高质量发展背景下房地产业生态转型研究——基于河南省第四次经济普查数据

（郑州大学 旅游管理学院，河南 郑州 450001）

一、引言

（一）研究背景

2014—2018年是我国房地产业的调控升级期，也是转型分化期，在这一阶段，房地产业实现平稳着陆，即从高速增长向提质增效转变，积累的经验和教训为房地产业进一步高质量转型提供了深厚基础。房地产企业欲在激烈的市场竞争中生存并实现高质量发展必然要转型，既要以低碳经济为目标，大力推动建筑产业化、现代化，提供节能环保产品和绿色建筑，又要兼顾“三生融合”理念，积极发挥房地产业对城市有机更新的推动作用。为此，需要政府从经济、社会、环境相协调的综合目标出发，引领房地产业向绿色低碳以及资产负债合理化转型，实现可持续发展，推动经济结构优化升级，最终达到深化供给侧结构性改革的目的。

（二）文献梳理

学术界对房地产业转型的相关研究开展得较早，通过文献梳理，其研究主要有两大类别。

一是对房地产业高质量发展的研究，从以下三个层面进行：第一，关于房地产业高质量发展动因的探讨。王京滨和夏贝贝（2019）认为政府调控失灵与房屋居住属性丧失是房地产业向高质量转变的重要动因[1]。唐艳和陈江华等（2020）从羊群效应角度出发，认为房地产业作为国家支柱型产业，其热度变化对居民、开发商甚至整个国家的产能和资源都有重要影响，因此，探索房地产业高质量发展对促进房地产持续增加居民幸福感和满足度具有重要意义。第二，对房地产高质量发展内涵的解读。学者从城市更新、市场供需、企业内部视角分别进行了解析。城市更新视角的解析如下：房地产业在发展过程中与工业化、城镇化进程相匹配，与资源配置效率相一致，与顾客满足度相协调（是飞舟，2019）。供需视角的解析如下：通过省际供需差异分析[2]、构建供需联动模型[3]等方式论证了通过有效的调控达到供需均衡状态是房地产业健康持续发展的关键。企业内部视角的解析如下：高质量内涵包括合适的高管规模、优化的结构以及完善的内部控制机制（谢海娟和何和阳等，2016）。第三，房地产业高质量发展实现路径的探析。从品牌建设（高秀青和王震，2011）、增加顾客体验（王旭，2013）、构建系统的房地产政策体系（江优优和徐爱平，2019）以及建立长效机制（王京滨，2019）等路径论证了实现房地产业高质量发展的可行性。此外，孔庆山（2020）等人从供给侧结构性改革视角进行分析，认为通过满足居民住宅、就业、商业等生活保障来实现房地产业平衡稳定是实现房地产行业高质量发展的关键[4]。

二是对房地产业生态转型的研究，观点主要聚焦以下三个方面：第一，绿色观念引领房地产生态转型。学者认为房地产绿色转型是否成功取决于绿色观念是否深入人心。孙超和朱慧（2013）阐述了房地产绿色革命要进行观念革新，消除人们心中“绿色”与“昂贵”之间的等价符号。第二，发展绿色建筑是转型的关键。王天雨（2019）指出发展绿色建筑是使建筑业、房地产业继续发挥重要经济作用，维护生态系统平衡、建立资源环境友好型社会的必然选择[5]。魏润卿（2010）从低碳经济角度阐述了绿色建筑的重要意义，认为低碳地产是低碳经济对房地产业的具体要求[6]。第三，房产税助推生态转型。陈秉钊（2012）认为开征房产税不仅能够引导住房理性消费，缓解土地压力，同时可以使政府摆脱土地财政，实现城市的低碳转型与绿色发展[7]。

（三）文献述评

综上所述，学者对房地产业转型的相关研究呈现百花齐放的状态，对房地产业高质量发展和绿色转型的研究也较为深入，为本文提供了文献支持。但是，以下问题有待进一步探讨：一是房地产高质量发展内涵界定有待清晰，尤其是对房地产生态转型的解读不多，且多为绿色、低碳层面的解析，缺少多元化视野。二是较少有学者将高质量发展和房地产的生态转型结合起来，高质量是否等同于生态转型，两者之间的区别和联系是什么等问题有待进一步深究。三是房地产转型与“城市有机更新”“三生空间融合”等新理念融合的研究较少，多数停留在就房地产论房地产的阶段。

