关于房地产企业并购重组中的财务风险及策略分析

张萍

摘 要：现代市场竞争愈发激烈，我国原本高速发展的经济水平逐渐减缓，国有企业始终在发展中扮演着重要角色，尤其是房地产企业。自2019年开始，中央多部委多次强调以长效机制对房地产行业进行宏观调控，积极防范并试图化解当前房地产市场风险的办法。从目前房地产企业发展现状来看，并购重组行为时常发生，且从国家调控角度上来看，国家关于房地产企业并购重组工作有较为明显的政策倾斜，尤其是国有房地产企业，并购重组工作深受影响，吸引了同行业乃至整体市场的关注。在现代市场“并购重组热”持续升温的环境中，国有房地產企业作为该行业的领头羊，更应走在前端，提醒高质量的并购重组工作，实现优势互补，推动房地产企业良性发展。同样在并购重组中最不可忽视的便是财务风险，轻者造成企业经济损失，重者直接导致企业灭亡。本文基于并购重组基本理念，对当下房地产企业并购重组活动中出现的财务风险进行简单分析，并结合实际提出相关的优化策略，旨在保证我国房地产企业并购重组工作清明、公正。

关键词：房地产企业;并购重组;财务风险;策略探究

相对发达国家来说，我国并购重组工作发展较晚，短短30多年的历程并不能为所有并购重组工作提供经验借鉴.此外，我国房地产企业受经济环境、市场行情等的影响，其并购重组的方式、动机和国外公司也有着很大区别，本文主要对房地产企业并购重组中的财务风险进行研究，这对房地产企业强化并购重组质量有着重要现实意义。

一、并购重组和财务风险

在百度百科上对并购重组有以下定义：“企业合并与收购实现资产重新组合的资本运作行为。”并购重组即是两个或两个以上的独立公司，因为某种利益、规模等方面的因素，从而进行重整，结合成一家新公司，一般而言，是指某一家公司吸收或吞并其他公司，获得其他公司的经营所有权，然后对资产进行重新组合，推动整合后的企业稳步发展。而财务风险则是指企业在展开业务活动时，因为外部经济环境、政策法规、内部战略目标变动等导致企业预期可获得的经济利润很有可能受到损害。在成本无法保全的情况下出现了巨额损失，这就是始终伴随着企业发展而存在的财务风险，一般情况下，企业可采取一定的措施和手段对财务风险进行规避，但是财务风险具有明显的不可控性、隐蔽性，对于企业产生的损害较大，因此很多企业在发展中格外重视资金管理，尤其与财务相关的风险防范，而本文则主要强调企业并购重组环节出现的财务风险。

二、房地产企业并购重组财务风险分析

对于房地产企业来说，其并购重组财务风险存在各个环节上，同样对于不同规模、不同大小的房地产企业来讲，其并购重组风险的影响也不尽相同，以下就房地产企业并购重组环节的事前、事中、事后分析，逐阶段介绍其财务风险。

（一）并购重组筹备阶段风险

房地产企业筹备并购重组工作时，也存在一定的财务风险，虽然该阶段企业并未展开具体并购措施。主要包括以下两方面：

1、信息不对称风险。

一是房地产企业展开并购重组工作，关系到第三方的利益，且二者企业或二者以上企业之间并未达成共识，存在一定的利益矛盾，一些被并购方会刻意隐瞒不利因素。这种情况下，企业无法了解被并购方的资金全貌，对资金等的预估工作可能高于实际情况，这也是信息不对称风险产生的主要原因，会引起后续连锁恶劣影响;二是市场行情风险。对于房地产企业来说，其经营的类型也有很多种，如公寓、商业楼等，不同房地产企业的战略发展路线不同。并购方在不熟悉被并购方经营领域的情况下很容易滋生财务风险，且其中还涉及到不同的税种，不同税目涉及资金不同，也加大了并购重组筹备环节的估值风险。

2、并购谈判、价值评估风险。

虽然近些年房地产企业在市场上的活跃度有很明显的上涨，但多数企业集中的发展方向是前端业务开拓，类似于并购重组方面的工作属于后端企业开发，很大一部分房地产企业缺少相关经验，也会诱导潜在财务风险发生。此外，企业对目标企业的客观公正的资产评估是对未来盈利能力的预测分析，但在该环节受到各方面因素的限制，如资产评估方法的选择、市场整体行情发展等，都会影响到对目标企业的价值评估，也是诱导潜在财务风险发生的原因之一。

（二）并购重组实施阶段风险

1、融资方式风险。

多种融资方式组合的模式能够有效降低财务风险，但就我国目前融资资本结构来看，我国的企业在从事融资活动时具有较为明显的融资偏好，单一融资方式偏向性较大，包括房地产企业同样如此，融资渠道单一是其并购重组中主要存在的财务风险。

2、融资成本风险。

上述提到，房地产企业并购重组中融资方式较为单一，而根据当下实际情况来看，多数房地产企业擅用股权融资，可是股权融资一般都包含着较高的成本，如信息成本、代理成本等，这些最终都会演变成并购方的融资成本，融资成本的上升势必会带来财务风险。

