论不动产登记制度之完善

谌雁

摘要：我国的不动产登记制度自从颁布实施以来，进一步明确了不动产登记范围、流程和机构等内容，同时相配套的法律法规也在进一步完善，权责 明晰，对于不动产交易规范化、标准化起到了重要意义。基于不动产登记制度内容，明确了当事人法律责任，也为相关事务开展提供可靠的参考依据，规 避不动产登记不严谨性，对于房地产行业的健康持续发展意义深远。本文就不动产登记制度内容现存问题着手分析，结合实际尝试着提出合理的制度完善 措施，为后续工作提供参考。

关键词：不动产登记;制度完善;房地产;法律效应

不动产登记制度本质上属于物权制度，由权利人申请，国家相关专职 部门对不动产物权和变动事项记载于不动产登记簿的事实。2016 年 1 月 21 日，《不动产登记暂行条例实施细则》颁布，随着我国不动产登记制度的颁 布实施，为宅基地使用权、房屋所有权、国有建设用地使用权等不动产权 利登记做出了相较于明确、细致的规定。随后在相关部门的要求，进一步 压缩不动产登记时间实施方案，确保各地区的不动产登记资料第一时间移 交到位，人员划转到位，优化精简不动产登记流程，以此来提升整体工作 效率，为广大人民群众提供更加优质、可靠的服务。

1 不动产登记制度的意义

不动产登记制度最初的提出是在 2013 年，伴随着我国房地产行业的迅 猛发展，经济增速较快，导致不动产登记问题变得愈加严峻，如何有效解 决此类问题，积极推动不动产登记制度颁布实施十分必要。因此，颁布实 施不动产登记制度，一方面是为了推动基础性制度建设，促使物权法各项 规定全面落实，不动产教育规范、标准、安全，切实维护不动产权利人的 合法权益[1]。另一方面，增强行政制度合法性，对现有的依法行政制度积极 优化完善，提高制度有效性。完善民主依法决策机制、评估与纠错制度，落实职责到实处，确保各个环节有法可依、有章可循，提升不动产登记工 作有效性。总的说来，不动产登记制度关乎到我国经济发展，可以保证不 动产交易活动安全、顺利进行，规避由于交易制度不完善诱发很多后期矛 盾冲突。

2 不动产登记制度现存问题分析

2.1 缺少统一合理的不动产登记管理体制

即便我国目前已经颁布实施了不动产登记制度制度，但是缺少完全统 一的不动产登记制度，部分地区尤其是经济欠发达区域，人员的法律知识 储备不足，很多人认为祖辈所建造的房屋就是自己的，但是在出现产权纠 纷时却没有具体的证据可以证明，因此出现了很多不必要的纠纷冲突。即 便配套法律中做出了相应的规定，但依法办事和道德之间则出现了隔阂冲 突，很多群众开始对法律的权威性产生质疑，一定程度上损害了政府的公 信力。现代社会的飞快发展，应积极推动相关制度健全和完善，契合国情 来动态优化调整，以便于支持社会主义现代化事业建设和发展[2]。

2.2 不动产登记法律效应不强

目前我国的不动产登记工作中，配套法律法规效应不强，仅仅是规定 了单一的法律效应，登记了和没有登记的效应表现却模糊不清，细节考虑 不全面。这就导致在出现问题时缺少可参考的法律和制度依据，一定程度 上影响到纠纷解决有效性，制约后续工作开展。还有很多地区由于法律教 育宣传力度不足，制度执行不严谨、不规范，影响到不动产登记工作成效[3]。