本文将房地产业生态转型界定为经济、环境、社会多目标下的生态化过程，以第四次全国经济普查（以下简称四经普）数据为基础，结合《河南统计年鉴》数据，对河南省房地产取得的成绩进行梳理，探讨在转型过程中可能存在的问题，并在黄河流域生态保护和高质量发展重大国家战略的基调下，提出河南省房地产业生态转型的目标、思路、具体措施以及政府保障，建议遵循“4353原则”，即四种思维、三大目标、五个措施、三条保障加以推进。

二、河南省房地产业的现状

四经普和统计年鉴数据显示，在国家定下“房住不炒”的基调，且对房地产进行有力调控的情况下，河南省房地产市场逐渐趋稳，房地产开发企业和购房者均回归理性，结构也日益优化，截至2018年底，房地产市场稳中向好，房地产业呈现健康良性发展态势。

（一）房地产业开发投资趋于理性

四经普数据显示，2018年河南省完成房地产开发投资7015.47亿元，较2013年增长3171.71亿元，增幅82.5%，年均增幅16.5%。就年增幅而言，2016年最为迅猛，为28.2%；2017年受政策调控因素影响，增幅为14.8%；2018年为调整年，多项改革措施影响到房地产业，房地产企业投资增幅进入负区间，为-1.1%；经过调控和转型的阵痛之后，2019年房地产开发投资增幅重回正区间，增幅也回归理性，为6.4%。

各地数据显示，2014—2018年，濮阳、许昌、鹤壁、驻马店住宅开发投资增幅均为正值，其他地区则有增幅为负值的年份。其中，2014—2017年济源住宅开发投资增幅连续四年下降，且降幅均为两位数。2018年，在全省多数地区增幅放缓甚至下降的形势下，济源却逆势而上，住宅开发投资增幅进入正区间。

对住宅投资与房地产投资进行对比，2014—2018年，住宅投资增幅与房地产投资增幅基本保持一致，除2015年外，其他年份略高于房地产投资增幅。2019年统计数据显示，住宅投资6055.37亿元，增长12.4%。

以上数据表明，2014—2018年房地产调控政策效果明显，房地产企业开发投资回归理性，增幅放缓，与GDP增幅基本保持一致，同时更加关注居民居住环境改善和周边配套设施建设。

（二）房地产市场逐渐趋稳

四经普数据显示，2018年河南省商品房销售面积13990.50万平方米，较2013年增长6689.29万平方米，增幅91.4%，年均增幅18.3%。从年增幅来看，2016年商品房销售面积增加最为迅猛，为32.1%；2017年受限购限贷政策的影响，增幅大幅下滑，为17.8%；2018年，调控政策的影响持续发酵，大量购房者持币观望，当年商品房销售面积增幅为5.1%；与房地产开发投资不同的是，2019年商品房销售面积增幅不高，为2.1%。

从各地数据看，2014—2018年，许昌、三门峡、南阳、商丘、信阳、驻马店商品房销售面积增幅均为正值，其他地区均有增幅为负值的年份。其中，2018年安阳商品房销售面积下降最多，同比下降29.9%。

对商品房销售面积和住宅销售面积进行对比（详见表1），2014—2018年，两者增幅基本保持一致，其中，2017年商品房销售面积增幅比住宅销售面积增幅高2.27个百分点，2018年和2019年住宅销售面积增幅高于商品房销售面积增幅。同时，2019年住宅销售面积占商品房销售面积的比例超过90%，达90.9%。

表1 2014—2019年河南省商品房/住宅销售面积

以上数据表明，2014—2019年，房地产市场在经历2016年的狂热之后逐渐趋稳，在政府“房住不炒”基调下，以及出台租售并举、租购同权、加强保障房建设等措施刺激下，房地产投机现象被有效遏制，投资趋于理性。

