努力。

“一针一线”，绣出发展空间

从全国范围来看，苏州工业园区的人口密度和创业密度都排在前列，所以相对来说较早就面临土地资源紧缺、发展空间有限的困局。这样的的形势，也倒逼着园区进行“土地绣花”，精耕细作每一块土地，加大力度对存量工业用地进行资源提升，从而拓展发展空间。

以阳澄湖半岛旅游度假区为例，在明确智能经济融通发展转型战略后，发展空间不足的问题更为凸显。“区域内可用土地极少、大规模回购几无可能，我们只能从提升存量资源入手，方能尽快满足迫在眉睫的发展需求。”度假区相关负责人告诉记者，自2019年起，他们采用“一地一策” 盘活低效存量资源，调动多元市场主体共同参与，破题资源提升难题，旨在为今后产业发展夯实基础。“下一步，我们的招商项目将就布局重点区位、存量土地业主个人意愿、区域整体城市形象等多方面因素列出重点推进和关注存量土地清单，通过实地走访摸底排查，回馈一手信息，并分析每个地块，做好工作方法策略制定与落实。”

在唯亭工业坊3宗工业地块开展提升中，度假区制定了国资引领带动，“大手牵小手”的策略。在园区管委会的支持下，度假区联合恒泰控股、唯亭街道先后制定了“清租重建”“类回购”等方案，最终3宗地块在完成提升后不仅释放了47.7万平米优质工业载体，也对民营业主起到了示范引领的积极效应。

位于方泾路沿线的裕大盛博科技园是由裕大盛博团队于2019年开始进行资源提升的。“这里原先是闲置的厂房，接手后我们花了约半年时间对其进行改造，目前已经集聚了130多家企业，入驻率达95%。”裕大盛博科技园总经理翁维在接受采访时特别提到了，由于方泾路沿线，老旧载体居多，改造升级难度大，好在度假区管委会主动“献计”，对他们的设计规划进行引导，并综合整治了周遭道路等环境，让整个改造升级工程变得更加顺利。

在裕大盛博科技的影响下，附近的哈塔达地块开展城市更新重建，导入国家级人才企业波影医疗、省双创人才项目今蓝纳米、高企广卫建设，此外群祥电子地块也完成改造，整体形象得到了大幅提升。这充分证明了度假区“一个促一批”辐射周边的资源提升策略初见成效。

此外，度假区还十分注重以“龙头带配套”来重塑产业生态。在正得利环保地块完成资产转让后，度假区鼓励新业主利用现有载体资源建设主题为“5G金属新材料”专业孵化器，并成功引进省双创人才项目苏州铜宝锐新材料有限公司作为主导项目，并围绕其引进上下游产业建设5G金属新材料产业生态。

目前，度假区已启动持续推进项目21个，涉及1400亩存量用地，计划新增70万平方米，盘活27万平方米载体，为未来发展“绣”出了更多空间。

朝尖端转，聚焦产业转型升级

“益创科技园在完成改造后，已经吸引了约150家高端装备、精密制造和环保科技企业入驻，其中超70%为生产型企业。”苏州益创科技服务有限公司负责人方勇介绍，他们是2019年10月着手运营管理益创科技园，“产业园占地建筑面积2.7万平方米，拥有9幢独立厂房，原来是闲置的老旧厂房，我们根据其自身特点，累计投入1500余万元进行修缮改造，大大提升了产业园形象，吸引了不少科技企业入驻。”运营才短短一年，益创科技园已经孵化了2家园区科技领军企业、2家姑苏领军人才企业，并有2家高新技术企业培育入库与认定。

同样在2019年下半年开发运营的裕大盛博产业园，在成立之初就专注于人工智能、电子信息、生物医药、新能源新材料技术等产业链孵化与运营，全力打造科技孵化中心、工业智能设备检测中心、技术成果转化中心、公共技术服务中心。

一年多时间已成功孵化了1家園区科技领军、5家高新技术企业、1家瞪羚企业、2家高企培育入库企业，并有1家企业获得了亿元投融资。

此前在新冠肺炎疫情初期“走红”火神山医院一款名为“高仙机器人”的清洁机器人就是由裕大盛博产业园内苏州高之澄智能科技有限公司研发而成的，目前该企业根据发展需求，又在度假区扩张了一栋独立厂房进行研发测试和组装。

