房产项目方案设计阶段面积测算的作用

李祖利

摘 要：本文详细阐述了在方案设计阶段面积测算工作的作用及其重要性。表明了面积测算对房产开发的影响及其在房产开发过程中的重要地位。关键词：规范差异;面积测算;作用

引言

为了加强测绘成果质量监管并规范房产测绘成果内容，成都市规划管理局和成都市城乡房产管理局，共同发布城规办【2013】252号文规定《房屋建筑面积测绘成果报告》，要包含《房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）》和《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》两部分内容，并于2013年8月起执行。《房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）》以下简称“规划面积”主要用于规划验收使用，《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》以下简称“产权面积”主要用于房屋产权登记使用。

1 规划面积和产权面积的计算依据及规范差异分析

规划面积计算依据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005和《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013，成都规划管理局于2014 年9月2日通知，在2015年2月28日之前含（2月28日）取得《建筑工程规划许可证》的按《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005版计算，之后的按GB/T50353-2013版计算，本文主要讲述GB/T50353-2013版。产权面积计算主要依据的是《四川省房产测绘实施细则》。

2 两本规范的差异分析比对

2.1 2013版建筑工程建筑面积计算规范

（1）层高2.20m（或净高2.10m）以下的房间：3.0.1.结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积。3.0.3对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。（2）架空层：3.0.7建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。（顶板不包括架空层主体结构外的阳台、空调板、通长水平挑板等外挑部分。（3）有围护设施或柱的室外檐廊、走廊：3.0.14有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1/2面积。（4）楼梯扶梯间隙： 计算建筑面积（不扣除面积）。（5）架空走廊：3.0.9建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。（半算时无论是否有上盖均要计算建筑面积）。（6）室外楼梯：3.0.20室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。（无上盖仍计1/2面积）。（7）雨篷：3.0.16有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积;无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算建筑面积。3.0.27挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷不应计算建筑面积。（8）地下室无盖坡道： 3.0.6出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算。条文说明3.0.6出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道顶盖的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度;顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等， 不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。（9）封闭空间、不可利用空间：3.0.1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。（10）玻璃幕墙：3.0.23 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。（11） 阳台：3.0.21在主体结构内的阳台，應按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。（12） 凸窗（飘窗）：3.0.13窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。3.0.27窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗不计面积。（13） 外墙外保温：3.0.24建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。（面积为材料厚度乘以外墙长度，且外墙长度不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件，如阳台、落地窗、室外走廊等部件所占长度。）

2.2 2010版四川省房产测绘实施细则

（1）层高2.20m（或净高2.10m）以下的房间：4.4.1层高低于2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等，不计算建筑面积。（2）架空层：4.2.14 要求：有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影计算建筑面积。（3）有围护设施或柱的室外檐廊、走廊：4.2.8与房屋相连的有柱走廊（剪力墙视为有柱），两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。4.5.17.2建设用地范围内的临街走廊不计算建筑面积。4.3.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（4）楼梯扶梯间隙不计算建筑面积：4.4.14宽度大于0.30米的楼梯梯段水平间隙，4.4.15宽度大于0.40米的自动扶梯安全间隙。（5）架空走廊：4.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。4.3.5有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.4.3（无上盖的架空通廊不计算面积，架空通廊与其上盖超过二个自然层以上，视为无上盖）（6）室外楼梯：4.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。4.3.4无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。4.5.6上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有上盖，按有上盖的室外楼梯计算建筑面积。（7）雨篷：4.5.7悬挑雨篷，不计算建筑面积;独立柱雨篷，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积;有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。（8）地下室无盖坡道： 4.2.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。4.4.20斜坡式人行或车行通道等无永久性上盖的建筑不计算建筑面积。（9）封闭空间、不可利用空间：4.1.5可作为人们生产或生活的场所才计算面积。（10）玻璃幕墙：5.3.4.3.f玻璃幕墙作为房屋外墙的，结构板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距在0.20米以内的以实际间距确定外墙体厚度;超过0.20米以0.20 米确定外墙体厚度。（11）阳台：4.2.6封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。4.3.2未封闭的阳台（不论其是否有柱），按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.4.3阳台与其上盖相距超过一个自然层的不算面积;阳台的上盖在围护结构内水平连续投影面积小于其二分之一的不算面积。（12）凸窗（飘窗）：4.2.19房屋的飘窗，其窗台台面结构板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、净高在2.10米以上，按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算建筑面积。4.4.16窗台台面结构板高于房屋地面的飘窗，不计算建筑面积。（13）外墙外保温5.3.4.3.a房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、外墙保温层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。

上述差异将致规划面积与产权面积少则几百平米、多则几千平米的差异，以至达不到开发项目的预期经济效益。自2013年以来大部分房产项目都存在此类问题，为了能够更好的进行项目经济目标的控制，那么只有在方案设计阶段就要先了解清楚上述的规范差异，在设计时尽量避开不利的差异进行设计，达到项目前期控制避免后期出现无法处理的困境。所以在房产项目方案设计阶段进行面积测算工作就成了一个很重要的环节。

3规划和产权面积各自测算的内容与意义

开发项目需要将设计方案报规划局进行审批，而设计院所上报的技术经济指标都是概算的，而没有针对各项指标进行细算，所以常出现竣工阶段测算的各项经济指标与规划局批示的经济指标存在较大差异，导致无法通过验收或需要进行处罚后才能通过验收，这期间不光开发企业需要耗费大量的时间跟精力去沟通处理，同时浪费了大量社会资源，因为如果面积差异超出了经济处罚范围，那么可能需要拆除已修建筑。故在方案设计阶段规划面积测算的内容，主要针对项目的综合技术指标中各分项指标进行测算，如住宅建筑面积、商业建筑面积、办公建筑面积、建设项目配套设施建筑面积、公共服务配套设施等建筑面积，主要目的是确保计容面积不超规划允许的范围，各配套设施不小于规划允许范围，保障项目在竣工阶段能够顺利通过规划验收。

产权面积在方案设计阶段面积测算工作的内容，主要测算的可销售面积（即住宅、商业、办公、酒店等）的总量与非可售面积（即建在栋内， 为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等公共配套房屋的建筑面积。）的总量，并反馈至设计对项目进行优化尽量减少可售面积与计容面积之间的差异，从而达到经济效益的最大化。

4 房产平面控制测量

4.1 房产平面控制网点的布设原则

房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用;对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

4.2 房产平面控制点的内容

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。

4.3 房产平面控制点的密度

建筑物密集區的控制点平均间距lOO米左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200米左右。

4.4 房产平面控制测量的方法

房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。

4.5 主要技术指标

房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定执行。

5 结束语

综上所述，房产开发企业需对两本规范的差异进行细致的研究和分析，并合理的应用规范，在方案设计阶段就提前控制好两项面积之间的差异，从而使房产开发项目能够有效的控制建设成本，达到理想的经济效益。

参考文献：

[1] 城规办【2013】252号文

[2] 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013. [3]《四川省房产测绘实施细则》

[4] 李伟敏. 建筑面积测绘中存在的问题及对策分析[J]. 中国住宅设施， 2020，（06）.

[5] 刘菁，赵冬蕾，刘珊珊.民用建筑实有建筑面积数据获取方法研究[J].建筑科学，2020，（S2）.

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