房地产经济波动的影响因素及应对策略思考

李海霞 汤阴县自然资源局

当前房地产市场中存在大量的房地产品滞销，但新建楼盘数量仍在增长，广大人民群众对房地产品需求极为强烈，并且呈现多元化及多样性的特点。房价大幅度增长严重打击了人们的购买热情，致使大部分群众的房屋购买需求无法得到满足。针对房地产发展情况，我国政府出台了系列政策，并采取了相应的调控措施，致使房地产经济发生剧烈波动，对社会经济发展造成一定的影响。

一、我国房地产经济波动的主要特征概述

（一）复苏阶段变化特征

房地产经济的复苏阶段主要是从上一次经济循环的低谷期开始逐渐变化，经济开始回暖。低谷期房地产经济呈现供求关系严重不平衡，房屋供给量远大于社会需求量。房地产开发商认识到房地产市场供求情况，会采取不投资或少量房地产项目的开发新建，使得房地产经济处于稳定状态，波动较小，供求关系不会发生明显变化。但随着经济的快速发展，社会对房地产品的需求量不断增长，使得经济低谷期的供大于求的房地产经济情况得以改善，房地产市场开始活跃起来，进入复苏发展阶段。

（二）繁荣阶段变化特征

房地产经济在复苏后得以较快发展，房地产市场交易量不断增长，同时房地产品的价格以及租金也随之增长。这使得开发商恢复的房地产经济的信心，逐渐加大投入资金开发建设房地产。在房地产需求量长时间持续增长的情况下，社会对房地产品的需求量增长，供给量不足，房地产价格及租金大幅度增长，房地产经济进入繁荣发展阶段。就此阶段社会生产情况来看，很多开发商会投入大量资金用于房地产新项目开大，有力地促进房地产经济发展。就流动领域而言，社会房地产市场的冲击下，个人消费以及建设企业消费快速增长，使得房地产有着巨大的总投资量且在迅速增长，房地产建设总规模急剧扩张。

二、房地产经济波动的影响因素分析

（一）外部因素

1.经济因素

房地产波动的经济因素具体可细化为国家整体经济因素和房地产开发地区经济因素两大类。就国家整体经济因素而言，会对房地产开发、建设及交易等各个环节都会产生较大影响，会直接决定房地产市场的未来发展情况。房地产开发商应对其高度关注，特别是要分析好国家经济发展的参数及变量，对我国国民基本收入、家庭消费水平以及经济增长变化情况等有基本的了解。就房地产开发地区经济因素等影响因素而言，会直接关系到当地房地产开发情况。房地产开发项目有投资规模大和投资周期短的特点，需要充足资金作为有力支持。若在开展房地产投资时，无法保障足够资金投入，就会对房地产开发进程变慢导致投资收益大幅度降低，甚至会不能提供资金支持，项目烂尾，致使投资亏损。房地产经济波动受到经济因素的巨大影响。

2.政治政策因素

我国各地政府会对当地的房地产市场的变化情况进行全面调查，并且会根据不同阶段的实际发展情况进行规划，采取相应的宏观调控措施，或出台相关政策，规范房地产市场。通过政府部门的管控可从多个层面对房地产未来发展及交易情况进行有效把控，可对装修等附加行业发展起到一定的促进作用。国家政策的出台会对房地产经济造成较大影响。土地政策的出台会对房地产开发的获取及使用土地的成本发生增减变化。财政、税收以及货币政策的变化会对房地产经济产生较大程度地影响。现阶段，我国主要要求房地产发展不进行乱炒房价，维持稳定发展，提出了相应的利率改制等政策对其进行约束。

（二）内部因素

1.房地产投资回报率变化

房地产在具有消费性的同时也有较强的投资性，其投资回报率的变化受到越来越多投资者的关注。当房地产的投资回报率较高时，投资者就会加大投入资金额度，促使房地产经济快速发展，房地产市场呈现繁荣的状态，交易量增加。房地产品的供给量也会因此大幅度增长，使得供求关系发生明显变化，房地产经济也会随之出现较大波动。