这些在短时间内取得不俗成绩的科技型企业，不仅证明了民营产业园培育模式的成功，也为度假区的资源提升、转型升级提供了有力支撑。

不断创新，“闯”出新模式

创新是苏州工业园区发展之魂。这一点很好地体现在度假区节约集约用地上。

在金融服务业、总部经济快速“上楼”的同时，裕大盛博借鉴新加坡及深圳的“工业上楼”模式，充分调动楼宇内部资源，配备了实验用地、3D打样中心、无尘车间等专用场所，让工业开始向高处走，以摆脱用地瓶颈，发挥空间效应。据了解，由于场地限制等原因，此前园区“工业上楼”案例并不多见，实际上这样的模式可以大幅提升了存量空间利用效率，企业生产、设计、研发等多个环节不再受制于空间局限，对解决区域大量优质产业资源的发展问题有重大实践意义。“通过改造，裕大盛博从原来的传统工业制造业地块变成了集生产和研发于一体的新型工业楼宇，我们希望通过自己的探索，可以为度假区资源提升、产业升级做出积极贡献。”

空间规划方面的探索外，裕大盛博在运营模式上还创新地推行了“众创空间+孵化器”两级孵化体系。“首先将招引到的初创中小企业安置在众创空间内，待其做大到一定规模，再根据企业发展需要，搬至园内其他中心进行加速孵化。”位于科技园5楼的合木众创，就是裕大盛博打造的众创空间，专门承载初创期的中小型企业，为他们的发展壮大提供成长空间。

创新模式还在于载体“走出”度假区。方勇介绍，目前益创公司还与江苏集萃纳米应用研究所有限公司在园区纳米城合作运营了中科纳创孵化空间。该孵化空间依托江苏省产业技术研究院纳米应用技术研究所的技术研发平台和创业投资基金，打造研发生态，引进培育一批高科技企业，赋能园区纳米产业高质量发展。

载体服务提升，促进高质量发展

科技创新，载体先行。苏州国际科技园、苏州生物医药产业园、苏州纳米城的成功，让大家认识到，科技载体对于创新型科技公司，特别是初创期企业，尤为重要。除了焕然一新、从企业需求出发改造的硬件条件外，“软服务”也成为了产业园吸引企业落地生根的重要手段。

“我们致力于成为‘创新孵化+投融资功能+增值服务’的服务载体。”翁维介绍，裕大盛博在提供创业导师、人才政策申报、助力产业落地投产等基础服务的基础上，还推出产业链资源对接、市场推广、品牌打造、投资融资等深层服务，有效降低企业创业风险和成本，提高成活率和成长性。经过一年多运营，目前产业园已经获得了“苏州市科技企业孵化器”“苏州市人才创业孵化基地”“苏州市众创空间”“江苏省众创空间”等荣誉，实现了闲置厂房向聚集众多科技企业的优秀载体的华丽转变。

“未来，我们将会着眼长三角地区，力争在3年内发展到30万平方米的科技园，着重打造2至3个资源提升的典型案例，持续优化孵化服务体系，提升科技企业的经济效益。”翁维如是说。

不仅是裕大盛博，同样作为民营载体的益创科技园表现也十分抢眼。2020年，在度假区的指导下，益创科技园被园区管委会授予“科技载体”称号。“这为我们提升产业招商打了一针‘强心剂’。”在方勇看来，作为一家商业化运作的民营企业载体，必须扮演好“店小二”角色，不断优化自身服务。

去年，益创团队通过招商引入了苏驭研智能设备有限公司，这是一家高端装备制造企业，拥有国内第一家全自动铣削、抛光和检测的新能源轿车电池底盘加工中心产线，填补了国内该加工领域的空白，助力中国汽车大工业转型升级。“从企业决定落户起，我们就根据苏驭研需求，设计规划场地，不求其他，但求能让企业来了之后，感觉到‘好用’。此外，在苏驭研进驻以后，我们的孵化团队对企业进行了扶持政策宣导，并为公司筹划未来3年包括知识产权、研发投入等方面的成长路线，全流程助力企业扎根度假区，钻研核心技术，实现高质量发展。”

“我们希望今后每年都可以新增2至3个与益创科技园比肩的孵化载体，为入驻企业提供指导和帮扶。”方勇强调，未来益创会进一步夯实自身实力，提高团队招商和孵化能力，引进创业投资基金，做好科创服务、资源对接，根据企业诉求提供针对性解决方案，为度假区以及园区引进更多优质人才项目添砖加瓦。

记者手记：垒土必惜其贵，重土必尽其用。从传统产业到引进新项目，从关停一批“低小散”到升级一批“高精尖”，通过对存量工业用地的提升、重塑，一个个新项目、好项目落地扎根。这样，地还是那塊土地，但产出的效益却不可同日而语。土地的集约化利用不仅为产业发展拓展优质空间，也可以让区域用更少的土地资源获得更大的发展，提高容积率、提高“亩均产值”，这种土地“炼金术”，必将为园区高质量发展注入强劲动力。