城投企业产业园投资运营模式研究

□文/李 晖

（陕西西咸文化旅游产业集团有限公司 陕西·西安）

［提要］随着经济发展，产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。城投企业作为产业园投资运营的主要力量有着积极的作用，因城投企业的特殊背景，投资运营产业园模式对城投企业发展也至关重要。

自2014年以来，国家相继出台《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（“43号文”）、《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（“50号文”）和《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（“87号文”），诸多发展缓慢的城投企业面临生死存亡的困境，甚至出现兑付问题，倒逼了这些城投企业加快转型之路。面对市场化的转型方向，有着特殊发展使命的城投企业依靠政府背景、国有背景，充分运用土地、融资、招商、规划等方面优势，选择了产业园之路。

城投企业投资运营产业园，一方面承担政府招商引资和产业发展需求，担当起国有企业的社会责任；另一方面又要兼顾自身发展和市场化转型需求，面对市场搏杀、完成经济目标。这也体现了城投企业独特的社会效益与市场效益的双重经营目标。城投企业是区域经济的主要力量，投资运营产业园，肩负区域政府产业引导和优惠政策兑现职能，其所体现的社会效益往往大于其经济效益，势必造成城投企业在投资运营产业园方面有其自身特点。

一、城投企业投资运营产业园的优势

城投企业投资运营产业园更多为接受政府指令，以政府产业招商为目的，在很多政府的招商引资优惠政策中，都有免费提供办公场地、减免房租或给予房租补贴等条款，城投企业投资运营的产业园恰恰为这些入驻企业提供了办公场地的便利。（1）符合所在区域政府产业导向。作为政府招商引资重大产业落地的主要力量，按照政府要求建设产业园，按照政府产业政策招商引资、发展产业园经济，更符合政府导向。（2）配套更贴近企业诉求。不管是在硬件配套方面，还是在软件配套方面，城投企业作为国有企业和具有公益性企业，更易提供完善的配套。（3）资源整合能力更强。城投企业政府出身的先天性使其具备更强的区域经济的资源整合能力。（4）更具持续性、稳定性。城投企业投资运营产业园，功利性相对较小，更多的为维持政府招商引资、产业发展的持续性，不会只注重短期利益，在投资无法短期收回时，其他市场性企业更多的是短期出售获利收回投资，而城投企业往往较其他市场性企业更多肩负公益性使命，可以保持产业园的持续性和稳定性，为入驻企业提供更稳定的办公环境。

二、城投企业投资运营产业园的劣势

城投企业本身有自己发展的劣势，投资运营产业园，做得好的，产业园成为企业发展的新机遇和盈利点；做得不好的，则会加剧企业的重资产投资的债务负担；而且产业园投资本身回收期限较长，运营如果缺乏专业经验和团队，易导致运营失败而为空园或模式简化为租赁型房地产。

城投企业应该充分认识到投资运营产业园的优劣势，抓住关键因素，不要盲目投资运营。

三、产业园投资运营的关键因素

（一）明确的产业定位。产业园离不开产业。产业园，不是建一堆楼或厂房，喊出一个概念，招引一些企业，就叫产业园。产业园的定位，不能离开特定的区域经济。对产业园的基本定位，一定要充分考虑其所在区域的主要产业发展情况、产业发展基础、产业发展规划、产业政策导向，产业升级和转移，以及区位特点、周边资源条件、区域分工协作、与其他区域的产业差异化等诸多因素，对以上影响因素进行综合分析，以确定最契合的发展定位和发展方向。明确的产业定位，对产业园的起步运营和持续发展可谓至关重要，甚至起到决定性的作用。

