推动不动产登记提质增效的路径探析——以厦门市二手房交易为例

林依妹

引言

近年来深化行政审批制度改革持续推进，简政放权、放管结合、优化服务等各项改革措施已经融入到不动产登记的每一个环节，不动产登记也一直以来致力于既依法公开公正的“阳光审批”又体现程序简化流程优化的高效审批。房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料，一套动辄大几百万元的房子，已经不仅仅是人们生产生活离不开的必要物质条件，还是每个家庭的主要财产，由于房地产存在时间跨度长和保值增值的特性，使得不动产登记具有政策性强、历史性、复杂性等特点，优质高效的不动产登记不仅事关人民群众切身利益还事关政府形象，保证和提高办事质量前提下的增效是对提质增效的正解。本文以厦门市二手房交易为例，就当前不动产登记过程中遇到的痛点难点进行探讨，并提出改善性的建议，以供参考。

不动产登记有关业务情况分析

1.编制制约与业务发展之间的矛盾

近几年厦门不动产登记部门不但业务量不断增加，且承担的职能种类也不断增多，而工作人员方面则因机构改革缩编和人员退休双重原因造成数量减少，对登记工作的正常开展造成影响。现将2010年至今历年不动产登记业务总量（其中单列出个人二手房交易转移登记业务量）、个人二手房交易转移登记业务办理时限压缩情况及在编人员数量情况列表如下。通过比对分析，厦门不动产登记呈现“一增二减”的态势，分别是业务量的增加和办理时限、工作人员数量的减少，工作压力由此可见一斑。

厦门2010年以来历年业务量、办理时限、工作人员数量综合统计表

以上列表中关于办理时限方面只举高频业务个人二手房交易件为例，此外尚有企业间二手房交易转移登记为当场办结（不超过0.5个工作日）、全程网办件即来即办、福建省网上办事大厅预审通过的业务即来即办等。

2.历史遗留、疑难业务问题的处理较难推进

在不动产实行统一登记制度前，因房地产交易与权属登记分别在交易部门和权籍登记部门进行，执行的标准口径不统一在所难免，加之早期缺乏科技手段对执行法规政策进行有力把控等，造成了一定数量的历史遗留问题，诸如架空层被围做他用、会所纠纷、商住两用房产就学问题、杂物间面积问题等，存在的问题各异不能一概而论。而不动产登记作为取得房地产权证所有环节的最末端环节，往往矛盾最为突出，产权人许多别处碰的壁、受的“委屈”或者手续不全问题等全部到不动产权属登记环节爆发。殊不知不动产登记历史遗留问题的处理涉及多个部门，无法凭不动产登记部门一己之力推动，往往需上级部门予以协助指导、出台统一明确的处理意见等，有时甚至需当事人积极配合做出一定的让步，方能令历史遗留问题得以妥善解决。比如位于镇海路的某早期商品房项目存在违反规划用途办理抵押登记，以及增容未补缴地价等问题，因开发商下落不明，遗留的诸多问题由来已久、悬而未决，无法办理项目产权初始登记，导致业主无法取得产权证、无法就学等一系列问题，较长时间以来政府部门也是多次数、多部门间进行协调，现该项目存在问题已相应解决，业主产权已陆续办理。这是历史遗留问题项目得以解决的较成功案例之一，但目前尚有部分历史遗留问题项目还仍处于艰难推进之中。

3.不动产登记基础有待加强

（1）基础数据问题

测绘面积数据问题是制约不动产登记提质增效的一大问题。长期以来，调查库与登记库数据不一致问题一直存在，不动产登记审核环节对不一致问题的审核过程及要点为：①核查。通过查档，比对调查库及登记库数据，形成初步意见及解决方案；②属于登记失误（错误）的，对接当事人结合当次业务办理一并予以更正；③属于需测绘部门复核的（调查库错误的情形，建议提交科室由专人）协调测绘部门复核，确属调查库错误的，由测绘部门与登记部门按照工作机制协同解决；④登记错误的不动产单元已发生转移，存在善意相对人，更正有困难的，可延续原有登记簿信息，或通过权证附记的方式予以说明；⑤全程做好与申请人、测绘部门、登记部门对应职能科室之间的沟通协调记录；⑥在申请人（买卖双方）之间反复沟通协调，双方同意后签字以示确认，避免登簿后出现反复。

