房地产公司开发项目全面预算管控探索

刘志军

摘 要：要想房地产公司的经济效益可以得到有效提升，同时更好推动房地产公司的发展，具有合理性及科学性的全面预算管理措施是必不可少的。需要在明确房地产公司项目全面预算管控潜在问题的基础之上，详细分析产生问题的原因，并提出针对性的解决策略，这是充分发挥房地产公司开发项目全面预算管控效益、推动房地产公司竞争力提升的重要手段。

关键词：房地产公司项目;全面预算;管控;策略

结合房地产公司预算管控进行分析，高质量地落实预算管控的相关工作十分有必要，而全面预算管控的落实更是必不可少的一项内容。随着社会经济发展速度进一步加快，管理者对于房地产公司的运作提出了更高的要求，而全面预算管理工作的开展及其优化直接关乎房地产公司的未来，是衡量房地产公司在运作阶段能否实现利益最大化的一个十分重要的标准。对于现有的房地产公司来说，积极推动项目全面预算管理是公司管控的一项重要内容，在公司经营管理时，特别是开发项目预算管控中存在着一系列的问题亟待解决。

一、房地产公司项目全面预算管控潜在的问题

（一）各部门综合开展预算管控的能力有待完善

房地产公司在经营的过程中，为有效提高公司的全面预算管控能力，房地产公司要在公司预算管理委员会及预算管理领导小组的主导下，经工程技术部门、财务部门、成本合约部门、经营管理部门、前期开发部门、营销策划部门等共同协同管理，以此来提高全面预算管控效率。

房地产开发项目全面预算执行领导办公室大多设在财务部门，因此，财务部门需要结合公司发展现状，对全面预算管理指标组织定期分析，并对比跟踪的方式，对预算的各项指标进行监控。但是，从现阶段的情况来看，对于房地产公司的各部门而言，由于各部门存在沟通不畅、对全面预算管理认识不到位或部门编制方法不科学、项目内容不完整等情况，进而导致配合度较差，预算管理脱节，分析不到位，管控指标跟踪不及时，因此造成财务部门难以发现全面预算管控的具体信息，致使房地产公司项目预算管控过程中出现了各种各样的问题。即使意识到了某个部门在工作中存在的问题并提出了相应的解决策略，但多数策略也仅限于表面，并没有真正付诸于行动，落实到位。此时，需要相关部门提高预算管控意识，团结一致、思想统一、相互配合，分析差异原因，进而解决问题，各部门按各自负责的项目指标进行落实。只有如此，才能最大限度地规避预算管理失控的风险。同时，对于房地产公司而言，由于财务部门在预算管理过程中得不到部门的认可及领导的重视、支持，无法开展项目全面预算管理，更不能展现全面预算管理在公司经营管理的作用，进而对项目全面预算管控起到了一定的限制，影响相关工作的正常展开。因此，加大公司领导对财务部门在全面预算管控过程中的重视程度，得到各部门的认可支持，确保公司各部门共同做好项目预算管理工作，提高各部门预算管控能力，是现阶段需要重点关注的一项工作。

（二）财务管理人员的职能有待明确

房产公司在发展过程中，进行全面预算管理的目的在于通过预算决策对公司未来一定时期内的财务、投资、经营等活动制定具体的计划，并为公司的发展明确目标，能够更加详细的安排公司的发展规划。但是，受传统管理理念影响，房地产公司财务管理人员在开展财务管理工作的过程中，单纯将管理模式定义为核算公司收入、支出，这种方式过于单一，也没有参与到公司战略发展部署层面，降低了财务会计的工作效率及监督管控作用，未充分凸显财务管理人员的工作职能及价值作用。而这种缺乏明确财务管理人员职能的情况，不利于财务开展全面预算管控。同时，部分公司的财务部门即便开展了全面预算管控工作，但对管控工作的具体内容没有做出明确规定，包括预测成本费用、收入预算、费用预算、公司资产负债情况、税负情况、收益情况等。由于财务管理人员的职能不够明确，因此，降低了全面预算管理的效率和质量。

（三）预算管控信息孤立单一

房地产公司在实际落实项目管理工作阶段，若财务部门没有应用当前普遍使用的预算管理系统，开展财务管理，那么不同部门之间的管控信息则很难实现有效共享。例如，在开展项目管理工作的时候，借助计算机和网络对一些需要公开的信息进行传递，则可以强化不同部门之间的信息沟通，进而达到有效提高全面预算管理质量的目的。然而，如果不同部门之间无法实现高质量的沟通，项目的推进势必造成一定影响，沟通信息不对称，很多工作无法顺利开展，这是当前管理人员需要重点关注的一个问题。

二、房地产公司项目全面预算管控的具体策略探索

（一）要对责任主体进行有效明确

在传统管理理念的影响下，房地产公司在进行项目推动阶段，经常遇到的问题主要包含两个方面：第一个方面是过度关注运用预算财务指标，但是对于使用以及调配非财务资源却没有给予足够的重视;第二个方面是房地产公司员工缺乏较强的管理意识，导致预算编制的科学性有待提升，预算没有被执行到位，因此非常容易出现预算超标等方面的问题。