很多产业园在起步阶段，往往急于求成，形成人气。一是产业定位不清晰，只要是企业、付租金就可以入园，根本未考虑产业问题，这样的产业园扮演的只是“包租婆”的角色，定位不明确、不聚焦，导致入驻企业涉及产业领域较多，无法形成产业聚集，更不可能有产业上下游链条的纵向发展；二是虽然有产业方向，但招商门槛较低，认为只要有几个相关产业的企业进来就行，无论大小、好坏，导致企业更迭频繁，好的企业得不到发展、不好的企业享受完优惠政策就走，这样反而对产业园的发展带来不利因素。

（二）清晰的盈利模式。投资运营产业园，盈利模式要清晰可行。单纯的收取租金或出售办公物业，盈利模式过于简单粗暴；附加全链条服务，收益仍无法覆盖投资，这两种往往不能持久，属于短期盈利或长期无法收回投资，都不是最佳的盈利模式。所以，城投企业本身就有其特定的公益性项目建设任务、负担相对沉重，若投资运营产业园，一定要有更清晰的盈利模式，适合企业转型升级、逐步消化存量债务，保持企业良性发展。否则，产业园将加重城投企业本身的负担，最终只持有一堆无法变现的存量物业。

（三）健全的管理机制。专业的运营团队，对产业园的发展至关重要。现有国内大多数产业园，或投资商自己组建运营公司、或委托专业运营公司，城投企业投资建设产业园后，一般选择自己组建运营公司来运营，这样不仅与政府部门保持持续的关系，而且在招商引资、土地规划、政策争取等方面协调能力更强。所以，城投企业在组建运营团队时，应更注重专业运营能力，否则既影响政府在招商环境打造方面的形象，又会使自有产业的盈利性受到影响。企业入驻，需要提供优质服务和管理，产业园的运营，必须建立一整套完善的管理体系，包括招引企业政策、入驻条件、产业孵化配套服务种类和标准、产业研究成果对接转化、财政政策申请与兑现、绩效激励与考核等。没有管理体系，就不能称为产业园，而只能成为出租的办公场地。

（四）完善的配套环境。产业园的配套环境，包括基础设施、水电物业、学校医院、商业办公等硬件设施，也包括政策支持、企业所需各类配套服务、金融支撑等软件设施，一个完善的配套环境，可以让入驻企业轻装上阵，投入更多的精力发展自身产业，企业发展的好坏直接决定了产业园的成功或失败，城投企业为当地政府而建的产业园更是体现了当地政府在产业环境营造方面的工作业绩。

四、城投企业投资运营产业园主要模式

（一）投资建设+收租。产业园发展初期，城投企业投资运营，往往是满足政府的招商引资需求，为政府招引企业提供办公场地、物业服务，收入的主要来源是租金收入、物业服务，后期加上少量的广告运营收入，收益往往还不能覆盖运营成本，所以一般当地政府会以补贴的形式，维系产业园的运营，投资回收短期内根本无法见效。从投资回收测算来说，往往要达到20年以上。然而，如果企业在园区孵化发展的好，则收益更多体现在给当地的税收贡献上。所以，从当地政府层面来说，算的往往是当地经济、产业和税收的大账，更愿意让自己的城投公司去建产业园。从城投企业自身来说，收回投资的考虑因素往往排在完成政府指令之后，这本身与城投企业的性质和历史使命密不可分。

城投企业如果只局限在建好后收取租金和取得财政补贴，没有利用好产业园来发展自身产业，反而会使自身背上更沉重的负担。所以，一些转型较早的城投企业意识到，要依托产业园发展自有产业、形成运营品牌，促进自身转型升级。

（二）投资建设+运营（收租+服务）。城投企业在建成产业园后，更多地投身到为入区企业提供全链条的服务软环境上来，重点打造产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等。

产业技术性服务，主要是指依托政府资源优势，通过政企、政校等合作，搭建园区公共性技术平台，聚集专业技术力量，为园区产业提供相应的支撑和服务，满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求，并通过收费获取收益。

