房地产企业内部控制应用及内部控制监督探析

冉双 广安市广达置业有限公司

一、引言

在当前的市场环境下，房地产企业的发展受到许多因素的影响和控制。不仅要受到政府的宏观调控，还要受到银行信贷调整的影响。这两者影响因素会导致市场居民购房的需求受到影响，导致房地产企业的发展受到了一定的局限。我国大部分房地产企业在运行过程中主要以追求利润最大化为基本的目的，对房地产企业内部控制及内部监督没有形成足够的意识，导致房地产企业在政策变化与强力调控的市场背景中竞争力降低，严重的甚至出现资金链断裂等不利情况。因而，针对房地产企业内部控制及内部控制监督中存在的问题，企业应该及时意识到内部控制和内部控制监督对房地产企业市场发展的影响，并加快解决企业内部控制中存在的问题，对内部控制及内部监督体系实行精细化的管理，从而确保房地产企业能够在安全、稳定的环境下运行，有效促进房地产企业的稳定发展。

二、房地产企业内部控制应用及内部控制监督现状

（一）房地产企业内部控制环境缺失

房地产企业内部控制环境是影响企业发展的重要因素之一，内部控制环境的好坏直接决定着房地产企业开展生产运营活动的积极性，强化内部控制能够促进企业稳定发展。但是现阶段，我国房地产企业内部控制环境缺少，主要存在以下几个方面的问题。首先是我国大部分房地产企业内部缺乏有效的绩效考核制度，在一定程度上影响了内部人员开展活动的积极性。其次，房地产企业内部在对日常活动的管理过程中，对房地产内部所制定的制度和管理要求没有贯彻到房地产的开发过程中，对相关制度的执行力还有待提升。三是部分房地产企业的管理者还未能转变观念，没有意识到当前的房地产企业实际上已经成为高风险行业。特别是在银行贷款收紧，市场限购限贷的背景下，拿地成本与开发成本高企，使得房地产企业的可持续发展难以为继。虽然这些从政策、市场等方面对企业造成了影响，属于行业性的问题，但企业内部控制环境缺失无疑加重了这些问题集中产生的可能性。

（二）风险评估在房地产企业的中未得到应用重视

房地产企业内部设立风险评估是有效减少企业运行风险的有效措施。房地产内部进行风险评估制度能够保障企业在安全的运营环境下开展各种经营活动。但是根据大量的实地调研情况来看，我国大部分房地产企业在运行过程中对内部的风险评估活动没有重视，导致房地产企业运行的风险大大的提高，不利于企业长远的发展。从房地产企业的发展现状来看，内部缺少专业性的风险评估人员，内部也没有设置专门的风险评估部门，例如对于定价策略，回款估算等与开发进度不匹配，导致房地产企业造成潜在风险。此外，由于房地产行业的资金量大，利润率相比其他行业高一些，故而一些房地产企业在内部建立的风险评估体系的积极性不高，在制定风险评估的过程中很多情况下只是流于表面，并没有结合企业的实际发展制定风险评估体系，只关注企业的利润最大化，对于存在的风险没有及时的进行解决，在严重情况下有可能导致房地产企业破产。

（三）房地产企业内部控制活动不到位

房地产企业内部控制活动是有效开展降低企业运行风险的有效途径。通过内部控制活动，能够最大程度将企业运行的风险降低到最小，确保房地产企业能够在安全的环境下运行。然而现阶段我国房地产企业在开展内部控制活动的过程中还存在以下几个方面的问题。首先，房地产企业在运行过程中在内部控制中对相关的活动也进行了预算编制，但是没有制定相对性的考核执行制度，导致房地产企业内部控制活动没有根据政策变化、开发计划等实际情况就制定了一系列不符合实际的预算编制，没有发挥内部预算编制的实际作用。其次，我国房地产企业在内部控制活动中容易出现主观性的推测，很多情况下容易受到“人为”因素的影响，导致内部控制活动所制定的预算编制不符合房地产企业的实际情况，在一定程度上增加了房地产企业的运行风险[1]。此外，房地产企业内部控制活动本身也缺乏严格的审批流程控制，导致相关的内部控制活动流程可以随意更改，没有将运行风险降到最低。

（四）房地产企业内部监管不完善

房地产企业强化内部控制能够有效降低企业运行的风险，确保企业在稳定安全的环境下得到长远的发展。房地产内部控制是确保企业日常经营活动正常开展的前提和保障，而内部控制监督则促进了房地产能够通过内部控制将企业的战略目标得以实现，因而，在房地产企业运行的过程中，应强化对内部控制相关活动的开展进行有效的监督和管理。但是我国现阶段多数房地产企业在内部监督和管理上还不完善，大部分仅仅将房地产企业所运行的利润作为追求的目标，而对于房地产企业的日常经营管理例如规范销售、造价失控、成本超标等情况往往没有足够的监督，导致房地产企业运行的风险大大的增加。我国房地产企业内部控制监管的有效形式就是通过内部审计来实现，然而，大部分房地产企业都没有在内部设置专门的审计，导致内部监管不完善。