2.3 不动产登记基础信息整合难度较大

不动产登记涉及到大量的资料信息，工作量大，原有的林业、房产和 土地等登记资料规模大、类型多样，格式标准不统一，还有部分农村宅基 地数据并不完善，存在数据丢失的情况，在统一登记后，短期内按照新标 准进行档案资料整合与存储，是一项十分严峻的任务[4]。加之各部门之间的 数据信息共享程度不足，可能出现部门为了维护自身利益不愿意共享资料 的情况，或是资料移交不及时，大大降低了不动产登记工作效率。部分数 据缺失，无法追溯来源，制约后续不动产登记工作有序展开。另外，伴随 着不动产登记工作的逐步展开，以往历史遗留问题开始逐渐凸显，房地不 符，有房无地等情况十分严峻，致使不动产登记工作无法顺利进行。由于 群众诉求无法得到满足，甚至出现利益受损的情况，导致信访案件数量也 随之增加[5]。还有很多存量土地房产，缺少测绘数据来源，登记申请需要以 往的土地资料提供支持，但是查找难度较大，不可避免的增加不动产登记工作压力。

3 不动产登记制度完善措施

3.1 持续推行和完善实质主义登机体制

在物权法中对不动产物权登记制度做出了相应的规定，配合单行的不 动产登记法，致使后续的不动产登记工作开展有了一定的法律基础。现有 不动产登记无法为交易主体提供相较于准确的无权信息，人为交易成本较 大，不可避免的市场经济稳定发展。因此，建立统一的法律依据，力求从 根本上解决以往不动产登记制度的弊端和不足。所以，应继续推行和完善 实质主义登记体制，营造良好的工作环境。

3.2 建立土地基础的不动产物权登记制度

摒弃以往的房、地分立登记方法，汲取发达国家的不动产物权登记制 度经验教训，立足于我国实际情况，建立合理的土地为基础的不动产物权 登记制度。土地作为不动产物权核心内容，其他不动产物权均应該立足于 土地权基础上实现。房屋所有权是在土地使用权上，现有的不动产登记制 度中其他不动产脱离土地权登记情况不符合法理，需要针对性优化改进，助力不动产市场经济体制建立和完善[6]。

3.3 扩大不动产登记范围

立足于现行的不动产登记实体权利登记基础上，进一步拓宽登记范围，涵盖农村宅基地使用权、承包经营权、采矿权、地上权和房地产租赁权等，均属于不动产物权登记制度范畴。建立不动产物权顺位等级制度，对于存 在多个性质的物权需要依据先后顺序，进行不动产登记。完善预告登记制 度，规避重复买卖情况出现，全方位保障不动产登记安全。这样才能更好 的满足新时期不断增长的不动产物权保护要求，实现不动产价值最大程度 上发挥。

3.4 建立责任赔偿制度

不动产登记属于行政行为，需要强化相关部门职能，如果是登记机关 操作失误带来的损失，应该坚持权责统一原则，建立登记机关责任赔偿制 度。在制度支持下，实现等级机关责任明晰，从登记收费中划拨一定比例 的资金用于赔偿用户受损利益。与此同时，还要加强农村房屋产权登记管 理，实现不动产物权城乡统一管理，遵循统一标准来整理地籍资料，实现 土地使用权的宏观管理。

结论：

综上所述，我国不动产登记制度不断健全和完善，伴随着不动产登记 工作的新要求，配套法规完善要充分契合实际情况，充分契合市场经济发 展需求，在保障不动产交易安全的同时，全方位保障用户的合法权益。基 于此种方式，有助于推动法制化国家建设和发展。

参考文献：

[1]郝龙飞.“不动产预告登记效力”的模式选择与路径重塑[J].广东开放 大学学报，2021，30（01）：38-44.

[2]卢卫玲.基于不动产登记制度下的房产经济发展策略[J].老字号品牌 营销，2021（05）：57-58.

[3]袁博.不动产登记制度对房地产经济的影响与策略分析探讨[J].商讯，2021（12） ：165-166.

[4]赵付钦，李延山.搭起便民“连心桥”——桐柏县不动产登记工作纪 实[J].资源导刊，2021（04）：28.

[5]商桂华.基于与房地产经济互动视阈的不动产登记制度完善策略[J]. 商讯，2021（09）：165-166.

[6]李磊，于明明.动产和权利担保统一登记制度的构建——兼与不动产 登记制度的对比[J].征信，2021，39（03）：88-92.