合理评估企业价值 提高投资决策胜算

邓亮 宝应县地方海事处

马克思主义经济学表述，价格围绕价值波动。企业价值评估在企业的投资决策中具有十分重要的地位。其中成本法简单易行，特别适合定性决策。笔者将其灵活运用在现实和股市之中，不仅提高投资决策效率，而且实现了财富稳健增长。

一、企业价值评估成本法概念和分类

企业价值评估成本法也称资产基础法，是在合理评估被评估企业各项资产价值和负债的基础上确定被评估企业的价值。主要分为账面价值法、重置成本法和清算价格法三种具体方法：

1.账面价值法是基于会计的历史成本原则，以企业账面净资产为计算依据来确认被评估企业价值的一种估值方法。优点是按通用会计原则计算得出的，比较客观，而且取值方便。缺点是一种静态估值方法，既不考虑资产的市价，也不考虑资产的收益。即账面价格。

2.重置成本法是以被评估企业各单项资产的重置成本为计算依据来确认被评估企业价值的一种估值方法。优点是按现在的价格水平估算企业价值，缺点是需要对每一项资产账面价值进行调整，比较烦琐。可视为最高购买价格。

3.清算价格法是通过计算被评估企业的净清算收入来确认被评估企业价值的一种估值方法。此方法主要适用于陷入困境的企业价值评估。可视为最低购买价格。

二、招商引资决策案例

买方是一家传统的生产型企业，目前生产基地在发达地区，面临厂房拆迁。虽然已在当地签订1.5年的厂房租赁协议，但是租赁费用较高，故考虑回迁故土。买方的近亲是笔者好友，笔者有一定的人脉资源，故邀请买方回家考察。简言之，有两方案可供选择：

方案一：购地新建厂房，投资成本3000万元。需要等待当地政府审批规划用地，大约需要1.5-2年时间。可能出现延期交付土地，导致无法生产情形出现。

方案二：购置旧厂房，卖家要价2000万元。在同一区域内有旧厂房出售，占地约17亩。生产车间2栋，构造相同，均为一层，高8.5米，厂房合计建筑面积约5000平方米。二层办公楼1栋，占地150平方米，建筑面积约300平方米。二层附属楼1栋，集配电间、职工食堂、宿舍为一体，占地150平方米，建筑面积约300平方米。

由于原厂房即将面临拆迁，而现成的厂房可以立即投入生产，虽然层高有点勉强，但是节约半年建设时间，可以产生净利润约300万元。办公楼前预留土地可以新建一栋二层生产车间，占地约4000平方米，建筑面积约8000平方米，基本能够满足五年内生产需求，故购置意向较为强烈。在与卖家的谈判中，得知建筑物房龄10年，对于2000万元的要价只是感觉价格较高，但怕还价太多卖方不能接受，打算还价10%-15%左右。经咨询，该区域土地现价15万元/亩。笔者当场运用企业价值评估成本法进行计算：

1.重置成本法，按新建厂房计算估值上限为1220万元

（1）土地价格：15万元/亩*17亩=255万元；

（2）房屋价格：（5000+300+300）平方米*1500元/平方米=840万元；

（3）转让费用：125万元。

2.清算价格法，按扣除房屋折旧计算估值下限为985万元

（1）土地价格：15万元/亩*17亩=255万元；

（2）房屋价格：840万元*（1-25%）=630万元（商业用房按40年计算，10年折旧为25%）；

（3）转让费用：100万元（出售价格下降导致转让费用下降）。

3.账面价值法，作为历史成本，10年前的资产价格不适用现在的价值估算

综上所述，合理估值在985万元-1220万元之间。即使考虑溢价，加上节约半年建设期的300万元净利润，估值上限不超过1500万元。由于卖家已经资不抵债，房产已经抵押给银行，想通过变卖资产足额偿付债务，报出一个超高价格，而不愿降价出售，故放弃方案二，选择方案一。

三、股市决策案例

去年新冠疫情发生时，全球股市暴跌。特别是银行股，由于担心疫情停工停产致使很多债务人无法偿还债务，银行会出现大量坏账，很多人被恐慌情绪所打败，不计成本抛售，廉价交出股票。笔者感觉出现了巨大的投资机会，银行业务虽然复杂，但是同样可以用企业价值评估方法进行投资决策。

股市投资有一项重要指标——市净率，即市场价格除以净资产的结果。不同行业的市净率不尽相同，银行业正常比率在1-2倍左右。低于1倍就是低估，达到2倍以上就是高估。决策中，市场价格可视为重置成本价格，账面价值就是净资产价格。当时很多银行股的市场价格除以账面价值只有0.5-0.8倍市净率，相当于打5-8折甩卖。而港股部分银行股甚至报出了0.2-0.4倍市净率的离谱价格。换句话说，即使银行被清盘，按清算价格计算银行的固定资产价值都远远高于重置成本价格。为了保险起见，笔者又从多角度加以分析论证，一是从历史上看，银行作为百业之母，为各行各业提供资金，这个行业已经存续千年，属于永续行业；二是从民族特点看，中华民族是世界最吃苦耐劳的民族，儒家道家文化都推崇勤俭持家，居民的高储蓄率保证银行的资本金充足；三是从行业看，我国有2000多家银行，能够上市交易的银行资质都不会太差，加上强大的国家作为坚强后盾，银行被破产清算的概率极低，最多也是合并到其他资质好的银行中。为防止黑天鹅事件出现，笔者重仓分散投资了多只银行股。虽然银行股开始并不被看好，与保险、地产一起被称为“三傻”，而科技、消费、医疗等“赛道股”被基民资金持续推动，股价一飞冲天。但是经过一年时间，“赛道股”崩盘。而银行股的本质没有发生变化，但是股民的看法变了，从认为银行股的风险不可控到可控，再到顺周期银行股坏账变少，利润会大幅增加，银行股的价格开始领跑“三傻”，笔者也获得了20%以上的年化收益率。

孙子兵法有云，先胜而求后战。商场如战场，只有合理确定被购买企业的价值，才能在投资决策中提高胜算，在商战中立于不败之地。