资产评估法对房地产估价的影响分析

摘要：改革开放以来，我国的经济水平不断提高，尤其是房地产业发展十分迅速，其在90年代迅速发展，现如今已经在我国国民生产总值中占据着十分重要的地位，评估房地产工作的最重要手段就是资产评估法。资产评估法的主要目的是通过建立公平公正的房地产交易市场，维护资产评估当事人的合法权益，避免不合法交易行为的出现，从而维护房地产行业的稳定性。房地产评估是指由专门的评估人员按照国家规定的制度进行评估方法，公平的对估价对象实际价值的分析。使用资产评估法对房地产工作进行评估，有利于营造一个安全稳定的房地产交易市场。基于此，本文首先從四个方面讲解了在房地产估价工作中采用资产评估法的重要性，然后从五个方面具体阐述了房地产估价采用资产评估法的基本原则，最后讲诉了我国常用的资产评估方法，以此来供专业人士参考。

关键词：资产评估法;房地产估价行业;房地产交易市场

房地产估价工作对看房地产买卖各方的基础性权益，具有直接影响作用，就目前国内的房地产行业影响力情况来看，关于国家制定和实施资产评估法这一措施会对整个房地产估价行业产生十分重要的影响。房地产行业估价工作能否精准高效的实施，还在于看资产评估法是否能够灵活运用。资产评估法的实施会对房地产估价行业带来较大的发展机遇。而且随着国民经济的高速发展，资产评估法已经存在于我们日常的生产生活中。该法律不仅可以为委托方争取到最佳的经济效益，而且还可以给评估市场营造一种相对安全、稳定、可靠的交易氛围，从而让房地产行业的评估工作能够更加的专业化，规范化。

1在房地产估价工作中采用资产评估法的重要性

1.1降低了人们进入房地产行业的门槛，加速房地产产业的发展

采用资产评估方法可以有效的促进我国房地产行业的发展。首先采用资产评估的方法，在一定程度上降低了我国进入房地产行业的门槛，这使得大部分房地产估价人员可以自由地进入房地产估价行业。由于我国房地产行业在九十年代快速崛起，这就使我国房地产估价行业的人才大量缺失，在很大程度上阻碍了我国房地产行业的进一步发展。然而，我国房地产行业中最不可缺少的部分便是房地产估价人员，对房地产进行评估可以有效的促进我国房地产行业的平等竞争。我国取消了房地产评估师的资格准入证书的考取这项政策，对促进我国资产评估行业和房地产行业的发展有重要的意义。首先，我国取消对房地产评估师具有专门的资格证的政策有助于评估机构的发展，评估机构可以从社会上获得有思想、有才能的资产评估师，另一方面来说，没有取得房地产行业相关证书的资产评估师进入房地产行业，这就可以促进大量有经验的资产评估师进入房地产行业，不仅给我国房地产行业带来了便利，还节约了房地产公司的资产评估成本。例如，我国房地产在进行拍卖时首先要进行的便是资产评估，这可以有效的维护我国房地产交易的公平性和安全性，由于资产评估人员的增加使房地产企业的运营成本降低，有利于我国房地产行业的稳定性。

1.2资产评估法使房地产行业的工作更加专业化和规范化

我国法律规定的资产估价原则可以促进我国房地产行业估价工作的专业化、规范化和标准化。根据我国有关资产评估法的明确规定，要从事资产评估的人员，必须具有专业的资产评估证书，必须由其所属的正规专业评估机构，并且其一生中只能加入一个资产评估机构，有效地保证了我国资产评估工作的有序开展。我国目前的房地产行业估价的相关制度，主要是依据当地城市的房地产管理的有关制度而制定的，这种方式的评估法不仅需遵循原来的城市房地产行业管理的相关法规而且还要遵守新的资产评估法。因此在对城市的房地产进行估价时，应当设立专业的估价师来实现房地产行业评估工作专业化。但是，所有的房地产管理制度都具有一定的局限性。例如，假设资产评估师采用当地城市的房地产估价相关制度进行资产评估，那么其在评估标准上可能会同其他地区的评估标准有一定的差异，这就不利于房地产行业的稳定，个体使用资产评估法对房地产进行估价时，不仅要遵守当地的房地产估价相关制度，还要遵守我国规定的资产评估制度，这种双重制度促进了我国房地产估价行业的专业化。资产评估法是我国为了维护行业市场的公平和公正性原则而制定的法规，但是，由于原先的法规涉及的资产估价的责任不明确，这就导致我国估价行业存在混乱现象，使估价行业缺乏明确的法律法规，所以资产评估法的出台有效的维护了我国资产评估市场的公平性、公正性原则，对相关资产评估当事人给予了最大的保障。

