厦门市与福州市居民住房支付能力对比研究

陈佳婧

（福州职业技术学院 建筑技术工程系，福建 福州 350018）

本文通过对厦门市和福州市2006—2018年间的居民可支配收入和房价等因素的调查研究，对两市居民的住房支付能力水平进行对比分析，寻求当前居民住房支付能力的合理负担水平区间和提升居民住房支付能力的方案。

一、厦门市和福州市居民住房支付能力统计分析

（一）房地产相关因素

1.标准住房建筑面积

根据福州市房地产交易中心公布的住宅交易数据，估算福州市居民家庭户均居住面积为70平方米。

从2018年厦门经济特区年鉴中城镇居民家庭居住情况部分的统计数据来看，2018年厦门市人均居住面积为31.96平方米，家庭户均人口数2.67人，家庭户均居住面积约为85平方米。

2.商品住宅平均单价

根据厦门市统计局公布的厦门经济特区年鉴，可以推测出厦门市2006—2018年商品住宅销售均价。通过分析可知，2006—2018年厦门市商品住宅平均单价整体增幅为410.76%，同期福州市商品住宅平均单价整体增长421.20%，整体增幅为厦门市的1.03倍；2011—2013年间，福州市商品住宅平均单价要高于厦门市，自2014年后厦门市商品住宅平均单价反超福州市，2018年福州市商品住宅销售均价为21 609元每平方米，同期厦门市商品住宅平均单价为33 715元每平方米，每平方米销售价格高出福州市12 106元。

3.标准住房销售总价

本研究采用的厦门市2006—2018年房地产价格是依据厦门市商品房平均销售单价乘以厦门市标准住房面积85平方米来计算的，福州市2006—2018年房地产价格是依据福州市商品房平均销售单价乘以福州市标准住房面积70平方米来计算的。2006年厦门市标准住房销售总价为51.01万元，2018年厦门市标准住房销售总价为286.58万元；2006年福州市房标准住房销售总价为29.02万元，2018年福州市标准住房销售总价为151.26万元。

（二）居民家庭可支配收入

居民家庭可支配收入的计算是按照该城镇居民的人均可支配收入乘以该城镇的户均人口数。对于城镇居民人均可支配收入和家庭户均人口数，厦门市的数据选自厦门经济特区年鉴，福州市的数据来源于福建省的经济统计年鉴，2006—2018年福州的家庭户均人口数为2.9～3.18人，厦门市的家庭户均人口数为2.58～3.11人，随着少子化和家庭结构的变化，厦门市和福州市家庭户均人口数整体都呈现出减少的趋势，2018年厦门市户均人口数为2.67人/户，福州市户均人口数为3.14人/户。2006年厦门市居民家庭可支配收入为5.42万元，2018年厦门市居民家庭可支配收入为14.53万元；2006年福州市居民家庭可支配收入为4.46万元，2018年福州市居民家庭可支配收入为13.96万元，从2006至2018年，厦门市居民家庭可支配收入普遍高于同期福州市居民家庭可支配收入水平。

（三）利率

利率的变动对居民实际住房成本的影响是长期和深远的，对居民住房可支付能力的影响效力不弱于房地产价格。此处选取5年以上长期贷款年利率作为标准，不考虑年中调息的情况。福州市与厦门市长期贷款年利率情况相同，2008年长期贷款年利率高达7.83%是2006年以来的最高值，自2016年起长期贷款年利率降低至4.9%。

二、厦门市和福州市住房支付能力计算

在上述研究基础上，本文将运用居民房价收入比和居民月付收入比这两个指标来测评2006—2018年厦门市和福州市城镇居民住房支付能力的高低。［1-2］

（一）测评指标说明

居民房价收入比（PIR）表示的是住房价格与家庭年均可支配收入的比值，计算公式为：

式中，SP为所选取的房地产住宅的销售总价，R为所选取的城镇居民家庭的可支配收入总和。

以2006年厦门市居民房价收入比的计算为例，2006年厦门市商品住宅平均单价为6001元，家庭户均居住面积为85平方米，房地产价格为51.01万元，家庭可支配收入为5.42万元。由公式（1）计算可得2006年厦门市居民房价收入比：PIR=51.01÷5.42=9.40。同理可得2007—2018年厦门市居民房价收入比和2006—2018年福州市居民房价收入比。

