我国长租公寓“租金贷”的规制困境与制度优化

于小东

关键词：长租公寓;租金贷;风险;法律规制

中图分类号：F299.23        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2021）31-0084-03

一、长租公寓“租金贷”的内涵与风险类型

（一）长租公寓“租金贷”的内涵与法律关系

“租金贷”是指，租客在与长租公寓运营商签订租约的同时，与该运营商合作的贷款机构签订带有消费金融性质的小额贷款合约。其模式是租客租房的同时向贷款机构申请贷款，贷款机构把租客所贷的全年（或半年）租金一次性支付给长租公寓运营商，租客则按月向贷款机构偿还贷款。“租金贷”本质上是一种将借款用于居住递延服务的消费信贷业务。

长租公寓“租金贷”涉及的法律关系包括：第一，长租公寓运营商与房东的形成租赁法律关系。实践中，长租公寓运营商通过“委托合同”取得的“托管权”，与通过租赁合同所确立的“转租权”并无实质区别。第二，长租公寓运营商与租客形成转租赁关系。第三，长租公寓运营商与贷款机构间并无借贷法律关系，但双方一般通过商业合同约定彼此之间的其他权利义务，如“租金贷”返点及相关费用的支付等。第四，贷款机构与租客之间成立借贷法律关系。第五，房东与租客之间无直接法律关系。

（二）长租公寓“租金贷”的风险类型

1.“租金贷”条款隐蔽性强，租客由于欺诈等原因“被贷款”。对租客而言，特别在月付租金的情况下，接受“租金贷”服务意义不大，对此还要承担额外的利息，随着非银机构的介入，“租金贷”的利息将更高。长租公寓运营商往往通过各种隐性手段异化租户与承租人之间的租赁关系链条，使租客和贷款机构之间产生信贷关系，造成租客“被贷款”[1]。实践中，租客在不知情以及未进行充分风险提示情形下签订贷款协议，协议多以租赁合同附页形式出现，租客不仔细阅读极易忽略，进而产生认识错误。履约阶段，租客表面上按“押一付一”方式按月缴纳房租，实质上是在按月偿还贷款本息。上述“被贷款”本质上是长租公寓运营商以租客信用换取资金保障和流动性，并将贷款履约等风险转嫁给租客。另外，即便租客后续知晓存在被误导甚至欺诈使用“租金贷”的情况，维权上也有诸多法律障碍。一方面，部分合同约定了仲裁条款或管辖条款，限制相对方选择更方便的方式维护自身权益;另一方面，双方多通过手机APP线上完成交易，证据的调取及固定存在一定难度[2]。

2.通过“租金贷”违规建构资金池，增加了期限错配风险。通过“租金贷”发放的贷款通常为一年甚至两年的租金，这些租金将一次性支付给长租公寓运营商，并沉淀在平台，运营商将继续利用这些资金拓展业务。此模式本质上为长租公寓运营商以加杠杆的手段获取资金实现快速扩张，但资金来源短期化，资金用途长期化，极易造成资金期限错配的流动性风险，一旦房屋的空置率过高，租金回款出现问题，容易导致企业资金链断裂。以期限错配支撑的长租公寓业务扩张，本质上并非以长租公寓运营商自身实力或信用作为基础，而是一种风险的转移，即将风险从自身剥离，分散到租客、房东身上，甚至由社会公众加以分担。上述安排使得整个长租公寓交易具备了金融属性，其蕴含的流动性风险还会因为互联网金融的网络传染性而呈现出较强的负外部性，一旦风险爆发将可能引发系统性金融风险[3]。

3.“租金贷”增加了当事人违约风险，亦涉嫌诈骗、非法集资等刑事犯罪。在长租公寓运营商出现资金链断裂、倒闭或跑路等状况时，按照合同约定，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息，房东也应继续出租房屋归租客使用。但因房东未按月收到租金，势必要求租客退房，而租客事实上损失了押金和一次性预缴租金，将拒绝继续支付贷款。在这种情况下，双方对是否继续履行租赁合同和贷款合同极易产生纠纷。实践中，个别长租公寓运营商与贷款机构合谋，在承租人不知情的情况下，以其身份信息办理贷款，欺骗承租人通过金融平台或者长租公寓运营商的APP支付房租，但实际上却向金融机构偿还一年期甚至两年期借款。在此情况下，长租公寓运营商及贷款机构都将涉嫌诈骗。形成“资金池”的长租公寓运营商还涉嫌非法集资等犯罪行为。另外，部分长租公寓运营商的高管涉嫌职务侵占、挪用资金等犯罪行为。

