房地产财务管理工作中关键环节的有效控制研究

赵军恰

【摘  要】房地产行业是国家经济中重要的支柱性产业之一，其发展十分迅速。随着国家陆续出台对房地产行业宏观调控的政策，房地产企业之间的竞争也在逐渐加剧，使很多房地产项目的开发面临着财务风险和资金压力。因此，房地产企业应该结合自身发展情况，在企业管理工作中制定对关键环节有效控制的相关制度，从而使得房地产企业实现可持续性发展。

【Abstract】The real estate industry is one of the important pillar industries in the national economy， and its development is very rapid. With the successive introduction of national policies on macro-control of the real estate industry， the competition among real estate enterprises is also gradually intensifying， which makes the development of many real estate projects face financial risks and capital pressure. Therefore， the real estate enterprises should combine with their own development situation， formulate the relevant system of effective control of key links in enterprise management work， so as to make the real estate enterprises achieve sustainable development.

【关键词】房地产;财务管理;关键环节;有效控制

【Keywords】real estate; financial management; key links; effective control

【中图分类号】F299.23;F275                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）01-0096-03

1 引言

房地产项目的开发存在资金投入大、回收周期长的特征。因此，在項目的选择和财务的管理方面，需要房地产企业投入相应的精力。做好房地产项目的预测、资金管理、财务计划等方面的工作，才能使房地产企业在提高资金利用率的同时，有效地控制项目成本，实现房地产行业收益最大化。对此，房地产行业的管理层以及员工都应树立风险防控意识。在实际的操作中，健全财务管理以及成本控制的协同模式，实现企业的长远发展。本文以房地产财务管理工作中关键环节的有效控制为对象展开讨论。

2 目前房地产财务管理工作中存在的问题

2.1 财务管理制度不完善

首先，在目前房地产行业发展过程中，存在财务管理制度不够完善的现象。尤其是中小型企业，在企业自身的管理过程中，缺乏财务管理的意识，很多企业并没有设置专门的财务部门。其次，部分企业的财务人员缺乏专业的素养，存在财务方面的漏洞，使得企业在发展过程中，存在财务流程、财务管理等方面的问题，企业缺乏财务保障，不利于企业自身的发展。

2.2 资金管理制度不健全

房地产行业在资金管理方面涉及的环节较多，包括项目前的融资、投资以及销售等方面，每个环节都会有大量的资金。因此，资金的管理是房地产行业最为重要的工作之一。但部分企业缺乏资金管理的概念，导致企业在发展过程中，出现资金回笼不及时、筹集资金困难以及资金断层等现象，导致企业在发展过程中难以维持项目的进程，进而出现倒闭、破产的状况。

2.3 风险管控意识不强

由于房地产行业的特征，所以在项目的风险管控上，需要投入相应的精力，以预测评估项目的可行性。但部分房地产行业对此并没有制定相应的政策来实现风险管控。在项目开始前，没有做好提前的预测、可行性报告以及应急预案等方面的工作，不利于企业的长远发展。

3 房地产财务管理工作中的关键环节

3.1 资金管理

房地产行业项目的开发离不开资金的支持。资金在土地的竞标、项目的规划、开盘销售、验收等方面都有所涉及，每个环节对资金的需求和管理都非常密集和敏感。由于房地产行业资金回收周期较长，所以做好资金方面的管理对企业自身发展来说尤为重要。

首先，企业在项目的投资上，最开始的工作就是收购土地，需要投入大量的资金。除非企业的房地产项目是由政府划拨而获取土地，否则在土地的购买方面需要企业投入相应的资金。因此，资金是影响企业发展最为关键的因素。

其次，房地产企业在销售时，会产生资金回笼的问题，资金的回收是实现企业有效发展的关键环节。为降低资金的使用成本，提高资金利用率，企业在销售环节应该尽可能地获取预售证，降低政府方面监管的额度，保证资金的流通和管理，这是实现企业发展的关键性工作。

3.2 税务筹划

房地产行业的税务筹划涉及企业从购买土地到完工清算的各个环节，也是财务管理工作中不可或缺的关键环节。因此，需要企业各个管理层以及财务人员给予高度重视。由于房地产行业涉及的板块广，投入的资金较大，使得企业在税收方面存在税收种类繁多、税额高的问题。包括：购买土地时需要缴纳土地购置的契税、印花税;项目进行之后需要缴纳城镇土地使用税;房产在销售时需要缴纳增值税、企业所得税、附加税、土地增值税等多个不同的税种。基于此，企业税务筹划方面的工作非常重要。企业的财务人员只有足够了解国家相关的税收政策，才能做好税务筹划。合理地运用国家相关的扶持政策减轻企业税收压力，并进行合理的避税，使得企业的综合税负得到有效的控制，进而提升房地产项目的收益，使房地产行业在高效的税务筹划中实现利益最大化。

3.3 财务计划和风险管控

房地产行业在项目开发过程中工作较为复杂、周期较长，所以相应的财务计划以及风险控制对房地产企业来说，是实现房地产行业长期发展的重要工作内容。财务的计划和风险的管控从企业在项目的选择上就开始有所涉及。