（三）房地产开发结构调整优化

四经普数据显示，2018年底河南省房屋施工面积54685.65万平方米，其中住宅41349.89万平方米，办公楼1791.97万平方米，商业营业用房6224.08万平方米，占比分别为75.6%、3.3%、11.4%。同期，房屋竣工面积6655.23万平方米，其中住宅5074.09万平方米，办公楼87.97万平方米，商业营业用房792.40万平方米，占比分别为76.2%、2.8%、11.9%。商品房销售面积13990.50万平方米，其中住宅12482.88万平方米，办公楼224.00万平方米，商业营业用房1042.89万平方米，占比分别为89.2%、1.6%、7.5%。

综合2014—2018年数据，2018年住宅和办公楼的施工面积、竣工面积、销售面积占房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积比例稍有下降，商业营业用房各项占比略有上升。

商品房待售面积呈现连续下降趋势。《河南省国民经济和社会发展统计公报》（2017—2019年）显示，2017年商品房待售面积2846.55万平方米，同比下降16.2%，其中，商品住宅1995.61万平方米，下降21.1%；2018年商品房待售面积2800.92万平方米，同比下降1.6%，其中，商品住宅1912.42万平方米，下降4.2%；2019年商品房待售面积2529.37万平方米，同比下降9.7%，其中，商品住宅1694.00万平方米，下降11.4%。就保障房而言，2017年城镇保障性安居工程新开工58.87万套，基本建成64.34万套；2018年，城镇保障性安居工程新开工66.33万套，基本建成44.97万套；2019年，城镇保障性安居工程住房新开工21.51万套，基本建成24.53万套①数据来源：《河南省国民经济和社会发展统计公报》（2017—2019年）、河南省统计局官方网站。。

以上数据表明，2014—2018年房地产开发日趋合理，政府调控日益见效，内部结构正在调整优化。

（四）房地产开发企业投资回报率增加

四经普数据显示，2018年河南省房地产开发企业利润总额为780.57亿元，较2014年增加474.94亿元，增长155.4%。同期，房地产开发投资增长60.3%，利润总额增幅远高于开发投资增幅。

就投资回报率看，2018年为11.13%，比2014年增加4.15个百分点，与五年间的最低值，即2016年的5.63%相比，增加了5.5个百分点（详见表2）。2014—2018年，房地产开发企业经过五年的调整之后，投资回报率重回两位数，且高于2013年三经普时期的10.2%。

从房地产开发企业实际到位资金看，2018年实际到位资金7128.38亿元，比2014年增加2439.41亿元，增幅为52%，与开发投资基本持平，实际到位资金略高于开发投资额。

表2 2014—2018年河南省房地产开发企业投资回报率

以上数据显示，房地产开发回报率回归较高区间，对企业有较大的吸引力，同时实际到位资金充足，对房地产开发项目的推进有资金上的保障，房地产市场在经过调整之后，进入良性运行阶段。

（五）房地产开发企业经营形式多样化

四经普数据显示，2018年河南省房地产开发企业主营业务收入50433460万元，商品房屋销售收入47712645万元，土地转让收入411162万元，房屋出租收入327319万元，其他收入1982334万元。从占比来看，土地转让收入、商品房屋销售收入、房屋出租收入、其他收入分别占房地产开发企业主营业务收入比例为0.82%、94.61%、0.65%、3.93%（详见表3）。

表3 2014—2018年河南省房地产开发企业营收占比情况 单位：%

从年变化情况看，商品房屋销售收入占比和房屋出租收入占比有所下降，土地转让收入占比和其他收入占比有所增加，尤其是其他收入占主营业务收入比例，由2014年的0.95%增加到2018年的3.93%。就绝对值变化而言，2013年底为437973万元，2018年底较2013年底增加1544361万元，增幅高达352.6%。

以上数据显示，房地产开发企业转型升级过程中开始注重轻资产，由原来的重开发向重经营转变，且经营形式呈现多样化，包括文化地产、旅游地产、养老地产等。

（六）房地产从业人数增幅较大

四经普数据显示，2018年底房地产开发企业7536个，较2017年增长4.6%。其中大型企业由2017年的14个增加为19个，增幅35.7%；中型企业由1980个增加到2339个，增幅18.1%；小微型企业则由5211个减少为5178个，降幅0.6%，表明房地产开发企业的结构逐步调整优化。