三、促进房地产企业内部控制应用及内部控制监督的对策

（一）完善并优化房地产内部的控制环境

为了确保房地产企业在安全的环境下运行，企业内部应不断完善并优化内部的控制环境。首先，房地产企业应该对内部的控制环境进行完善的构架，结合房地产企业的内部环境和外部环境，对内部控制环境进行全新的调整。在对内部控制进行完善的过程中，可以结合引进专业的人员对内部环境进行评估，制定好适合房地产企业运行的方案，从而不断优化内部的控制环境。其次，要将房地产企业中权利过于集中和分散的现象进行调整，例如使全民都意识到内部控制在房地产企业开发与运营过程中的重要意义，通过内部控制使房地产企业的定价、开发甚至对于代理商的监管等方面都明确其权利责任边界，在房地产内部建立与企业相适应的权利平衡制度，从而更好的实现房地产企业内部控制管理[2]。其三，要注意强化内部控制制度的执行力度，避免在房地产企业运行的过程中能够避免出现错误的决策，避免给房地产企业带来不必要的经济损失。

（二）充分发挥内部控制在房地产企业识别风险和控制风险的能力

在房地产企业内部应强化内部控制，提升房地产企业的风险识别能力和控制风险的能力。建立风险评估机制和风险防范机制是有效降低房地产企业运行风险的内部控制手段。在内部控制评估风险的过程中，首先要求房地产企业在运行过程中做好对现金流管理的预算编制工作，确保企业在运行过程中能够关注到现金流的动向，确保现金流预算的准确性，使房地产企业最大的风险隐患得以消除。其次，在房地产企业内部控制活动中应建立相应的财务风险评估预警机制。财务风险预警机制是帮助企业运行过程中发现财务风险的有效手段。通过财务风险预警机制，对存在的风险及时提出对应的解决方案，帮助企业能够最大程度的降低房地产企业运行的风险。此外，房地产企业内部控制中建立风险预警机制能够关注到企业的利润和经营效率，对房地产企业的长远发展提供坚实的保障，有效将房地产企业运行风险降到最低。

（三）切实强化房地产企业内部控制活动

为了切实强化房地产企业内部控制活动，房地产企业在内部控制活动中应重点把握好内部各个工作环节的关键控制点并做好相对应的解决措施和处理办法。首先，对房地产的主要业务流程进行梳理，强化各环节关键风险点的梳理，强化各项内部控制工作。例如房地产企业的拿地环节，要进行严谨的测算，进行可行性论证，不得由个别部门擅自决定。大型项目必须由管理层作出决议后报董事会批准。其次，房地产企业在内部控制活动的开展过程中，要定期进行内部控制执行情况的评价，对于关键业务的控制要深入分析其是否发挥作用。例如对于进度款的支付必须由工程部门发起，造价部门复核，财务部门在核对合同与进度以及相关部门签署的意见，结合监理单位的相关认可资料方可付款。房地产企业要落实内部审计或类似机构开展内部控制评价，来分析内部控制是否真正发挥作用，并适时改进。其三，要注意在内部控制对预算管理的控制作用，例如各项经营活动的开展过程中严格按照相关的预算执行制度将预算指标纳入到考核体系，确保预算对各项业务开展的指导性。

（四）完善房地产企业各项活动的监管

内部控制监督是有效促进房地产企业内部控制管理和运行的重要手段，因而，在房地产内部完善房地产企业各项活动的监管是现阶段房地产企业应注意的问题。首先，房地产企业应在内部控制管理的过程中，对内部的各项活动的监督必须要落实到整个流程和环节，确保企业在日常的经营活动中能够得到有效的监督和管理。其次，我国房地产企业内部控制监督的过程中应该制定专业的监督管理部门，监督管理部门不能与其他部门混为一谈，要确保监督部门在房地产企业内部形成一个独立的部门，从而有效对各项生产经营活动进行监督[3]。最后是在房地产企业应设立审计部门，用于监管房地产企业中所产生的各项财务活动，监控内部控制的有效性是否实现，将企业运行的风险降到最低，确保房地产企业能够在市场竞争激烈的环境下得到稳定的发展。

四、结语

房地产企业内部控制及内部控制监督是促进房地产企业稳定发展的基础保障，企业内部只要意识到内部控制和监督的重要性，才能够提升自身在市场中的竞争力。针对房地产企业内部控制过程中存在的问题，房地产企业应及时提出对应的解决方案，降低企业运行的风险。房地产企业通过强化内部控制，进一步将内部控制理念纳入企业管理控制体系，以期加快财务转型，优化财务管理职能，提高财务价值创造能力。