现阶段又衍生一个问题，为避免申请人称不知情，不动产登记受理时一般都会将通过共享调查库数据后生成的《不动产调查信息共享应用成果》给申请人双方签字，由于调查库数据不一定就是正确的数据，尚需进一步核实，一旦经核实后证实调查库数据错误，又需向申请人解释并协调双方再次签字确认，期间处理过程较为胶着，严重阻碍不动产登记快速出件。

（2）二手房交易业务流程不合理情形

目前二手房交易登记因税收问题影响业务件的快速办理情形亦是普遍存在。鉴于先税后证的交易登记规则，二手房交易过户登记需在完税状态下进行，非完税不得审核通过、登簿，目前二手房交易件办理时限为1个工作日，审核时除了要履行权属情况等一系列正常审查外，还需时时关注完税情况，查看是否完税，无形中造成重复劳动，严重影响整体办件效率。因此，二手房业务流程亟需改进，有关程序改进方案已报相应部门。

（3）部门之间的协作情况

部门之间的协作情况分为内部和外部。内部方面，楼盘搭建与项目初始登记，处于不动产登记的上游环节，在审查是否符合出让合同限制性条款时要落单元、落具体限制条款，分户登记时相应记载至不动产权证附记栏，避免后续交易登记时产生错误（或重复审查）；关于标签问题，由于有的标签内容缺乏明确指向，不动产登记时需根据标签内容花大量时间和精力查找指向的文件并研判是否具备登记条件，无疑也是制约不动产登记提质增效的一个痛点。

外部方面，主要有测绘部门及税务部门，尤其是与测绘部门的协作沟通需进一步加强，按照职责，测绘部门推送的调查库数据就应该是准确有效的、适用于不动产权属登记的数据，不动产登记部门在办理具体业务件时理应完全采信，但现实中，有时调查库数据存在错误，若不予排除错误势必给不动产登记造成新的风险点。税务部门的协作通过改进系统集约流程即可，后续有望改善。

现阶段对不动产登记提质增效的建议

1.避免过于追求办理时限指标

当一个不动产登记业务件较难处理时，比如二手房交易转移登记涉及的建筑面积（公摊面积、杂物间面积等），调查库的面积多于或少于原权证面积都是不可行的，不动产登记审核人员此时就需核查、协调，期间需要花费较多时间和精力，难免影响办理时效，但确系案件审核需要，必须把确保审查质量的要求排在第一位。

2.建立疑难案件处理常态化机制方案

历史遗留问题不是一朝一夕形成的，疑难案件的处理需要攻坚克难，需给予专业上、法律上的知识支撑，涉及层面多还需组织上的协调机制支撑，因此建立疑难案件常态化处理机构机制较为妥当，并且建议疑难案件不纳入常规办理时限管理。

3.基础数据情况主动排查排险

基础数据是不动产登记的家底。针对调查库面积数据与原权证面积数据存在偏差的问题，2017年相关部门开展过一次排查工作，虽然现实中该项工作的开展难度不小，但理论上这种主动排除隐患的举动对不动产登记来说无疑是极为有益的。

4.其他建议

一是案件办理质量监督检查机制需继续坚持。由于不动产登记涉及案值较大，除了设立保险制度外，对业务案件办理情况进行的抽查检验、问题导向、结果运用等监督检查管理机制，不但有助于防范错件差件，还有利于帮助不动产登记办理质量在实践中不断提升。

二是不动产登记管理者适当介入具体业务办理。由于不动产登记是不动产登记部门的主要工作，业务办理政策性强，业务知识更新快，管理者适当介入具体业务办理有利于不动产登记工作的精准施策。

结束语

不动产登记虽然还存在诸多痛点难点，但这几年通过不断的实践摸索实现了成长，包括但不限于组织制定了全面、详细的不动产登记内部操作规程手册，以提升业务技能，帮助新人尽快全面掌握业务审核标准，调整设置了业务规范科、法律事务科以应对业务建设发展需求等，始终行进在为切实推进不动产登记提质增效保驾护航的路上。