4.过度使用“租金贷”容易导致房屋租赁市场价格紊乱。“租金贷”加快了长租公寓运营商的债权实现，将租金的分期付款变相强制变更为一次付清，在一定程度上保证了运营商可以快速回笼资金。长租公寓运营商获得充足的资金后，往往通过高于正常市场价格的方式抢占收购房源，这种不计后果的扩张行为将造成长租公寓行业的无序竞争，同时又进一步促使长租公寓运营商提高“租金贷”比例。在恶性竞争的情势下，房源价格被不断抬高，长租公寓运营商为了转嫁成本，必然将提高租赁价格，进而严重扰乱房屋租赁市场价格秩序。

二、长租公寓“租金贷”的规制困境

（一）中央以“促进型”规制为主，“监管型”规制相对滞后

近年，为了加快构建租购并举的房屋租赁市场，中央出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等一系列的规范性文件。另外，国家积极出台相关金融政策扶持房屋租赁行业发展，包括鼓励相关机构特别是资金实力雄厚的房企发展长租公寓业务，鼓励社会民间资本与长租公寓产业深度融合，为租赁行业的资产证券化及房地产投资信托基金发展建构良好的法治环境。租房场景中的一些融资模式整体上得到了政府的认可和支持[4]。上述法律措施显现出超越管制的“促进型”规制意涵，以旨在鼓励、促进相关市场主体发展的各类配套制度为主要内容。但“促进型”规制也有一定弊端。一方面，国家对房屋租赁行业的金融支持规定较为笼统，很多金融创新的法律规制尚处探索阶段，需要制定位阶更高、更为具体的法律、行政法规等。另一方面，长租公寓“租金贷”本质上是房屋租赁领域的一种金融创新，既是金融创新就存在金融监管与创新捕获与逃逸的博弈关系[5]。很显然，对“租金贷”的既有规制缺乏强有力的监管，整体过于松缓，造成了长租公寓领域一定程度的金融創新过度，金融风险不断累积并业已现实转化。

（二）地方规制不统一，辐射范围有限，难以化解风险

2017年后随着长租公寓“租金贷”问题的爆发，各地开始陆续出台相关政策，如《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》（深圳）、《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（北京）、《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（上海）等。但从这些政策来看存在以下问题：首先，地方规制的整体约束力较弱。地方规制未通过地方立法实现，由当地行政机关甚至行业协会制定，采用提示、通知、指导意见、实施意见等形式，法律位阶很低。另外，在规制措施和法律责任方面，很多不合规行为尚未构成犯罪，很大程度上仅依靠约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示等手段进行处理，规制力度显然不够。其次，各地规制的重点不同，缺乏统一性。有些地方主要对“租金贷”的合规行为加以规定，对自营、诱导缔约等违规行为加以规制，有些地方则着重从租赁资金监管入手，譬如成都、深圳。在规制强度上各地也存在很大差异，以上海、北京最为严格，以深圳最为宽松。最后，地方规制较为笼统，缺乏可操作性。这些文件仅对“租金贷”的规制作出原则性规定，大部分条文都较为简略，大部分是在2018年下半年长租公寓“租金贷”业务风险升级的背景下陆续出台的，很多条文都是权宜性规定。

三、长租公寓“租金贷”法律规制的制度优化

（一）统一国家立法，明确政府职责，形成权责清晰的监管制度

作为公共利益代表和市场秩序的维护者，政府应该及时行动，深入了解市场情况，解决市场失灵问题。而政府介入的先决要素就是在中央层面制定统一的法律。如前所述，近年各地政府纷纷出台的政策存在诸多缺陷。为克服这些缺陷，应该制定具有可操作性的法律，政府职能部门之间的权责应该进一步厘清，对风险经营建立事前预警、事中监管、事后追责机制，加大对违法违规行为的惩戒力度。2020年后虽然地方规制日趋严苛，但各地各自为政，显然不能从全国范围内有效统一规制“租金贷”。因此，对“租金贷”从国家层面进行立法进而形成权责清晰的监管体制就显得尤为重要。