从整体就业情况看，根据《河南统计年鉴》（2013—2019年）数据显示，2018年底河南省房地产开发企业从业人数249944人，较2013年底增加91344人，增幅为57.6%。从年增幅看，2015年和2016年，河南省房地产开发企业从业人数增幅最大，均达两位数。2017年受政策影响，整个房地产业进入调整期，从业人员绝对值依然增加，但增幅明显缩小，为五年来最低，仅有4.96%。2018年，随着河南省房地产业的调整以及开发下沉县域，对从业人员的需求又随之上升，达12.54%。

以上数据表明，2014—2018年，房地产业从业人员持续增加，对缓解社会就业压力有较大作用，加上房地产业对建筑业、家电业以及装修等服务业的强带动作用，由房地产开发带动的从业人数在未来仍然会有较大增加。

三、河南省房地产业转型升级中需要关注的问题

2014—2018年，河南省房地产在市场调控、产业内部结构调整、企业转型升级以及金融机构对房地产资金支持调节方面，都取得了优异成绩，房地产业实现平稳着陆，住宅逐渐回归居住属性。然而，随着“城市更新”“三生空间融合”新理念的提出，配合政府倡导的“消费减量化”和“去杠杆化”，河南省房地产业必然要进行转型，原有发展模式中存在的问题，亟须引起关注。

（一）房地产开发企业存在较高风险

四经普数据显示，截至2018年底，河南省房地产业法人单位资产总计39175.98亿元，负债总计31782.13亿元，资产负债率为81.1%。同期营业收入为6397.19亿元。

就房地产开发企业而言，其财务状况较整个房地产业更为恶化。截至2018年底，河南省房地产开发企业资产合计33708.58亿元，负债合计27940.46亿元，资产负债率为82.9%，较2013年增加4.8个百分点，高出同期全国平均水平3.8个百分点。从区域状况来看，截至2018年底，鹤壁的资产负债率最高，为87.7%；郑州、开封、安阳、焦作、濮阳、漯河、三门峡的房地产开发企业资产负债率在2014—2018年均处于高位，达80%以上；相比较而言，驻马店、周口、商丘处于低位，且呈逐渐减弱态势，但也高于国际公认的企业合理资产负债率区间。

以上数据均显示，河南省房地产开发企业财务风险较高，对负债的依赖性强，企业的抗风险能力不足，在市场预期较好的条件下，房地产业高资产负债率的风险被掩盖在高回报率的外衣之下，一旦遭遇金融危机，房地产开发企业将出现资金短缺，风险也将被放大，不利于房地产市场健康稳定发展。

（二）房地产业土地购置费增幅较大

四经普数据显示，2018年底河南省房地产业建安费5331.81亿元，土地购置费1137.61亿元，分别比2013年底增加2198.84亿元和745.91亿元，增幅为70.2%和190.4%。从年增幅看，2016年土地购置费增幅达87.91%，2017年和2018年有所回落，但增幅依然高于建安费增幅28.9和22.8个百分点。2018年，建安费增幅进入负值区间，与2017年相比下降3.3%。

从建安费和土地购置费占房地产开发投资比例看，2014—2018年，建安费占比呈下降态势，土地购置费占比增长明显。2014年两者分别为84.66%和10.13%，建安费占比远高于土地购置费占比，差距达73.93个百分点。2018年底，两者分别为76.00%和21.12%，前者高出后者54.88个百分点。从绝对值看，建安费和土地购置费的差距也在缩小，2014年建安费是土地购置费的10.5倍，2018年缩小为4.67倍（详见表4）。

表4 2014—2018年河南省房地产业费用构成

以上数据显示，2014—2018年间，土地购置费的增加幅度较大。就房地产开发而言，建安费理应占成本的大部分，然而土地购置费的持续大幅增加，显示出地方政府依然存在强烈的卖地冲动，房地产企业在土地购置成本增加的同时，必将削减研发费用、建安费用等，不利于房地产的技术化、数字化和生态化。

（三）经济增长由传统房地产业拉动的态势依然明显

四经普数据和《河南统计年鉴》（2013—2019年）数据显示，2018年底河南省房地产开发投资占GDP比重为14.6%，较2013年增加2.69个百分点。尽管2019年数据显示房地产开发投资占GDP比重有所降低，但依然比2013年高1.85个百分点。考虑到房地产的上下游产业，河南省经济增长由传统房地产业拉动的态势依然明显。