产业发展性服务，主要是通过有偿提供政务性服务、融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。比如，在政务性服务方面，城投企业可以更好地宣贯落实企业的产业政策、规划土地政策、优惠政策，成为政府与入驻企业之间的桥梁，为入驻企业提供各类行政审批手续办理、申请和兑现政府支持政策等服务，大量节约了企业的沟通成本；在金融服务方面，中小企业融资难，主要是缺乏担保，无法满足金融机构风控要求。在聚集金融机构入园、搭建金融服务平台的同时，城投企业一般都有自己的金融服务板块，可以为入驻企业提供包括小贷、保理、担保等金融服务。

生活配套性服务，主要是指园区运营单位为入驻企业提供除办公之外的教育、医疗、娱乐、商业、餐饮等生活配套来获取收益，解决入驻企业日常生活配套需求。

园区运营性服务，主要是指通过提供物业管理服务和园区内公共性服务来获取收益。

这个阶段的产业园模式，城投企业也更加注重产业集聚效应，入驻产业和企业有了一定的门槛要求，产业关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业业内具有一定的影响，这种运营模式形成了政府、入驻企业、城投企业三方共赢。政府用产业园形成产业落地和发展，地方经济得到发展、税收贡献增长；入驻企业避免了各种纷杂事务、节约了人财物，可以将注意力集中在企业自身发展上；城投企业则实现了业务发展的多元化，以打造城投企业服务品牌，收入不再仅仅是单一的政府性收入，有利于城投企业市场化转型。

（三）投资建设+运营+金融财务投资。除了发展上述全链条服务外，城投企业通过自有金融投资平台，对产业园内成长性好的企业，进行金融财务投资。这种投资往往有两种方式：一种是债务性投资，就是在企业发展的各个阶段，为企业提供资金资金支持，收取固定收益；另一种是权益性投资，比如选取科技含量高、成长性较好中小企业，加强培育、跟踪、筛选、孵化，以股权基金的方式入股有上市潜力的企业，助力企业上市、培育企业，上市后退出，获取高额回报。这样一方面可以帮助企业解决发展中的资金问题；另一方面借助上述资源挖掘独角兽企业或具有技术优势的早期企业，分享其做大做强后的收益，这种回报将成为城投企业的利润增长极，所以国内多数城投企业的金融财务投资板块逐步发展成为城投企业最盈利的板块。

（四）投资建设+运营+金融财务投资+产业投资和培育。

带有产业投资和培育的产业园运营模式，可以作为城投企业发展产业园的首选模式，可以帮助城投企业弥补自有产业短板，布局优质产业，加快自身产业转型升级。这种模式，对城投企业的要求也相对较高。首先，城投企业要投入大量精力到产业的研究上。研究当地政府的产业定位和导向，持续跟踪产业发展趋势的同时，研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，最好是成立自己的产业研究机构，通过与政府、国内国际知名产业研究机构合作，结合当地产业经济、科研实力、资源的实际情况，与政府共同招商，获得政府在产业发展方面的更多支持。其次，深入研究企业情况。对入驻企业及时掌握发展情况、企业诉求，对可以弥补城投企业产业缺陷的企业重点关注，寻找合作机会，适时进行产业投资，培育入驻企业的同时，发展自身产业。最后，主要精力在于投资后的企业成长和培育。一些科技研发类企业，往往在成果转化上是短板。城投企业可以进行市场信息共享、资源整合，深度参与细分入驻企业上下游链条相关产业研究，借此了解企业发展难点，体会企业发展所需，比如成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化；通过采集国内企业规模、技术等基础数据以及市场空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息，进行技术和市场对接，通过产业投资的战略合作方式，优势互补，帮助企业对接资源、搭建各类平台和提供成果转化的应用场景，合作共赢、共谋发展。这样，城投企业不仅掌握了产业发展的趋势与脉络，逐步培育自身产业，形成自己的产业和科技实力。

总之，城投企业投资运营产业园，应抓住产业园投资运营的关键因素，明确自身与产业园的关系，做好产业园的规划和定位，使产业园成为自身转型发展的契机和自主产业。