（二）明确“租金贷”准入标准，建构主体和产品双重准入机制

可对贷款机构及长租公寓运营商设定市场主体准入资格。具体而言：第一，设定注册资本最低限额，且明确规定实缴资本比例;第二，存续一定期限且其年度财务会计报告经审计达到设定条件;第三，由金融监管部门、市场监督管理部门实行市场准入授牌核准制，未经核准不得从事“租金贷”业务;第四，建立完善的行业惩戒及退出机制，引导市场主体合规经营。当然，贷款机构与长租公寓运营商因为行业和风险属性不同，在具体的量化标准设定上应有所差异。另外，对“租金贷”产品的利率、发放模式、风险管控等须经注册备案后方能上市，以实现“租金贷”产品、服务创新与风险管控的平衡。

（三）限定“租金贷”的使用比例，且将其纳入第三方银行托管

立法中应严格限定“租金贷”在长租公寓运营商中的营收比例，并严格防范长租公寓运营商在隔离自身经营风险的情况下套用租客信用进行“租金贷”变相融资。另外，可比照目前非金融支付机构、小额贷款公司的银行存管模式，将“租金贷”类长租公寓信贷创新金融产品产生的资金池进行托管或集中存管，降低资金挪用风险。同时，在租金贷款的发放中，应重视并加强业务风险管控，建立积极的风险评估、预警、防控制度，严格管理经营过程中可能产生的流动性风险[6]。

（四）建立第三方保险或备用金制度，充分维护租客及房东的合法权益

在处理租金贷纠纷过程中应对承租人进行适当性倾斜保护，确立承租人权益优先原则，在长租公寓运营商破产倒闭后，最大限度保障承租人的承租权和索赔权。鉴于公寓运营商崩盘后，租客一次性支付的租金贷基本上无法得到返还，因此为了避免承租人及房东的追索权落空，如前所述应对租金贷的资金进行第三方托管并监督使用。除此之外，还可积极探索以第三方商业保险方式转化经营风险，或根据长租公寓运营商的信用评价，由行业或监管部门对运营商征收一定比例的保证金，以充分保证对受损房东和租客进行赔付。

（五）加强行业自律监管，建立“租金贷”行业考核评价机制

应由监管部门及行业协会牵头建立以“诚信”为核心要义的行业考核评价机制，在“租金贷”业务中，应加强格式合同的制定，强化信息披露，对严重影响租客重大权益的条款，如“租金贷”性质、是否选择使用“租金贷”、利率、其他费用、中途退租处理方案等应予以充分提示，充分保护租客的合法权益。完善行业考核评价机制，还应加强行业信用体系建设，加强信用披露及评价，建立行业黑名单制度，弘扬推广诚信企业，淘汰不诚信企业。现阶段我国的信用体现建设应以政府为主导，这样一方面有利于形成统一的信用体系，另一方面有利于保护隐私，防止个人信息泄露。

（六）建构适合我国国情的多层次房屋租赁融资法律体系

我国可借鉴美国、日本、德国等国外成熟租赁市场经验，大力推动长租公寓运营商发行资产支持证券（ABS）及大力发展房地产投资信托基金（Reits）等，构建多层次、多渠道的市场融资体系。从我国现有政策及法律规定可以看出，在我国房屋租赁金融市场，无论是银行、互联网金融机构、“长租公寓+租金贷”，还是类REITS的发展，法律监管都明显滞后于房屋租赁市场的爆发式增长。因此，面对新生事物导致的社会乱象从国家层面予以规制就显得尤为重要。

参考文献：

[1]  许宣华，易小莉.长租公寓运营中“租金贷”问题与对策[J].当代经济，2020，（9）：102.

[2]  李渤.“押一付一”听起来很美，当心一不留神“被网贷”[J].法庭内外，2019，（8）：6.

[3]  陈秋竹，邓若翰.长租公寓“租金贷”：问题检视、成因探析及规制路径完善[J].南方金融，2019，（4）：94.

[4]  刘静.长租公寓“租金贷”的金融监管研究[J].金融监管，2019，（12）：57.

[5]  宣頔.金融法重构之社会基础：金融利益关系统合化运动[J].中南大学学报：社会科学版，2015，（2）：47.

[6]  盛贤鑫，邢振明.长租公寓的风險与监管[J].中国金融，2020，（9）：101.

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