我国长租公寓发展现状及未来趋势研究

郭佳琪 唐秀英

摘要：在需求和政策助力下，我国长租公寓市场步入成长阶段。文章通过经营模式、户型结构、产业模式三方面阐述了我国长租公寓的发展现状;其次从租客角度分析我国长租公寓当前存在的问题，最后根据现状和问题分析结合国外成熟的市场经验，探索出我国长租公寓市场未来可能的发展趋势。

关键词：住房租赁;长租公寓;趋势研究

我国的住房市场政策已由2015年的“建立购租并举的住房制度为主要方向”改变为十九大提出的“租购并举的住房制度”，这一转变深刻体现了我国发展住房租赁市场的紧迫性和重要性。近五年，国家对住房租赁市场极为关注，先后出台了近20条政策建议多方面促进住房租赁市场健康有序发展。随着社会对住房思想的转变和结婚年龄的推迟，未来人们对租房市场的需求也将进一步释放。

由于早前的租赁市场存在房源较分散、管理不系统和租客权益保障较弱等种种问题，因此目前的租房市场急需规范化和制度化，长租公寓应时而生。

一、长租公寓發展现状

长租公寓是2015年才进入大众视野的新兴产业，与传统的住房租赁相比其优势在于装修设计种类繁多，管理服务周到，周边配套设施健全等。下文将从运营模式、户型结构和物业品质三方面具体阐述我国长租公寓的发展现状。

（一）经营模式

目前我国的长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式长租公寓顾名思义是指出租房源较为集中的长租公寓，主要是指运营企业通过收购其它类型的整片房源再进行重新的装修改造，作为集中的长租公寓对外进行出租。或是指房地产商在商品住宅建造时的自持用地部分上修建的房屋，其被要求不得对外出售仅可以对外租赁，因此该区域房屋常做长租公寓处理。总的来说集中式长租公寓的特点在于产权集中、便于标准化运营和管理，因此其正受到越来越多参与者的关注。

分散式长租公寓的房源分布较为分散，主要的房源是个人，是指运营商从城市各地区收集可用于出租的分散房源，再进行系统的装修改造后对外出租，并统一管理的经营模式。从经营模式的角度看，分散式长租公寓的优势在于房源分布交广，租客们可以根据自身需求和喜好选择心仪的房屋来居住。由于其房源较为分散，因此其客源量比集中式长租公寓的客源量更大。

（二）户型结构

据了解，目前我国各城市商品房的套内面积平均在80～90平米，对于现有的租赁市场需求来说该面积较大，因此常出现整房分租的现象，随之而来的便是租房合同模糊、房东利益受损、房屋安全度降低等风险。而长租公寓的诞生有效解决了户型供需不一致等相关问题。

由近年来我国长租公寓市场需求来看，租客类型将仍然集中在毕业大学生、单身白领、蓝领、没有小孩的年轻夫妻等人群中，因此小户型房屋租赁将会有较长一段时间占据租赁市场的主流。但随着租赁市场的发展、住房思想的转变、产品的升级优化，在未来家庭型租客群体数量将有较大的上升空间，市场对长租公寓的户型需求将会进一步被释放，大中型长租公寓将会逐渐进入大众生活。但是实现租客年龄段全覆盖的前提还是要尽快推动我国的“租售同权”政策的建立健全。

（三）物业品质

虽然同传统租赁市场产品相比，长租公寓一直是以装修精良、服务周到等优势在做宣传，但是从现有市场反应来看，我国长租公寓在物业品质方面存在着诸多问题。由于部分运营商为达到快速回流资本等目的，将不达标的房屋投放市场，因此甲醛超标等装修问题时有发生。且部分运营商是对存量房进行改造，对物业的完善和健全本身就受到了限制。未来，随着人们对住房品质要求的提升，良心的装修品质和全面的物业管理将成为我国租赁市场重要的竞争力。

二、我国长租公寓目前存在的问题

无论是在购房市场还是租房市场，居住者最为关心的无非是三个方面：住房的体验感、住房的权利保障和价位是否合理。而住房市场的问题就体现在这三方面，长租公寓市场也不例外。

