以金融手段推动城市投资公司主业发展的思考

伍旻 中交城市投资控股有限公司

一、引言

在国内传统市场日渐饱和、国际国内竞争日益激烈的大环境下，为了适应内外部环境的变化，实现战略升级，中国交建于2013 年提出打造“五商中交”的战略定位和目标，以提升专业整合能力、产业链整合能力、融资能力为重点，打造全球知名工程承包商、城市综合体开发运营商、特色房地产商、基础设施综合投资商、海洋重工与港口机械制造集成商。

自提出“五商中交”战略以来，中国交建正式展开了从传统基建业务向多元化发展的转型之路。转型意味着创新，在“转产、转商、转场”的过程中，实现业务结构持续优化、市场布局日趋完善，不断迈向产业链价值链中高端。为了主业转型升级的顺利推进，近年来，中国交建同样重视金融板块的建设及金融工具的应用，在集团内部相继成立了财务公司、基金管理公司、融资租赁公司、资产管理公司等多个金融及类金融机构，并通过控股、参股等方式掌握保险、银行等金融资源。以金融支持主业发展的步伐逐步加快，通过搭建资本运作平台，夯实金融基础，最终实现产融高度融合，进一步增强企业竞争优势。

中交城市投资控股有限公司作为中国交建集中优势资源进入城市综合开发运营领域，深度参与新区规划开发建设、与城市共同成长的专业投资引领平台，不仅是“五商中交”中的重要一环，更是中国交建从基础设施建造商向投资运营商转型的重大创新与尝试。规划能力、协调能力及运营能力固然是公司业务发展壮大的关键因素，而强大的资本运作能力，同样是城市综合开发业务实现可持续发展不可或缺的重要一环。如何充分利用集团内外部金融资源，有效搭建产融结合的资本运作平台，为公司主业发展提供强有力的辅助与支持，是公司亟须研究与长期思考的课题。

二、金融是助推城市综合开发业务发展壮大的必要手段

城市综合开发业务具有综合性、复合型、大体量等特点，不仅能有效拉动传统主业发展，还可以延伸出新的产业链和投资业态。通过城市综合开发业务可以达到“投资、规划、设计、建造、资产运营”五位一体的投资运作目的，实现企业规模、效益、品牌、竞争力的协同发展，更好的服务于当地经济，具有重大的战略意义。

作为城市综合开发运营商，需要有强大的市场策划能力、区域规划能力、建设组织能力、招商运营能力等，而要充分发挥和放大这些能力，就需要强大的融资和资本运作能力作为保障和支撑。

城市综合开发运营是资本密集型的经济活动，对金融的需求主要体现在两个方面：第一个需求是长期、大量的资金需求。城市综合开发项目总体投资强度大，尤其是涉及征拆补偿、基础设施建设、二级土地联动等业务环节时，需在项目初期投入大量的资金。同时，资金需求的周期也比较长，区域内各类基础设施项目种类众多，通常需要联合发挥功效，导致建设周期相对较长，在很长一段时期内资金流呈持续的净流出状态。另一方面，城市综合开发项目资金回流的波动性和不确定性较大，资金回笼受项目性质影响，如土地出让受政府用地指标、市场响应、财政支付等多个因素影响，导致项目资金的稳定性、充裕性存在较大的风险。第二个需求是对产融结合的资本运作平台的需求。城市综合开发运营最核心的、也是最困难的环节在于运营，要成功打造中交特色的产业新城，就必须进行产业导入和城市招商运营工作。而构建产融结合的资本运作平台，可在将来为引入的企业创造良好的发展环境，并为产业导入、孵化、培育提供资本支持，充分发挥资金杠杆作用，整合价值链上下游业态，实现城市综合体的建设与运营的可持续发展。

城市综合开发运营的上述特点决定了其资金需求大、运作时间长、风险多、融资难度大、对多种金融工具综合运用的要求高，金融支持往往是项目成败的关键因素之一。

三、通过金融创新逐步搭建产融结合的资本运作平台

金融作为中交城投重点发展的业务之一，其首要的、也是最重要的作用体现在对“城”“房”“产”三大业务板块的支撑。具体表现在两个方面，一是通过资金运作与融通满足项目投资的庞大资金需求；二是通过引入特定种类的金融机构如基金管理公司、融资租赁公司、小额信贷公司、商业保理公司等，或特定种类的金融资源，如产业基金等，为产业导入和城市招商运营提供各种金融服务。根据公司整体发展战略，金融板块发展目标是构建投融资结合的资本运作平台，把金融业务打造成为公司的利润增长点和优势核心竞争力之一。在金融板块投融资业务的发展过程中，金融创新始终是推动业务发展的动力，更是实现最终目标的必由之路。

就资金融通方面而言，随着资金需求量，尤其是权益性资金需求量逐渐增大，单靠银行贷款等传统融资方式远远无法满足公司项目投资的庞大资金需求。为有效解决发展过程中的资金供求问题，需要根据公司和项目特性，从融资渠道、融资方式及结构化融资三个方面进行金融创新。其中融资渠道创新具体指利用各类资源，在加强与内部兄弟单位合作基础上，不断探索与挖掘外部的资金来源，寻求合适的渠道引入基金、券商、信托、保险、互联网及境外资金，并根据不同阶段的需求加以灵活运用，全产业链发掘融资渠道，包括通过应收账款保理、反向保理、银行票据、信用证等从供应链端解决资金需求，以及通过售后回租、资产证券化、项目收益权转让等渠道从资产端提前回收资金。融资方式创新具体指根据自身条件选择不同的融资方式，包括在公司层面考虑对接银行间市场，发行企业债、项目收益债、中期票据、短期融资、PPN、资产支持票据等，以补充自有资本；项目层面通过构建基础资产或标的资产形成各类资产包，并配以相应的融资工具，以实现融资方式的创新。结构化创新具体指通过“缺口资金补差”“劣后级安排”“第三方增信”“远期回购”“永续付息及还本安排”等手段提供增信措施，获得外部资金支持；通过专项投资基金引入多层次优先、劣后级投资人及外部担保、设置交易条款、业绩对赌等方式，降低实际投资人的出资比例，放大资金杠杆，并在一定期限内将项目公司报表从实际投资人转移，实现项目负债的阶段性出表等，达到有效分散风险，优化财务指标，放大资金杠杆，加大撬动力度的目的。

就产业支持方面而言，主要是融合内外部金融资源，构建产融结合的资本运作平台，可在将来为引入的企业创造良好的发展环境，并为产业导入、孵化、培育提供资本支持，充分发挥资金杠杆作用，整合价值链上下游业态，实现城市综合体的建设与运营的可持续发展。一是充分利用集团内部强大的金融资源，为产业发展提供资金、基金、租赁、保险等渠道辅助；二是可以考虑从外部引入投资规模小、区域性强、对产业导入支持力度强的小业态金融机构进行战略性合作；三是在项目投资区域通过与当地政府平台公司、金融机构共同组建产业投资基金的方式，为计划引入的企业提供一定的资金支持及优惠奖励。综合而言，利用产业的资源和品牌优势支持金融的发展，并以金融资本为后盾推动产业资本的发展，通过“以产带融、以融促产”、真正实现“产融结合”，发挥其协同效应而获取竞争优势。