不动产测绘在不动产确权登记工作中的应用

2021-01-16马秀芳青海省海东市自然资源和规划局不动产登记服务中心

环球市场 2021年18期

马秀芳青海省海东市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）

不动产测绘工作是通过对测绘技术的应用，实现对不动产统一登记后的目标对象所拥有的形状、位置、面积、方位、层次等属性进行确定，并通过一定的图表形式或数字形式进行自不动产属性的描述。

一、不动产测绘的主要作用

不动产测绘是保障不动产确权登记发证工作的重要手段，可以为房地产公平交易提供科学依据，同时是城市建设管理的基本数据，也是物业管理对当事人合法权益有效保护的重要依据。不动产测绘目的就是要对房产用地的相关信息进行采集和表述，在房地产开发利用以及权籍管理中提供依据。不动产测绘主要是测量和调查房产及其用地状况，为房地产权籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和支撑资料，是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作。不动产测绘结果要通过主管部门的审批，才具有法律效力。并且不动产测绘结果的准确性，能够减少房地产权纠纷的出现，保护房地产权利人的合法权益。在进行不动产测绘时，要严格执行国家出台的相关测量测绘标准和技术规范，对房地产信息进行采集和测量，并审核权籍调查成果是否完备，权属调查要查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰，界址清楚，空间相对位置关系明确。房地产权利人依据测绘成果和相应的法律、法规进行土地报批和完税，不动产登记部门完善申请材料进行确权登记发证。在不动产测绘过程中形成的房地产图集以及房地产数据信息进一步推动了房地产交易的正常进行。

二、不动产测绘的主要特征

1.权威性特征。不动产测绘权威性体现在：它是国家法律明确规定的，在测量设备与测量技术规范上有明确规定。测绘单位的测绘资质要有主管部门认证审核，测绘成果需要主管部门审核。

2.比例尺与目标差异性特征。不动产测绘方案内容具有复杂性、综合性、大范围的特征。方案中需要对不同区域进行明确、精准标注。所以相对于常规图纸比例尺，不动产测绘比例尺更大。另一方面，在测绘目标上也有着明显差异，不动产测绘即是测量房屋之间的位置、数量、属性及其四周地理环境联系。

3.专业性特征。因为不动产测绘具有较强的权威性，所以对测绘人员要求严格。因此测绘人员不仅需要测量学、地图学、GPS原理与运用等相关专业知识，也要掌握不动产相关理论知识。随着城市化进程的加快，房屋建筑的增多、拆迁、征地项目逐渐增多，土地报批、卫片执法等都离不开测绘技术的应用，对测绘人员的专业性也有了更高的要求。

三、不动产测绘在不动产确权登记工作中的应用分析

目前我国测绘技术的种类比较多，如GIS测绘技术、GPS技术、RS以及CORS技术等。利用测绘技术进行不动产确权登记的思路就是在满足调查工作流程的基础上，进行规范化处理形成不动产测绘要素数据集，依次实现内业自动成图、自动数据质检、图形关联匹配、批量成果输出、成果建库等要求。以下就三位一体在不动产确权登记中的应用为例进行分析。

三位一体测绘技术是当前不动产登记测量中较为常用的方式，三维立体调查登记平台所具有的空间表现力、分析力强等优势，可实现在三维空间对不动产资产的精细化管理，并构建国土空间全要素真实三维模型，解决了二维空间下调查确权登记存在的不足。三位一体测绘技术主要包括四个部分：一是自然资源数据整合与管理系统。其主要包括不动产数据的浏览、查询、分析、更新、编辑、渲染、落宗、出图等功能；二是不动产登记管理系统。不动产登记管理系统涉及工作流程、表单制作、数据库等方面，而三位一体测绘技术应用可以统一数据存储，实现工作流程、业务数据等方面的一体化，为不动产信息登记和管理提供图文一体化的协同工作环境。三是不动产登记客户端APP，公众可以通过手机端申请不动产登记业务，查询不动产信息，并可在三维场景中定位。四是三维数据整理。基于项目区范围的倾斜摄影数据等进行三维实体化，构建三维不动产数据库。

三位一体测绘系统实现的技术主要包括：第一、三维倾斜摄影模型数据管理技术。倾斜摄影测量技术是现代测绘常用的技术，其主要是通过高效的数据采集装备及数据处理流程生成的数据成果反映不动产的外观、位置以及高度等属性，以此提供测绘级数据资料。第二、多尺度二三维一体化数据整合与处理技术。在不动产确权登记的过程中，需要将不动产的所有信息纳入数据库中，大尺度主要展现的是不动产的三维形态，小尺度则是展现不动产的具体权属及登记情况。第三、基于分层分户图的三维自动化建模。在不动产确权登记的过程中，需要对不动产进行细化分类，例如，在林业登记中需要对林区进行产权划分，针对林业分层的单体化，我们通过倾斜摄影模型与三维模型（三维地理实体模型）进行叠加来实现，满足不动产登记业务中的房屋分层分户查询、分析与精细化管理。第四、立体动态渲染技术。三维不动产管理系统采用LOD技术、渲染动态调度技术等，实现三维不动产数据的高效调用。

随着北斗导航系统的不断深入应用，未来基于北斗导航系统的测绘技术将在不动产确权登记中得到更广泛的应用。