城市更新的系统工程咨询策略探讨

邢佳菲

摘要：我国城市建设已进入新时期，城市中大量的非成套住宅，建设年代久远失修失管的社区，无法满足现代产业布局的老旧街区、厂区等设施，急 需按照当代城市居民生活期望和现代城市发展进行有机改造。城市更新不是单纯将旧建筑推倒再重建，它通过改造建设衰落地区，缓解城市中影响、阻碍 城市发展的问题，改善城市生活环境和加速城市经济增长，协调城市社会、经济、文化和自然环境各个方面的均衡健康发展。因此城市更新，不仅仅涉及 工程改造或重建，它是一个涉及更新项目全周期，涉及社会、经济、自然、文化等全因素的系统。文章基于这个视角，站在工程咨询的角度，分析工程咨 询如何在城市更新中进行系统咨询的策略与方法。

关键词：城市更新;工程咨询;系统咨询

引言

当前，我国城乡建设已进入新时期，从之前的快速、增量发展向精细 化、存量发展转变，住建部也把城市设计提高到了城市管控的法定程序。

1 城市更新对于城市发展的内涵价值分析

“十四五”规划远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城 市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。城市更新成为我国重塑城市产业结构、提升消费水平、改善人居环境的重 要路径。

城镇老旧小区改造是城市更新的重要一环。去年国办印发的《关于全 面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，城镇老旧小区改造是重 大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内 需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重 要的意义。

城市更新将促进高附加值的现代服务业和高新技术产业向城市中心区 集聚，同时促进低附加值的制造企业外迁，从而优化城市产业空间布局，形成新的产业增长点。城市更新后更加精准的定位、招商，一方面能够使 区域内工业实现转型升级，另一方面配套的服务型企业占比提升也能够进 一步实现人才聚集。

城市更新还可以挖掘城市价值与资源、优化城市功能。城市更新过程 为居民构建自然、和谐的生产与生活空间。例如，在文化资源保护和挖掘 方面，特别是针对旧历史街区的更新改造，一方面保持了既有的文化传统，实现了城市文化的传承，另一方面通过城市更新后的专业运营，形成城市 符合现代生活诉求的多个城市消费热点，促进了内需的释放，也将助推一 些城市向国际消费中心城市的定位转化。

2 城市更新中系统咨询的策略与方法

2.1 综合盘点城市资产

城市更新中，涉及更新改造片区的范围大、载体数量多，载体的建筑 状态与功能、所有权与经营权的权属构成、载体现行使用的效用等，均成 为影响城市更新方策划的重要因素。伴随着的多元化的更新诉求，一个区 域的诸多载体是否与更新诉求能够一一匹配，如果在方案策划阶段一一盘 查，无法满足方案设计的进度与深度要求。因此，磨刀不误砍柴工，在城 市更新的方案策划前，要基于区域或城市更新单元，对待更新载体的基础 数据，例如占地面积、建筑面积、规划容积率与用地性质、权属构成、经 营状况、载体建筑与产业历史特色进行综合资产盘点，对可能先期开展的 城市更新的载体进行“体检”，使更新的投资估算等方案设计更加准确。

2.2 将城市产业定位布局与城市更新紧密结合

老旧厂区、街区的城市更新，体现在外核是建筑的更新，内核是产业 更新下载体空间的布局。因此，对于类似载体的更新，建筑规划设计不是 城市更新的先导，城市产业定位与产业布局才是更新方案的策划源头。片 区更新下，落地什么样的产业，承载城市整体规划下何种产业的落地，决 定了载体建筑功能定位与形态、设施配套、与其他片区的分工与协调。简 而言之，作为工程咨询单位，城市更新方案策划初始，首先要回答不是“拆 哪里”，而是分析产业定位与布局，与客户共同回答要“做什么”的本源问题。

2.3 多元化融资渠道的融资方案设计

城市更新的投资强度大，项目建设与运营周期普遍较长。大量低效运 营甚至闲置的载体，失修失管的老旧小区，在“完整社区”、产业升级的更 新建设标准下，需要大量的投入。而对比于高强度的投资，这些更新项目 的单一载体收入往往很低，有些甚至“入不敷出”，需要站在更新单元的角 度，统筹区域资源，实现项目整体融资方案的平衡性。同时，工程咨询单位，要积极策划社会融资、地方政府专项债等多元化融资方式，促进融资 方案的落地。

2.4 转变咨询角色定位与思维，推进策划与运营一体化

城市更新策划方案设计、落地，不是城市更新的开始，而是城市更新 起点。项目需要长周期的运营收益，平衡前期项目投资。项目运营收益，是要经过市场的检验，这既不能依赖传统的咨询方式，通过经济测算“算 出来”，也不能由“城市的建设者”决策出来。城市各类载体，需要专业的 运营团队，经过符合市场逻辑、紧密结合当地市场需求的专业运营，才能 切切实实地将项目收益方案转化为市场收益。基于这个角度，城市更新，政府由城市的建設者向城市治理者转变，工程咨询，要转变过去“交付文 本方案”的咨询思维与方式，以“项目运营成功”为策划目标，在前期策 划中，对接各类运营方与运营方案，使策划方案更具备落地性与可操作性。

2.5 对公共资源与空间进行整体规划与利用

为了满足城市更新的需要，为普通大众提供高品质服务，城市更新往 往需要释放大量的城市公共空间，有效增加城市的公共绿地服务，承载全 年龄段各类城市公共场所的服务需求。在城市更新的推进过程中，民众对 公共资源与空间的更新需求较为强烈，但是往往可释放的空间非常有限。因此，在城市更新的方案策划过程中，一方面要精细优化城市空间，提升 各类城市空间使用效能;另一方面采用新技术、新方法、新思路，例如设 计社区储能中心、楼顶户外体育设施、社区共享自然空间，满足城市民众 多样化生活空间的需求，彰显城市的整体风貌与人文气候。

2.6 融入低碳生态可持续的策划理念

城市更新是有机、可持续更新，城市更新方案，以社会、环境、经济 以及资源为综合策划出发点，从全局出发，以长远的角度综合考量，结合 城市中的市政建设、地理特征、人文环境等因素，进行低碳化生态城市的 策划。策划既需要把握未来低碳生态可持续的要求，又要根据未来发展趋 势进行适度合理的超前规划。例如，城市更新方案中，基于对新能源汽车 三年来的保留量趋势分析，增加社区、公共场所的充电桩分布，并预留未 来充电桩数量增加的电力接口;论证清洁能源在更新方案的应用的可行性，推动低碳生态城市建设发展。

结语

城市更新是一项系统工程，需要从人本角度出发，综合考虑生态性、 公共性和精细化，站在城市治理的角度，盘点城市资产，分析城市产业定 位布局，统筹片区资源，多元化融资渠道，前置运营需求，整体规划公共 资源与空间，将低碳生态可持续理念融合到策划设计，实现项目全周期、 全要素的系统工程咨询。

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