2.房地产供求关系

房地产的供求关系会因多种因素的影响发生变化，其中环境及条件的变化对其影响最为明显。房地产的供求关系的不确定性较强，会使房地产经济发生明显波动。房地产经济发展应全面调查市场需求，加大对个性化房地产品的开发，刺激人们购房消费。在市场中，资金、技术等多种因素都会对房地产供给造成一定程度影响。房地产供给和需求相比，有一定程度的滞后，会造成房地产经济波动。

三、房地产经济波动的有效应对策略

（一）加大对房地产市场的控制力度

相较于其他国家，我国房地产市场有较强的灵活性，并且形式多元化特征十分明显。基于此，为维护房地产市场稳定发展，政府部门就应以房地产市场变化趋势为依据灵活制定控制方案，并不断提高方案的针对性，加大控制力度，促进实现利益最大化。首先应将房地产经济市场的运行规律加以明确，再与我国宏观调控等相关政策的优势相结合，使房地产市场法的效力增强，对房地产经济波动进行有效抑制，减少市场因素的影响，使其处在稳定状态，从而有效促进房地产事业发展。

（二）出台调节政策进行有效扶持

我国的宏观政策的调控只能从整体大局入手，对部分市场运行情况进行迎合，无法实现调控房地产市场根本抑制其经济波动。若宏观政策缺乏有效性，调整控制不够全面，会使房地产经济发展出现疲软状态，违背了社会发展规律。基于此，我国有关政府机构应对房地产市场实际状况进行全面调查，充分考虑其影响因素，与房地产市场的运行规律相结合，实现实时和特定管理机构协同合作，科学制定未来一段时间内的规划发展，并出台相应的调控政策，对其房地产市场进行有效扶持。有关政府部门还应增加检验频率，落实有效的评估政策，加强对房地产项目质量细致性检查，避免在房地产建设时出现偷工减料的情况，确保建设质量达到标准要求。

（三）优化完善房地产行业的金融体制

在经济市场运行过程中，房地产项目的金融资金流量不清晰的情况时有发生，其根本原因是现有的金融体制不完善。这就使得很多房地产生产商要承担较大的经济损失，扰乱了房地产市场的正常秩序。如果不协调处理此类问题，对相关人员进行追究问责，会使得漏洞不断扩大，引发多数房地产投资者恐慌。对此，应对其行业的发展实况进行及时准确分析和把握，构建完善的融资系统，并对银行借贷业务进行优化，引入更多的可靠的房产融资渠道。具体措施为：一是政府部门出台丰富的优惠政策对房地产资金项目进行扶持，使房地产行业发展具有活力，对房地产市场的流动性提供有力保障。

（四）规范管理土地市场

为有效促进我国房地产事业长期稳定发展，应加强规范管理土地市场，尽可能避免出现房地产经济剧烈波动的情况。可采取的具体措施有：结合实际问题将土地管理制度及批租体制进行完善；以总量控制机制为基础对土地权限进行统一规范管理；严格监督房地产项目审批制度的落实情况等。政府部门应将政府职能充分发挥出来，整合可用土地，合理开放土地供应市场，使土地供应能力不断增强。政府部门还应与宏观调控政策相结合对现有的土地资源进行重组优化，为房地产行业发展提供土地支持。政府部门应对房地产项目招标及土地拍卖的细节及整体流程进行严格监管，要求招标商在招标前对市场实际情况进行全面调查以及拟定正规合同，以有关章程为依据使土地资源利用率得以提高。

四、总结

综上，我国房地产经济波动的影响因素有经济因素、政治因素以及房地产投资回报率变化及房价上涨等。我国有关机构在对房地产市场及影响因素变化等进行全面深入调查的基础上，加大对房地产市场的控制力度，出台调节政策进行有效扶持，优化完善房地产金融机制，规范管理土地市场，有力维护房地产的正常秩序，减少房地产经济波动频率，促进房地产行业健康发展。