从金融机构中的个人信贷情况看，2014—2018年，个人消费信贷增加8924.01亿元，增长191.6%，其中个人住房贷款增加7714.3亿元，增长213.9%。就个人住房贷款占个人消费贷款比例而言，2018年底为83.3%，较2014年增加5.9个百分点，2016年以来，该比例始终维持在80%以上。

以上数据显示，目前河南省经济由传统房地产业拉动的态势依然存在，需要考虑经济增长新旧动能的转换，一是由房地产拉动向科创拉动转换，二是由传统房地产向生态房地产转换。此外，河南省还应多关注个人房贷，其数额增加必然挤占其他商品和服务的消费，导致消费降级现象。

（四）房地产业的碳排放有待减少

利用四经普数据和《河南统计年鉴》（2013—2019年）数据进行计算，得到2015—2018年河南省房地产的生态足迹变动情况，见图1。

图1 2015—2018年河南省房地产生态足迹及增幅

从年变化量看，2015—2018年，河南省房地产生态足迹呈线性增长趋势，这是因为河南省房地产施工面积与销售面积均处于上升趋势，由此带来生态足迹的持续上升。从年增幅来看，年增幅处于动态变化中，先上升之后又下降，其中2017年增速最大，为21.4%，2015年为增速最小，仅为4.7%。

从发展趋势看，建设阶段占比逐渐上升，从2014年的75.43%增加到2018年的82.35%；使用阶段生态足迹占比呈下降趋势，由2014年的24.54%降至2018年的17.63%（详见表5）。

表5 2014—2018年河南省房地产业不同阶段生态足迹

由房地产发展不同阶段看，可将其分为建设阶段、使用阶段、拆除阶段。由表5可知，建设阶段生态足迹占比最大，五年间占比均超过70%，其次为使用阶段，由于拆除阶段最主要的生态足迹来源为建筑垃圾，在仅考虑建筑垃圾生态足迹的情况下，拆除阶段生态足迹在整体生态足迹中占比非常小。

以上数据显示，2014—2018年间，河南省房地产生态足迹呈上升趋势，增速呈波动变化状态。从不同发展阶段来看，建设阶段生态足迹占比不断增加，说明未来要继续加大力度推动绿色建筑发展、绿色小区建设等，从而实现房地产行业绿色发展。使用阶段生态足迹占比逐渐下降，表明绿色生活倡议已初见成效，绿色生活观念逐渐深入人心，更有利于实现经济社会可持续发展。

（五）房地产业区际发展失衡

四经普数据显示，2018年河南省房屋新开工面积14683万平方米，较2013年三经普时期增加2218万平方米，从绝对值看，住宅新开工面积增加最多，达1381.1万平方米。此外，对比各类房屋新开工面积占总开工面积比例，可以发现，住宅占比下降2.78个百分点，商业占比上升1.68个百分点，办公楼占比下降0.19个百分点，其他类型房屋新开工面积上升1.29个百分点。

截至2018年底，河南省商品房待售面积28081746平方米，比2017年减少1.3%；土地购置面积10184300平方米，比2017年增加0.3%；施工面积546914276平方米，比2017年增长9.5%，施工面积增幅较大。同时数据显示，河南省房地产业发展整体稳定，但存在地区发展不平衡现象。

以房屋待销售面积、施工面积和土地购置面积三个指标为依据对各省辖市（示范区）进行比较，可发现各地房地产业发展差距较大，其中房地产业发展较为发达的地区以郑州为首，三项指标都稳居全省第1，而发展较为落后的地区有济源、漯河和开封等地。以待销售面积为例，郑州2018年商品房待销售面积为5779940平方米，是漯河的209倍、济源的29倍。而2018年郑州房屋施工面积为186435814平方米，是济源的56倍、漯河的17倍、开封的11倍。此外，洛阳、平顶山、濮阳等地区房地产业发展现状也不乐观，仍有很大发展空间。四经普数据显示，濮阳2018年土地购置面积为1224703平方米，位居全省第2，有较大发展潜力。