月付收入比（MTI）指标是家庭月缴付房屋贷款金额与家庭每月平均可支配收入的比值，公式为：

式中，PMT表示家庭月缴付房屋贷款金额，AMPRICE为房地产价格，IR为抵押贷款的年利率，R为家庭的年均可支配收入。

以2006年福州市居民月付收入比的计算为例，2006年福州市商品住宅平均单价为4146元，家庭户均居住面积为70平方米，房地产价格为29.02万元，家庭可支配收入为4.46万元，2006年商业住房贷款利率为6.12%。由公式计算可得2006年福州市居民月付收入比：同理可得2007—2018年福州市居民月付收入比和2006—2018年厦门市居民月付收入比。

（二）测算结果

通过收集到的厦门市与福州市房地产价格、家庭可支配收入、利率等数据，应用房价收入比和月付收入比这两个指标的测算公式能求出厦门市和福州市居民的房价收入比和月付收入比，具体数值情况如表1所示［3］。

表1 2006—2018年厦门市与福州市居民住房支付能力

三、研究结果

（一）测算结果分析

根据公式计算能获得如表1所示的2006—2018年厦门市和福州市居民住房支付能力情况，二者的对比情况如图1和2所示。

图1 2006—2018年厦门市和福州市居民PIR

图2 2006—2018年厦门市和福州市居民MTI

从图1可知，2006—2018年，厦门市居民房价收入比在9.4～19.73，呈现上升趋势；福州市居民房价收入比在6.51～12.45，呈现波动状态。国际上认为房价收入比值在3～6为可承受区间，7为房价收入比的承受极限。从图1可知，厦门市和福州市居民房价收入比值均普遍高于国际公认的承受极限。2010—2013年，厦门市居民房价收入比值低于福州市，其余年份均高于福州市；2014年以后，厦门市居民房价收入比迅速增大，近5年均在13以上，存在房地产泡沫的风险较大。从2007年开始，福州市居民房价收入比值就突破了承受极限，2010年后更是大幅增加，并于2013年达到峰值12.45。但是，与厦门市住房收入比情况不同的是福州市住房收入比自2013年后呈缓慢下降的趋势，比值区间控制在9.88～12.14，近5年明显低于厦门市。

从图2可知，2006—2018年，厦门市居民月付收入比呈现波动增长的趋势，2006年的厦门市居民月付收入比最低，仅为46.45%，2007—2012年间在51.49%～68.53%呈波动增长趋势，自2013年以后呈现较大增幅，从65.10%增加至87.95%，表示厦门市居民每月所支付的房屋贷款额占居民月收入的比值极高，远超出居民可承受的范围。2006—2018年间除个别年份以外，福州市居民月付收入比值均低于厦门市，呈现出相对和缓的波动性。2006年的福州市居民月付收入比为近年最低，仅为33.19%；2011—2014年，福州市居民月付收入比大幅增加，均超过60%，超出了银监会规定的住房贷款审批的上限；2016年，随着利率的降低，福州市居民月付收入比值大幅降低至45.90%；2017年，随着房价的上涨，福州市居民月付收入比再次上涨；2018年，福州市居民月付收入比值为58.77%。总的来说，在2006—2018年，福州市有8个年份的居民月付收入比值超过50%，而厦门市的居民月付收入比有12个年份超过50%且高于福州市同期水平。可见，福州市居民每月所支付的房屋贷款额超过居民收入的一半以上，其中2011—2014年甚至占居民收入的60%。整体来说，福州市居民的月付压力比较大但要小于厦门市。

（二）研究结果分析

通过对厦门市和福州市居民房价收入比和月付收入比这两个指标的对比研究，可以分析厦门市和福州市居民的住房支付能力水平。从测算结果来看，厦门市居民的住房支付能力整体呈明显下降的状态，存在较大的房地产泡沫的可能；从房地产价格来看，厦门市商品住宅销售单价高于福州市，并且户均标准住房建筑面积也高于福州市，所以厦门市房地产价格高于福州市89.46%；从收入情况来看，厦门市居民家庭可支配收入水平高于福州市21.52%以上；以上是厦门市居民月付收入比值高于福州市居民月付收入比的最大原因，也是厦门市居民住房支付能力低于福州市的重要影响因素。

通过对比研究可知，要改善厦门市居民的住房支付能力，除要控制房地产价格的增长水平外，还应该多渠道多形式地增加居民的人均可支配收入，同时应降低居民房屋长期贷款利率，减少厦门市居民的月缴付房屋贷款金额，降低居民的月付压力，这样才能提升厦门市居民的住房支付能力水平［4］。