1.3资产评估法加强了职业风险，提高了监督作用

资产估价法是国家为了补充行政法未涉及到的相关规定，维持估价市场的规范化尽心尽力地维护估价工作者而制定的一部公平公正的法律。资产评估法改善了过去的管理重点，不再将管理重心放在入口管理上，而是向结果管理逐渐偏移，以增大的法律责任来督促相关评估机构及从业人员的责任心。资产评估法将处罚制度、处罚力度等加以明确，相较于现有法律规则制度，资产评估法对相关行政管理部门、评估行业从业人员、评估行业协会、委托人、评估机构等加大了法律管理力度。它的出台，严惩了不法估价机构，规范了对相关估价人员的行为。比如一旦查证有相关专业评估工作人员签订了虚假的评估合同，那么评估机构将会对其违法行为作出惩处，甚至对该人员进行没收违法所得以及停职处理，如果情节严重者，将会依法追究相关人员的法律责任，作出终身停职处理。另外，相较于房地产估价相关制度，资产评估法对评估专业人员有了新要求，在相关资料、证明、文件的验证与核查上，往往要求更高的完整性、精准性与真实有效性。事实上，验证核查相关证明和资料原本就是意见比较复杂和困难的工作，而资产评估法对此提出了更高的要求无疑是提高了从业人员职业风险，从而提高监督作用，督促其认真、诚实的完成工作。

1.4促进估价品牌的生产，丰富业务发展方向

《资产评估法》的实施，无疑会对整个房地产进行一次有效整顿。在当前竞争压力较大的房地产估价市场，借助资产评估法对市场的调整，房地产估价机构应抓住机遇，积极参考学习国际经验，建立其自身独特的房地产估价品牌，并拓展发展思路，形成多元化的业务发展链，在自身服务平台上丰富业务内容。例如，积极投资房地产咨询业，并拓展房地产租赁、买卖、测绘、物业管理、不动产登记代理等多元化业务。此外，还可以在会计服务的基础上，结合工程造价、资产评估、会计、房地产估价等个业务，形成一个立体、全面、多元的服务机构，建立起综合性竞争优势。

2房地产估价采用资产评估法的基本原则

2.1坚持公正、独立的资产评估原则

我国使用资产评估法应该坚持公正、公平的评估原则。首先从事资产评估的人员要有一定的所属机构和资产评估从业证明，从而最大程度的保证资产评估从业人员坚持资产评估原则，是为了保障资产评估当事人的利益来开展工作。由于资产评估具有一定的主观判断性，也使其具有较大的可操作空间，假设资产评估人员没有保持公正的心态来进行资产评估工作，这会对资产评估当事人造成极其恶劣的影响。并且在应用资产评估法的时候，评估工作者应该评估法进行深入研究，应用该法律，正确的对房地产估价领域进行考察分析，让房地产估价的相关管理工作可以更好的实施。因此，从事资产评估的专业人员要遵循公平公正的评估原则，在资产评估过程中，要考虑资产评估当事人的利益，帮助资产评估当事人权衡利弊，作出最能保障当事人利益的决策，然后再提出比较合理的资产评估价格。

2.2坚持合法评估原则

资产评估师在进行房地产资产估价时，要熟悉当地房地产评估的相关管理政策和我国资产评估法律，保证其估价的合法性。如果进行资产评估使对当地房地产评估的相关管理政策认知不明确，那么就会造成其资产评估结果违背当地房地产资产评估的管理制度，就会造成资产评估结果在当地不适用，甚至可能会使资产评估当事人违背当地相关政策，进而使其受到政府的惩罚，这都不符合我国资产评估的合法性原则。因此，资产评估师要在熟读当地政策和资产评估法的基础上开展工作，然后再根据资产评估结果适当要价。