（一）租客体验感较差

由于我国长租公寓市场仍在成长阶段，虽然产品定位为服务周到、装修健全、可拎包入住，但为了快速回收成本，部分运营商选择将刚装修好甚至装修不合格的房屋投入市场，对租客的身体健康产生严重影响。同时存在噪音干扰、管理不善等问题，这些都大大降低了租客居住的体验感。

（二）租客权利保障不完善

租客权利保障的推进主要在于“租购同权”政策的建立健全，租售同权主要是指在该政策下购房者和租房者在子女教育、养老、医疗等多种公共资源方面享受同等权利。由于优质的公共教育资源紧缺，公立学校入学资格往往与房产和户籍挂钩，但目前中国户籍制度和公共资源的不平衡导致了中短期内要实现租售同权有很大困难。且我国在保障租客权益方面的法律也并不健全，在租房交易中租客处于弱势地位。长租公寓作为新兴产物，政策较其他类似于公租房、廉租房等类型房屋更为缺失，这使得部分群众对选择将长租公寓作为长期住房的兴致不高。

（三）租金较高

运营商在开发运营长租公寓产品的前期需要投入大额度成本，并且利润回报率不高、回报周期较长，再加上现阶段我国长租公寓项目的融资渠道有限，因此租金定价较高。目前长租公寓的租金普遍高于市场其他租赁住房的15%左右，这使得因资金问题选择租房居住的租客对长租公寓市场望而止步，造成租客量减少，续租率降低等系列问题最终形成恶性循环。

三、未来可能的发展趋势

现阶段，我国长租公寓市场已从 “初创期”向“成长期”迈进，如何顺利度过“成长期”步入“成熟期”是当前亟需思考的问题。通过分析我国长租公寓市场现状和问题，参考外国房屋租赁较为发达的市场，总结出市场需求量、产品优化、租客权利保障、融资渠道这四方面将是影响我国长租公寓市场未来发展的关键要素。

（一）未来市场需求量

租房市场的需求量与长租公寓的发展有着必然的联系，虽然我国人口众多，住房需求量巨大，但是由于“有房才有家”、“结婚先买房”等传统思想使得人们更偏向于购房居住而不是租房居住。但随着我国90后、00后步入劳动力市场，居住习惯将有所改变，由于其在工作和居住方面均比老一辈有更高的流动性，故而未来租房居住的市场需求量将进一步扩大。

（二）长租公寓产品优化

随著长租公寓市场规范化发展，业内越来越多的企业高管看重运营、用户体验的发展，意识到运营和产品才是行业持续发展的关键，细水长流才是企业盈利之本，所以在未来的长租公寓市场，更多的企业会做好“质”的打磨，再以“量”铺开，推动长租公寓市场高质量发展，提升行业信誉，让租客住的满意、住得放心。

（三）租客权益保障

目前我国对长租公寓租客权益保障的相关政策并不完善，虽然与租赁市场相关的政策较多但很难落到实处。然而，就目前市场及相关政策的发展趋势来看，“租购同权”政策将进一步被完善，且有望建立一个长租公寓专属的维权平台为租客的权益保驾护航。

具体来看，为了加强对承租人权益的保护，需要设置住房出租条件以保证承租人居住环境安全、健康、卫生，限制出租人的合同解除权;也需要在押金、租金管理等方面明确措施。此外，政府还要立起规则，对合租标准、用途变更、运营企业主体责任等予以清晰的界定，让行业走上标准化规范发展之路。

（四）拓宽融资渠道

长租公寓产品相比于其他租房租赁产品租金价格较高，主要原因在于前期投资大，资金回收速度慢，且融资渠道窄。目前，我国长租公寓的运营企业主要通过风险投资、发行收费收益权资产担保证券（ABS）产品、发行CMBS和类REITs或银行贷款来融资。在未来，长租公寓要实现规模化发展，必须拓宽融资渠道，加快资产证券化进程以提高市场参与者的融资效率、降低其融资成本。

四、结语

时代在进步，人们的思想在不断改变，租房将成为未来人们住房的一种趋势，越来越多的长租公寓企业将会被人所熟知。相关政策还在不断地推进，融资渠道不断拓宽，各运营商也在积极的对长租公寓产品进行自我完善、自我创新，这使得我们有信心去憧憬我国长租公寓市场未来的繁荣发展。

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（作者单位：重庆理工大学）