首先，企业在购买土地时，需要提前出具可行性报告，包括市场的调研、国家相关的政策、融资等方面，同时，还要考虑市场的因素以及自身的管理等。基于此，为使企业对未知的风险进行有效的准备，企业内部的财务人员应该制定各类预算的计划，如月度、季度、半年度、年度的预算等。针对资产负债表、利润表、现金流量等财务报表进行相应的预算，尽可能地要求相关部门参与预算报表的制定和执行。

其次，为使企业能够稳定地发展，财务人员除了有风险管控相关的意识，还需要制定相应的风险预警以及应急方案，使企业尽可能地掌握潜在的风险，并将其控制在可以接受的范围之内，确保房地产行业在项目的开发上能够顺利地开展。同时，财务的计划和风险的管控也是实现企业长期稳定发展的前提保障。

4 房地产财务管理工作中关键环节的有效控制策略

4.1 完善财务管理制度

为使财务管理关键环节得到有效控制并顺利进行，首先，企业要健全财务管理相关的制度。明确企业内部管理人员和财务人员各自的职责，坚持相关职务相分离制度，禁止企业内部人员利用关系或者条件徇私舞弊，保证企业实现健康发展。

其次，要提高企业内部财务人员的专业素养，为优化管理流程、改革财务管理模式奠定良好的基础。因此，企业要选拔专业的财务人员，将考察财务人员的职业素养作为选拔的内容，并且组织财务人员定期地进行培训，及时了解国家相关的政策，为企业的发展提供保障。

再次，房地产企业要了解自身的发展情况，结合自身的需求，对财务管理制度进行持续性的完善。确保企业内部各项工作都能够循序渐进地进行，尽量减少企业内部的财务冲突，在节省财务成本的同时，提升财务管理的效率和质量，使企业成为一个完整的整体，提升企业的核心竞争力。

最后，企业内部可以制定相应的奖惩制度，通过有效的惩罚制度，能够保证企业的各个部门有序地进行工作，提高工作效率;通过有效的激励制度，激发企业各个部门人员的工作热情，增强岗位的责任感以及荣誉感，使得企业各个部门的工作人员都能够配合企业财务管理工作，共同努力让企业实现可持续性发展。

4.2 加强资金管理

房地产行业的资金管理是保证所有工作顺利进行的前提条件。因此，在资金的管理上，企业只有制定有效的管理制度，才能有效地降低企业发展的成本，并提升资金的利用率。

首先，融资是项目最开始需要做的准备工作。在融资方面，企业要拓展融资渠道，将银行的贷款、股东的投入以及其他贷款等融资渠道和方法相结合，运用融资网络弥补资金缺口进而规避运营的风险。

其次，加强企业内部的资金管理。对企业内部的资金以及现金的管理制定有效的管理制度，并制定战略性项目投资计划，加强对已进行的项目资金使用情况的控制。

最后，企业要制定资金管理的动态跟踪机制以及设立监管部门，确保各个阶段资金的使用情况合理规范，将风险控制在可接受的范围内，并尽量地缩短资金在回收过程中的周期，把控资金的流向，能够对不合理以及损害企业利益的现象进行及时调整和控制。对于资金使用较大、风险较高的项目，企业应成立专门的监管部门，及时地掌握项目的进程和情况，使企业能够实现对资金的有效控制和使用。以这种方式进行的资金管理，才能有效地提高资金的使用率，尽可能地降低企业在发展过程中存在的资金压力以及财务风险，推动企业长远发展。

4.3 优化税务筹划方案

税务的筹划离不开国家相关的政策，税务筹划将会直接影响到房地产企业发展的合理性、合法性，以及企业项目开发成本的高低。因此，在税务筹划方面，企业要予以高度的重视。

首先，房地产企业在进行税务筹划时，要了解国家相关的政策，保证在土地的购置、开发建设、销售、资金回收等多方面，做到遵守法律、诚信纳税。同时，房地产行业税务筹划方案的优化，是要以国家政策的变化为前提条件，在法律允许的范围内提升利润的空间，做到合理避税，减少企业在发展过程中的成本，为企业发展提供持续的动力。

其次，房地产行业在发展过程中，所涉及的税种较为复杂和繁多，所以在税务的筹划上要遵循谨慎性原则。中小型房地产企业可以委托专业的会计师事务所进行相关的税务筹划工作。在企业的项目开发以及税务筹划方面，应对签订的合同、成本的分摊以及产品质量等方面进行综合的测评，并且在企业成本类发票的取得、保管方面设置专门财务人员或财务制度进行管理，为企业税务筹划工作提供有力的数据支持。

最后，针对不同的税种，企业要及时地学习国家出台的优惠政策，并合理加以运用，例如，不预征税、小税种减免、国家扶持项目等。同时，在税务筹划环节加强落实工作，使企业在符合国家规定的同时，合理地运用国家相关的优惠政策以及进行合理的避税，进而使企业在税务筹划方面的工作能够顺利有效地进行，为企业的发展给予一定程度的保障，让企业能够最大限度地节省成本、增加利润。

5 结语

在房地产行业日常的开发和管理工作中，为使企业能够在财务管理的关键环节进行有效的控制。首先，要了解国家相关的政策，以国家出台的政策为前提条件，规范企业内部财务工作，提升财务人员的素质;其次，加强对资金的管理、对风险的控制，以及在税收筹划等方面进行合理化的调整。在此基础上，让企业能够对项目的风险以及开发的成本进行有效的控制，使企业能够实现健康可持續性发展。

【参考文献】

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