2.3资产评估具有某一时刻的具体价值的相关原则

资产评估人员要考虑房地产某一个时刻的具体价值。相关房地产估价人员一定要对自身工作的特殊性质具有较为深刻的认识，如果有需要在进行资产评估原则设计时，要完整开发原则性的因素，提升房地产估价的应用质量。首先，资产估价人员要根据不同时期的政策对房地产进行估价，考虑其是否具有可实施性。其次，资产评估人员要对当地的经济状况和人民收入水平进行分析，了解资产在某个特定时刻的具体价值，即资产估价人员要对房地产的价值进行评估，保证评估结果的有效性[1]。

2.4坚持替代原则

资产估价人员在进行资产评估时，要根据当地实际情况进行实时评估，其评估结果要和相同价值的房地产的评估结果一致，房地产评估结果和同等条件下的房地产的价格可以存在細小的差异，但不可偏离过多。例如同等价位的一室三厅，其价格要在可接受范围内波动，新房子的价格可以稍高于旧房子的价格，但其价格应该在一千元左右波动，不可超出范围过多。

2.5在评估中坚持最佳使用原则

资产估价人员在进行估价时要坚持最佳使用原则。在进行资产评估的前提是以资产估价当事人的最大利益。例如当被评估的房地产处于被使用状态时，资产估价人员要根据最高的估价原则对估价房地产进行深入分析研究，分析其是否具备可升值空间，在对其房地产进行折旧分析时，分析其使用程度对价值的影响，然后再将分析结果呈现在评估报告当中。

3我国常用的资产评估方法

就目前来看，我国房地产行业中最常用的资产评估方法是非常多样化的。例如，运用和其同等价值的房地产评估结果对其进行分析、根据房地产的建造成本进行评估、根据房地产的收益进行评估等评估方式。比较法便是我国在对房地产进行估价时最为常用的方法，它可以根据同等时间段下同等地段和同种户型的房子的出售价格，对评估对象进行分析，比较其与出售房子价格的相差比值，然后再对评估对象的价格进行整改，并对其实际价值做出科学合理的估算。开发法则是指对评估对象进行价值评价后，除去一些成本开销，然后计算出估价工作的利益，最后达到房地产估价工作的效益最大化。除此之外，收益法、对比法、成本法、修正法等这几种方法也是我国房地产行业中较为常用的评估方式。

4结束语

由于我国房地产行业制定的资产评估法已经开始施行，对房地产进行评估，这就使房地产的评估难度加大，资产评估人员不仅要根据房地产所在地的政策，还要考虑国家新出台的资产评估法。这也使其对资产评估人员的标准提升，资产评估人员在进行专业估价过程中，不仅要将个人信息完全披露，还要对房地产信息进行检查，这也加大了估价人员的工作量，工作人员要到估价现场进行真实信息的采集和验证，以此来确保信息的准确性，这样也使资产评估机构所承担的风险大大降低，从而形成了我国资产评估人员更加严谨的风格。总的来说，资产评估法与我们的生产生活密切相关，资产评估法不仅对资产评估行业和评估机构的审批环节进行了规范，而且还加强了对相关评估机构的监管，该法律让我国的房地产评估工作变得更加专业化。

参考文献

[1]王小红.如何深入分析资产评估法对房地产估价的影响[J].新经济，2018（32）：53-54.

[2]马佰林.经济新常态下房地产估价机构的短板及补足路径分析[J].营销界.2021（09）

[3]张玉梅.大数据时代房地产估价行业的机遇与挑战[J].住宅与房地产.2019（25）

作者简介：冯萍萍，（1994-），女，汉族，山东省临沂市，从事资产评估，房地产评估。作者简介：冯萍萍，（1994-），女，汉族，山东省临沂市，从事资产评估，房地产评估。