3、融资资本结构风险

房地产企业经过并购重组整合之后，内部结构一定会发生变化，而资本结构的构成很大方面源于融资方式的选择。内部融资结构的偏差，很有可能导致现有股东利益分歧，不利于整合后的企业长期稳定发展。

（三）并购重组整合阶段风险

房地产企业并购重组前的筹备和并购重组实施环节的财务风险管理固然重要，但是完成并购重组后的资金整合、企业战略目标确定等才是最容易出现财务风险的地方。企业价值观、原本发展方向的不同等，都会增加并购重组后的整合难度，对展开并购工作的房地产企业综合实力有着较高要求。

1、资金利用率低

高效的资金利用能够提高企业资金流通速度，发挥资金最大价值，但如何把握住资金利用的“度”，是一项很难的工作。诸多房地产企业在展开并购工作前的资金使用效率就较为低下，经过重组整合之后，所产生的投资活动带来的收益并无预期的高，降低了自有资本获利的能力。

2、营运能力风险

企业完成并购重组之后的持续经营管理能力，才是整个并购重组活动中最重要的工作，但从当下市场上诸多的并购重组案例中可以发现，完成并购重组后立即走上盈利的房地产企业并不多。一方面，并购完成之后，企业很难在短时间内统一并购方和目标企业的经营方向和方针，其面对的市场、整体发展等都会进行较大调整，这与企业高层的领导有着重要关系。如果没有及时定位市场，调整战略，不仅增加了时间成本和资金成本，还导致企业难以融入市场;另一方面，人才运营方面，重组整合势必会出现岗位重复、部门重复的情况，如果整合不恰当，就会导致向心力不齐、消极怠工、生产力下降等连锁反应，最终导致人才流失、市场流失，这些都是重组后的财务风险诱因。

三、房地产企业并购重组财务风险策略

（一）强化并购重组筹备阶段财务风险控制

1、强化目标企业尽职调查工作。

在展开并购重组工作之前，房地产企业必须做好目标对象的排查工作，对潜在风险进行预测，包括目标对象的历史资金问题、当下经营情况、部门人员结构等。很多房地产企业急于求成，没有严格按照程序进行尽职调查，导致筹备环节信息掌控度不高，影响了并购重组工作进程。此外，房地产企业必须明确自身并购重组的目的、意义，当下并购重组已经成为了企业扩大规模、实现多元化发展的一种手段，很多企业盲目跟风，深受外界其他企业的影响，反而诱发财务风险，因此企业必须以自身发展为主。

2、采用多种价值评估方法。

多种估值方法综合运用，能够提高企业定价的合理性，虽然看起来是对目标对象全部资产的整合，但对并购方有着很大要求，不仅要对当下目标对象经营情况进行分析，还要基于此对其未来盈利能力、预计市场占有量等进行分析，重置成本法、还原法等这些都是资产评估中常用方法，企业需要灵活运用，给出公平、公正的定價。

（二）强化并购重组实施阶段财务风险控制

并购重组实施环节的风险主要源于融资，因此拓展融资渠道、强化融资工具的使用十分有必要。

1、扩展融资渠道，避免融资方式单一。

根据当前企业自有资金情况，综合利用多种融资方式，不断强化偿债能力，同时还可利用房地产企业信托投资基金（股权投资），这是一种较为新颖的融资方式，其限制条件不多，如碧桂园在2018年就利用这种方式获得了17.17亿元的外部融资。同时也可鼓励职员参与在建项目的投资，共享利益和风险，也能增强企业向心力，不断降低中期融资风险。

2、控制融资成本

房地产企业可通过上市的方式，获得海外资本融资的资格，能够充分降低融资成本，同时加大对该方面的政策解读，把握住外部提供的融资优势。

3、合理确定融资结构

融资结构的合理性直接决定了并购重组后双方企业的财务整合工作，单一融资方式不利于财务风险的分散，上述提到的多种融资方式的组合能够取长补短，不仅降低了单一融资成本，还降低了融资的难度。

（三）强化并购重组整合阶段财务风险控制

1、加快资金回笼速度

从整体上来看，企业完成并购重组后，短时间内会呈现出业务大量增加的假象，但实际上在该环节企业间的资金流动性受限，企业必须确保资金及时收回，加快资金回笼速度。一是做好客户审查工作，对客户进行全方面的了解，针对性的设置销售回款上限，实施跟踪沟通;二是明确市场范围，以市场需求为导向进行项目建设，提高资金变现速度。

2、强化并购后企业营运能力

企业必须做好市场同类型企业横向对比工作，从技术、规模等方面展开分析，同时盘活企业资源，根据企业自身发展给出详细发展规划。此外，必须强化企业文化建设工作，统一经营目标，整合部门岗位，做好人力资源调整，发挥个人最大价值，稳定职员情绪，推动企业稳步发展。

四、结束语

综上所述，房地产企业并购重组是其谋求发展的必然趋势，同时也是其适应现代经济市场的重要举措。本文结合当下房地产企业实际并购重组工作发展现状，从事前、事中以及事后出发，着重分析其中存在的财务风险，并给出针对性优化策略，力求推动房地产企业进一步发展，实现经济效益最大化。但就目前房地产企业并购重组工作展开情况来看，未来还有很大提升空间。

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