对于此类问题的解决，首先，必须要体现出财务部门管理的权威性，还应明确的是，全面预算管理的开展是一个协调与沟通的过程，并将公司的战略目标在不同部门进行分配，真正实现全面预算管理一体化的模式，可以有效提高房地产公司的现金流管理能力。在此基础上，注意公司的财务部门应做好全面预算管理的牵头工作，应明确的是财务部门在开展全面预算管理工作的过程中，起到牵头、协调的作用，因此财务部门应协调好经营管理、营销、前期开发、工程管理等部门共同开展全面预算管理工作，需要编制全面预算管理机制、相关制度，并加大全面预算管理执行力，完善全面预算管理考核指标。同时，应明确的是房地产公司属于资金密集型企业，对资金的预算管理要求较高，需要确保公司资金的合理安排，财务部门应做好年度、季度、月度预算计划，杜绝预算与执行“两张皮”的现象，提高财务人员的业务管理能力，增强业财融合管理意识，进而对提高全面預算管理能力的提升起到一定的促进作用。房地产公司全面预算管理应以时间维度进行划分，通过目标利润预算与阶段性目标预算相结合的模式开展预算。结合预算管理环节进行分析，应做好销售、成本、期间费用、项目收益、资产负债、资本性支出等预算工作，以此对市场可能出现的变化进行预估，提高自身的发展能力。再者，应通过明确的全面预算管理目标，并通过现金流为核心的预算管理，为企业的经营决策提供支撑。因此，只有保证对传统的预算管理观念进行转变，明确全面预算管理不是由财务部门独自承担，是需要全体人员共同参与的基础上，应让各个部门的负责人在充分考虑预算编制相关要求的基础之上合理执行相关预算。其次，对相关的项目单位来说，应调动各开发项目主管领导对全面预算管理的重视程度，以此才能更好地将目标责任制落到实处，在落实全面预算管理相关工作的同时，还应该将各个项目作为第一主体，预算责任人通常情况下被确定为项目经理，项目第二层次的负责人为项目公司各个部门的负责人。他们主要的职责就是通过分工合作的方式使得项目的总体预算目标可以得到有效执行。如果公司管理水平及员工素质较高，可以考虑在上述责任划分的基础上，为一线员工构建绩效考核指标，并定期针对员工工作绩效进行考核，真正实现整体的预算目标。

（二）对于预算编制的内容进行合理规划

从预算编制的角度来看，财务管理部门应保证对预算编制方法进行合理选择，真正将相关的预算内容落到实处，具体在制定预算编制内容环节，应从以下几个方面入手：

首先，需要财务部门对于预算编制程序进行合理有效的规范，在正式开始实施编制预算前，房地产公司需要充分考虑项目的实际情况，对预算预报表进行规范编制，公司需要在充分考虑经营计划的基础上将预算目标及时下达，项目管理者需要在结合预算建议目标的基础上，落实预算草案的编制，并且将编制的预算草案上报至上级部门。公司管理层应对项目的预算草案实施进行批复，项目负责人应依据上级的批复建议进行预算修正，进而结束预算编制的相关工作，对各个部门以及成员进行预算编制的分解。在此基础上需要注意，按实际落实预算编制相关工作的同时，应对预算编制的方法进行合理选择，常用的方法主要包括概率预算、滚动预算、弹性预算以及零基预算等。針对预算指标的编制应该体现一定的灵活性，确保后续的预算工作可以更好地结合项目推进情况而进行灵活的调整，为预算的顺利执行打好基础。其次，预算报表体系要能体现完整性，从开发项目的角度来讲，要加大对预算编制内容的重视程度，预算内容的完整度越高，其涵盖的内容越丰富，成本费用控制效果也就越好，则越容易实现相应的预算目标。在合理规划预算编制内容后，不仅要使预算编制的内容更好地契合项目实际，同时能为后续预算编制的内容得到更好的落实打下良好的基础。

（三）加大预算执行的力度

房地产公司财务部门在结束项目预算编制工作之后，需要根据编制好的预算开始执行，进而达到对预算指标进行控制的目的，具体从以下几个方面入手：

首先，要依据总体的预算内容，结合公司需要推进的相关项目，对预算指标进行分解处理，确保每一个部门以及每一个员工都能积极地参与预算指标的执行，并且要以项目为单位，设置项目预算管控小组，安排专人对预算的执行情况进行统计，通过设立台账还行指标跟踪，定期对接各部门，查找在执行预算阶段容易产生问题的原因，并及时采取一系列的解决策略，保证可以顺利完成预算指标。

其次，要构建完善的预算编制、审批制度以及预算执行分析制度，做好针对成本费用的控制工作。在预算执行阶段，预算人员要以月、季度、年为单位定期分析预算执行结果偏差较大的原因，尤其需要加大对于特殊问题以及重大问题的分析力度，并将相关问题上报至公司领导以及预算管理委员会，通过层层审批对总体预算进行针对性的调整，使得预算的严肃性以及规范性能切实得到有效保证，真正将预算管理目标落到实处。

三、结语

综上所述，房地产企业在实际落实项目预算管理的相关工作时，要具有统筹规划本公司非财务资源以及财务资源的能力，进而确保统筹调配项目现有的资源，对于管理不力以及资源流失等方面的风险进行有效规避。因此，房地产公司需要充分考虑公司的经营特点，对项目全面预算管理的方法进行积极探索，进而帮助公司的经济效益得到有效提升，为公司的发展打下良好的基础，提高房地产公司的市场竞争力，促进房地产公司的可持续发展。

参考文献：

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