地下空间使用权评估探讨

胡洁瑶 林岗峰 宁波慈地恒欣房地产土地资产评估规划咨询有限公司

新形势下，我国产业结构不断调整，严重影响着当下的各行各业。以土地为例，土地的使用性能越发丰富，在日常工作中，各种类型的评估对象增多。除常规的三大类（工业、住宅、商业）用地类型，也出现了像地下空间、停车场、轨道交通站点用地的项目评估。尤其是随着我国城镇化建设的迅速发展，土地资源更加紧张，不仅要对地上空间充分利用，还要加大力度开发地下空间资源。根据有关数据调查显示，我国很多地区的地下空间开发利用总量呈现持续上升趋势，地下空间资源对城镇化建设也有着越来越重要的意义。

本公司多年从事地价评估工作，结合工作实际，本次以地下空间用地项目评估为研究对象，探讨评估的思路、方法、难点等。

一、基本概述

《中华人民共和国民法典法》中规定：建设用地是一个综合概念，可以划分为地表、地上、地下等类型，因此使用权也可以分别设立。简单来说，如果建设用地使用权是一个空间，这个空间向下延伸就是地下空间使用权。而现代化城市的发展，一个典型标志就是地下空间的开发与利用。所谓地下空间，是在地表之下的空间，从地表空间的层面上，具体又能分为两种：第一种，独立开发、建设的空间；第二种，以地面建筑的形式存在的，共同开发建设的空间。

我国地下空间的开发利用，总体特点是多样、深度、复杂。①从类型看，从最初的人防工程，逐渐向更多领域拓展，例如交通、市政、仓储、商业服务等。②从开发深度看，由浅层向深层扩大。③从开发项目看，规模逐渐变大，功能更加多样，将交通、商业、娱乐等功能集合在一起，形成独特的地下城市空间。地下空间估价，主要包括规划用途为停车、商业等用途的空间估价。按照自然资源部《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》，地下空间用途还包括地下交通运输设施、地下公共设施、地下防空设施和其他地下设施。

二、地下空间的特殊性分析

地下空间估价，应充分考虑其特殊性。首先，要根据估价目的和估价对象所在项目的整体情况，明确估价对象的界限范围和价值内涵。其次，要充分了解估价对象所在地关于地下空间的建设用地使用权供应与取得、开发利用、权利限制及优惠政策等规定。第三，要充分了解估价对象符合估价目的对应经济行为的处分要求，具体为：明确估价对象的以下几种权利限制：（1）允许按最小基本单元分割转让或销售、只能与地上建筑一并整体转让、不得转让；（2）明确权利主体与经营主体是否一致；（3）明确经营性与非经营性地下空间的政策差异；（4）对于具有“人防”作用的地下空间，要明确其使用的合规性，明确其在权利、产权方面的限制。第四，项目承办估价师应具备地下空间相关专业知识、估价经验和专业胜任能力。

三、估价原则

对于地下空间的估价原则，通常基于空间的价值类型、估价目标进行确定。工作中，除了要依据《城镇土地估价规程》之外，还要立足于空间的特殊性，遵循以下原则：（1）经济效益原则：开发利用地下空间，除了众所周知的经济效益以外，还具有一定的社会效益、环境效益及战备效益。我们所涉及的地下空间估价，主要基于地下空间的经济效益进行估价。（2）整体性原则：地下空间估价时，应与地面空间功能相结合，并考虑地上空间、地下空间的互联互通及项目整体性对估价对象的价值影响。（3）成本效用均衡原则：地下空间的开发成本，应与其预期产生的效用或经济效益相当。尤其对结建地下空间估价时，其开发成本应按假定为单建地下空间的客观开发成本考虑，不宜采用整个结建项目地下工程的开发成本指标进行估价。

四、估价方法选用

对地下空间使用权进行评估时，至少在估价方面，采用的理论和地上空间基本一致。故而，各种适用于低价评估的方法和理论，例如基准地价比例法、剩余法等，同样可以用于对地下空间的估价。但在实务操作中，因市场发展不成熟，对地下空间使用权进行估价时，相关估价方法受限，而且相关案例较少，空间的开发间断，增加各类数据的获取难度，方法的适用性受到限制。本公司结合工作实践和经验，认为经营性的地下空间（如地下停车场、地下商场）可以剩余法（待建项目假设开发法）作为评估方法更加适合。

