金融监管部门再出招，阻断房地产套利“合谋”

葛丰

央行、银保监会近日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确要求各档银行房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得超过相应上限。

此次集中度管理出台之前，监管机构已连续针对房地产企业融资推出 “三道红线”新规，以及要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款规模。这些针对不同类型涉房贷款的分类要求，连同此次对涉房贷款总量式的控制，表明我国加强房地产金融审慎管理的“闭环”正在加速形成，“房住不炒”的制度基础在不断夯实。

集中度管理可以起到拧紧涉房贷款“总闸门”的作用，其必要性起码体现在两个方面，即一方面，從用款端来看，针对企业的房地产贷款与针对个人的按揭贷款间存在很强互补关系，目前在房企各种资金来源中，销售回款（大量来自按揭贷款）占比大致在一半左右。而从2019年以来的情况来看，虽然针对房地产企业的融资政策不断收紧，但销售回款的增速明显上升，加总后的结果就是2020年房企到位资金增速仍然逐月提升，这表明仅针对某类型融资进行收缩，并不能扭转“鸡蛋”（金融资产）加速放置到房地产这个“篮子”里的趋势。

另一方面，从放款端来看，“金融脆弱性”概念的提出者明斯基认为有两个原因可以解释金融体系的内在脆弱性：一是代际遗忘，即资产价格的持续上涨使贷款人忘记了对危机的恐惧;二是竞争压力，即贷款人出于竞争的压力而做出许多不审慎的贷款决策，如果个别银行不能提供充足的贷款，就会失去顾客。

这两个解释在中国的金融体系中应该也是成立的，甚至在某种程度上表现得更为充分。因为新中国成立以来内地并未发生过真正意义上的金融危机，房地产市场则尚未经历过哪怕一次完整的周期，所以金融机构对危机与房价下跌的恐惧是非常浅表的。此外，竞争压力下的道德风险对代际遗忘有显著催化作用，而中国内地金融机构的产权安排与政府背书，起码是不利于压制道德风险的。

应该看到，在房地产调控坚持不懈且监管强度持续提升的情况下，当前信贷违规流向房地产领域的现象仍屡禁不止。据不完全统计，2020年银监部门全年开出的违规涉房贷款罚单超过130张，这说明金融体系对涉房贷款的偏好是根深蒂固且具有很强内在驱动力的。源于这种偏好，任何管理“闭环”上的缺失，都有可能被规避监管的冲动所利用。

近期国内部分热点城市住宅市场频创“天量”“天价”的现象，再次说明房地产调控的任务极其艰巨与复杂。而金融作为这一任务中的“主战场”之一，也只有在拧紧信贷“总闸门”的情况下，才能进一步有效压缩房地产金融领域供需“合谋”监管套利的空间。某种意义而言，这已经是一场与时间的赛跑，中国的金融安全、经济发展与民生改善，都在声声催促必须尽快用监管的“合围”，去应对并战胜房地产套利的“合谋”。