四经普数据显示，河南省区域之间房地产业发展极不平衡，房地产业较为发达的地区寥寥可数，绝大部分地区处于产业上升发展阶段，还有一些地区处于房地产发展困难的处境。

四、河南省房地产业生态转型升级的思路、举措及保障措施

随着城市边界管控以及对人居环境的重视，“城市有机更新”“三生空间融合”等新理念相继提出，河南多地进行了城市更新研究，尤其是郑州，开始进行城市微改造，关注老旧小区改造、“三生空间融合”、核心板块建设等，这些都要求房地产业进行生态转型。具体来说，房地产转型要遵循“4353原则”，即四种思维、三大目标、五个措施、三条保障。

（一）河南省房地产业生态转型总体思路

生态转型不仅是绿色转型，更是一个综合系统，即由原来的单一经济效益目标转为经济、社会、环境等多重目标。针对房地产业生态转型，河南省房地产业要积极融入城市综合运营管理中，成为城市配套服务商。同时，需要具备多元化思维、大地产思维、数字化思维以及“加减法”思维。

多元化思维要求跳出房地产看房地产，站位全局进行产城人融合。大地产思维要求提高站位，具备全产业链和全生命周期的眼界。数字化思维要求以建设智慧城市为导向，充分认识数字技术在房地产中的应用，打造数字地产和地产数字。“加减法”思维要求在质量上做加法，打造百年地产；在碳排放上做减法，优化三生空间，改善人居环境。这四种思维，既有大处着眼的全局意识，又有小处着手的实干精神。

（二）河南省房地产业生态转型目标

在生态转型思路下，河南省房地产业要围绕四种思维，努力实现三大目标。

1.房地产业融于城市有机更新。在城市已经建好、“城市病”凸显的当下，需要遵守城市内在秩序和规律，顺应城市肌理，优化空间尺度和布局，在可持续发展的基础上对城市进行有机更新。因此，在原有“建房”模式上，房地产业应更多关注社会和环境，积极融入城市更新。

2.房地产业积极推动“三生空间融合”。生产、生活、生态空间的融合成为城市空间布局的新理念，同一空间涉及住宅用房、商业用房、工业用房，房地产业在进行发展布局时，需要同时考虑周边产业状况、人员聚集状况等，与城市的生产、生活、生态结合起来，在未来获得新生。

3.房地产业要实现生态化①房地产业生态化，即以房地产业的可持续发展为导向，以环境友好和低消耗、高利用、再循环为原则，以提供满足社会需求的环境友好型房地产产品为手段，实现房地产业内部以及房地产业与国民经济和自然环境共生进化的过程。。生态化的直接体现就是低碳，即降低房地产在各阶段的碳排放；生态化深层次体现的是房地产企业要实现资产负债合理化和整体结构优化[8]。

（三）河南省房地产业生态转型具体措施

在三大目标引导下，河南房地产业生态转型可从以下方面努力：

1.房地产业横向多元化发展。通过融合农业、商贸等传统行业，结合养老、文化、旅游、康养等形式，实现房地产的多业态共生发展。将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并建立相互依存、相互助益的能动关系，形成多功能、高效率的城市综合体，从而带动城市发展。从河南省情况来看，养老地产、文旅地产等均刚刚起步，存在质量低下的情况，具体表现为“重建设轻运营管理”“重旅游轻文化内涵”“重绿化轻生态”等，因此，房地产业的多元化不仅是与传统产业的结合，更应是1+1＞2的有机融合。这样可以更多地吸纳就业人口，焕发房地产业和传统产业第二春，不仅有助于城市有机更新的顺利实施，而且能够提升房地产业的投资回报率，对经济落后地区而言，更要做到“以产促房，以房带产”。

2.通过延链、固链、强链打造房地产业全产业链。可分别从整个行业和单个企业进行考虑。对单个企业来说，房地产投资商、建设商、运营商三位一体对未来房地产投资和多元化经营非常重要，借用粮食产业的全产业链，可以考虑建设房地产业的全产业链。在这个过程中，要具备系统思维和整体思维，跳出房地产看房地产，加强本土房地产企业的轻资产运营，在充分借鉴吸收美国次贷危机经验教训的基础上，进行金融工具创新，从资金筹措、城市规划、开发建设，到资产运营、地产证券化等，实现大房地产业发展。对整个行业来说，经过市场竞争之后，房地产业必然会重新洗牌，有些进入轻资产运营，有些仅做商业地产，有些仅做房地产投资。对此，打造商业地产运营平台、轻资产运营、证券化演进对房地产业的未来发展至关重要。在打造房地产业全产业链的过程中，需要时刻关注企业以及整个房地产业的资产负债情况，尤其是企业资产负债率高于80%的鹤壁、郑州、濮阳等地。