基准地价法：根据《关于进一步加强节约集约用地工作的通知》（×政办发[2005]259号）规定：单位建设地上建筑配套或附属设施时，如果有自有土地可利用的，可采用划拨方式；如果利用地下空间进行商业经营，则要根据法律规定有偿使用；该部分建筑面积按0.6系数折算入容积率，核算时和地面建筑一起，共同确定土地出让金。根据《××市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》中的65号规定，地下建筑用地的使用用途为地下停车场，或者是经营性用地时，可以在出让土地时参照《××市区商业用地土地级别图》这一金标准。对于土地的用途类别而言，其修正系数为0.4。按照××的地价管理规定，可以使用基准地价比例法。基准地价比例法虽然有政策支持，但对于市场化程度高的具体地块，目前的地价政策采用的是“一刀切”的政策，反映使用价值时不全面，可能低估了实际价值。

收益还原法：估价对象是经营性质的物业，收益比较稳定，符合收益法的使用条件。采用收益还原法时，要点和注意事项如下：①准确评估物业的预期收益，是前提和关键，具体操作时可以分析地上租金、地下租金两者的关系，根据地上租金的多少，得到地下租金的多少，评估租房收益时提高准确性。②在开发利用地下空间时，不仅具有很多的风险因素，而且风险危害要高于地上建设用地。从这个角度出发，对于地下空间的使用权进行土地还原率进行明确时，应该比地上空间要高。③相较于地上的建筑，地下空间的开发成本比较高，建设难度也很大，而且收益具有长期性，无法得到精确收益值。确定相关参数、系数时，受到不可控因素的影响，在实务操作中收益还原法的应用有一定难度。

市场比较法：地下建筑多为特殊案例，地下土地市场目前不发达，实际交易案例并不多，因此目前阶段市场比较法不适宜。

剩余法（待建项目假设开发法）：建设完成后，且投入后有收益的地下空间，若估价的对象有着相对明确的条件和要求，可以借助假设开发法评估。针对尚未开发的空间，预测地下空间部分所带来的售价额（或收益价值）扣除建设地下工程费用及各种费用、税费、开发利润等，从剩余的价格角度，来明确其地价。一般来讲，土地使用权的价格是：预计开发后的房地产价值、房屋的开发成本、专业费用、管理费用、不可预见的费用、投资利息、开发利润、销售税费相减后得到的结果。

①确定不动产总价。处在同一供需圈，周围多为出租方式，首先用市场比较法，来明确出租后的收益。然后，用收益法，将其转为不动产的价值。

②按照不动产的开发过程，明确开发时间。从估价当天到销售结束，包括项目的准确期、建设期等。

③项目成本包括：购地税费、开发成本、费用成本、投资利息、销售税费等。基于定额明确建筑成本，结合土建工程的标准，视工程深度不断变化。此部门是工程的难点，需要咨询相关专家确定地下工程的建设成本。

④税费的确定。主要涉及城建税、增值税等，而且，还要将人防费的减免考虑在内。

⑤开发利润率：和地上空间的开发不同，地下空间难度大，风险多，不可逆性明显，一般比地上开发项目利润率取值高。

成本逼近法：成本逼近法是利用重置成本、重建成本，来估算对象价值或价格。地下空间为特殊的估价对象，土地增值收益根据业态的不同差距非常大，土地开发成本巨大，客观上使成本法应用于估价实务难度较大。

五、地下空间使用权评估难点及展望

国内地下空间使用起步晚，不论是评估方法和经验技巧，还是市场信息参数，整体发展并不成熟。评估方法不同，具体应用时受到的限制也就不同，难点和展望总结如下：

第一，地面土地、地下空间使用权评估工作，两者在性质、思路和方法上大同小异，如何选择评估方法，需要考虑市场发展情况。例如：宗地地价评估时，如果将其作为车库、车位使用，可采用剩余法进行评估。因为地下空间的开发成本高、周期长，难预测长期稳定收益，土地还原利率把握不准，因此不适宜采用收益还原法。但是，如果作为地下商铺使用，收益还原法有一定可行性。

第二，参考国内外的成熟经验，参考城镇基准地价，对地面、地下空间的效用比率进行分析，从而修正使用权价格，利用地面空间的基准价评估地下空间的基准价，有助于规范市场交易。

第三，不论采用哪一种评估方法，均会受到以下因素的影响：一是地质条件、水文环境和地下开发深度；二是垂直区位，包括上盖物业；三是地下建筑，例如人防费等优惠措施。

第四，开发地下空间时，从经济角度出发有一个最佳开发深度。政府制定开发规划、开发商制定施工方案时，都要对开发深度进行综合的考量，兼顾地下空间的经济价值和社会公益价值。

六、结语

对地下空间的土地使用权进行评估，可以为往常的估价方法提供一种全新的思路。但是，无论最后选用何种方法，都必须依据当前的估价规程。随着土地集约利用程度的提升，地下空间使用权的利用会越来越重视，在自然资源管理和自然资源价格评价今后的工作中要不断总结、完善。