3.打造房地产业数字生态链。“数字中国、智慧社会”的提出及建设，对地处中部的河南极为有利。地域上的便利使其可以较好地集聚人才、资本、土地等要素资源，有利于承接东部地区数字发展。对此，河南省应顺应信息技术发展趋势，打造“数字河南、中部硅谷”，充分实现数字技术在各产业的应用。房地产业更应在这一新形势下，全面实现信息化转型升级，打造房地产业数字生态链，以“数字地产化、地产数字化”为导向，充分利用物联网、云计算等技术，实现房地产和城市物理空间的数字化改造，实现房地产用户可感知、可触达，创造基于场景的互动，最终以用户为中心构建场景化的服务体系，从而实现房地产商从空间提供商向生活服务运营商的转变。

4.房地产要充分采用新能源技术，实现碳排放减量。党的十九大以来，从中央到地方多次提到社会发展要以人为本，对整个房地产业而言，产业链的环节很多，故以人为本的体现很多。但房地产最基础的载体是建筑，因此，在前期规划设计、开发建设、运营、居住和后期拆除等阶段，要充分考虑碳排放的减量化，让生活、生产回归自然和生态。具体来说，前期规划设计阶段，利用数字模型和计算技术推算对居民最有利的碳排放量，充分考虑周边建筑的密度以及建筑材料等，使新建地产与周边碳排放形成互补，并从房地产的全生命周期出发，使开发、使用、拆除等各阶段的碳排放达到最小值，最大限度地节约资源和保护环境。

5.房地产要高质量化，以全生命周期管理理念打造百年地产。充分做好质量的加法，对标国外百年建筑，在房地产业中提供高质量的房屋、物业和配套设施。房地产质量的加法不仅体现为百年地产，还体现在服务上，要从全生命周期管理的新理念出发，对房地产实行高质量管理，从房地产的需求、规划、设计、开发、营销、使用、维修等阶段提供服务，打造百年房地产集团。

（四）政府对房地产业生态转型的保障

在以人为本的发展理念下，房地产业的生态转型是必然趋势，更早、更快进行转型的企业必将在未来市场竞争中处于有利地位，较先转型完毕的区域必将推动城市空间尺度合理、布局优化，也必将以宜居宜业的环境集聚高素质人才和优质企业落户，形成科创高地和人才高地。因此，房地产业的生态转型势在必行，而顺利转型需要政府助力。

1.加强组织领导，优化行政审批流程，对生态房地产项目审批优先办理。一方面，建立房地产业发展负面清单，财税、金融、投资、产业、城市发展等与房地产政策配合实施，推动房地产业与其他产业联动，鼓励房地产企业参与城市规划。另一方面，以“最多跑一次”的服务意识为引领，建立各部门协调联动机制，促进生态房地产项目快速审批办理，在土地、资金等要素方面给予优先供给。

2.加大资金支持，强化市场意识，以市场手段推动房地产业生态化。一方面，充分发挥市场对资源配置的决定性作用和政府的引导作用，以税收优惠、适当补贴或者金融定向贷款等方式对生态房地产提供者（房地产开发企业、相关研发机构等）给予支持，降低其建造成本，弥补价格“短板”缺陷，增强生态房地产在房地产市场上的竞争力。同时政府可对购房者进行补贴，提高生态地产的需求，以需促产。另一方面，扩大政府财政资金的引导作用，促进银行、证券、创投等社会资本进入生态地产项目，发展债券投资计划、股权投资计划、资产支持计划等融资工具，加强生态房地产的设计、规划、技术以及数字化层面的研究。

3.优化资源利用，优先保障生态房地产用地。一是在编制城市主体功能区规划、土地利用总体规划和区域总体规划时，明确保障生态房地产项目用地。二是制定年度用地计划时，优先安排生态房地产项目新增建设用地指标。三是充分发挥土地收储的调控作用，注重盘活存量，针对传统产业用地，以“腾笼换鸟”的方式提前收储，以土地收储引导产业转型，大力发展生态产业、生态地产项目。