新形势下房地产经济持续发展的策略探析

近年来，房地产经济发展迅猛，不仅促进了国民经济发展，还切实保障了广大居民对住房的需求。然而随着房地产市场发展日趋稳定和国家宏观调控力度不断加大，房地产经济面临着严峻的发展问题，与此同时，新冠肺炎疫情的发生，使房地产开发投资和销售一度停滞，对房地产经济造成了巨大冲击。因此在新形势下，有必要全方位思考，放眼全局，深入分析当下存在的各种问题，提出有针对性的策略，切实保证房地产经济的持续发展。

一、房地产经济持续发展的价值

房地产经济的持续发展不管是对国民经济还是其他产业来说，都具有一定的价值。首先，现阶段房地产经济已成为我国社会经济发展的重要支撑。一方面，科学合理的房地产开发能提高土地资源利用率，通过房地产建设项目能为附近区域居民提供就业岗位，进而有效缓解当地就业压力，对于促进地方经济发展有重大作用；另一方面，房地产经济得以持续发展，项目所在地政府的资金储备能力会由此增强，且项目投资工作的开展也会更加顺利，整体上对当地经济持续发展有积极影响。其次，房地产建设项目的顺利推进需要与建筑企业、施工单位等建立密切联系，合理的布局、完善的信息都能为施工单位各项工作的开展提供支撑。而在施工完成后，还能促进建材行业、家电行业的发展，因而房地产经济持续发展对其他产业具有较强的带动作用。

二、当前房地产经济持续发展中存在的问题

（一）经济管理目标不明确

经过长时间的发展，经济管理已成为促进房地产经济发展的重要手段，且取得了一定成效，但需看到，我国房地产经济管理仍然存在一些问题。有关部门应考虑稳定房价、避免房价大幅度波动的问题，还需确保房地产供需平衡。然而由于缺乏明确、长远的目标，没有完善的管理手段，导致政策缺少对应性，难以满足房地产经济发展需求，仍然有很多根本性问题和细节问题得不到解决，加上政策时效性，在某种时期，可能会使房地产危机加剧。近些年公租房建设项目如火如荼地进行着，棚改工作也在顺利开展中，这些工作的落实对改善居民住房条件、抑制房价上涨意义深远，但由于地方房地产经济管理目标不明确，某些时候房价控制较难，不利于房地产经济持续稳定发展。另外，虽然我国房地产行业已经有较长时间的发展，但很多开发商经济管理意识仍然欠缺，更多在意的是房地产开发利用所带来的经济利益，使得管理工作实施起来较为困难。

（二）忽视环境保护和资源的有效利用

受利益驱使，不少房地产公司更为注重经济利益，而一些建筑企业同样也更重视自身在市场中的竞争力和项目建设的效率，未对自然环境、人文环境给予足够关注，导致城市绿地面积减少，土地资源价值未被充分发挥，这种房地产经济高速发展的背后其实与国家环保战略和可持续发展战略严重背离，不仅会损害自然环境，影响房地产企业长远发展，也不利于现代化城市建设目标的实现。我国是一个资源丰富的国家，但房地产行业倾向粗放型经济形式，缺乏科学合理的规划和明确、长远的经济管理目标，忽视空间资源价值，其发展是以浪费土地资源、水资源、能源等为代价的，导致的结果是资源利用率低，房地产经济得不到可持续发展，而且对其他产业也会带来消极影响。

（三）金融基础体系不健全

现阶段，虽然我国房地产行业有了更进一步的发展，但由于我国住房信贷体系建设速度落后于房地产业发展速度，在信贷结构、信用模式、补偿机制等方面都存在一系列问题，制约了房地产经济的持续发展。比如房地产行业融资比较依赖于国有商业银行的贷款融资，这种方式不仅资金比重较低，信贷比过高，融资失调问题明显存在，也给银行资产安全增加了一定风险，某种情况下，房地产企业较难获得项目贷款，尤其是当下受新冠肺炎疫情影响，部分地区土地交易短期内暂时中止，导致房地产开发投资下降比例增加，房地产企业资金压力增加，流动性风险加大，高杠杆的企业信用风险明显上升，这不仅会直接或间接影响就业，还会拖累整体经济增速。

（四）房屋空置压力增加

受住房刚性需求增加的影响，房地产项目数量和规模也不断增长，导致空置房屋增多，压力增大。一方面，住房供需不平衡，已进入供大于求的局面；另一方面，部分房地产开发商资质低、房屋质量不达标，问题房、烂尾楼较多，阻碍了房地产企业的销售工作；此外，短期内新冠肺炎疫情致使房地产销售受到一定影响。以上直接、间接增加了房屋空置压力，不利于房地产经济的持续发展。

三、新形势下房地产经济持续发展的策略

（一）制定房地产经济管理的长远目标

针对房地产经济管理目标不明确的问题，政府和相关管理部门有必要深入分析区域现状，了解房地产行业发展情况、经济情况和未来发展方向，根据市场需求制定符合房地产经济持续发展要求的政策，并确保政策的长远性和时效性，实现对土地资源的高效率、高利用率开发，这样才能在发展房地产经济的同时满足居民对住房的需求，进而保障民生，为社会的发展提供源源不断的动力。同时，政府的职能作用要进一步加强，为保证房地产市场健康稳定的运行，地方政府有必要建立完善的住房保障机制，为房地产经济的持续发展提供支持。

（二）制定长期发展规划

房地产经济在促进我国国民经济发展中的地位不可小觑，即使短期内出现了一些问题，但就长远角度来看，房地产市场必然会持续保持一定规模和容量，因此，有必要根据当前形势制定针对房地产经济持续发展的长期规划，实现对资源的合理配置和利用。房地产开发应基于可持续发展的理念，结合当地环境、土地资源等实际情况进行科学规划，以环保为本，协调好与各方的关系，同时注重利用新能源、新技术和新材料，在营造适宜环境的同时确保人与自然的有机结合，比如在房地产建设项目施工中，强化环保管理，加强设施建设，对于施工产生的建筑垃圾和施工材料，做好分类管理和妥善处理工作，必要情况下对一些废旧物品进行科学转换后再利用，以防止施工过程中出现环境污染和资源浪费现象。总之，只有实现科学规划，做好环境保护，有效利用资源，才能使房地产经济健康持久的发展。

（三）建立健全房地产金融基础体系

房地产市场是否健全与其金融基础体系的统一性、灵活性有关。新形势下，有必要在房地产金融基础体系中嵌入信贷机制，建立信贷体系，明确信贷消费目标，监督房地产开发中存在的信用行为，以有效规避资金流动隐患，保证市场竞争公平公正。对房地产市场而言如果投资性和投机性购房过多或过少，都会加剧市场风险，在我国贷款和抵押市场日趋成熟的今天，相关部门应深入分析居民具体要求，加快土地二级市场的重组，明确规定二手地使用年限和价格参照，规范土地二级流转，切实推动房地产市场健康发展。以往房地产企业融资多依赖于银行的贷款融资，投资结构明显不合理，有必要建立多元化的融资渠道，进一步开辟债券市场和民间融资通道，以丰富资金结构，分散融资风险，避免房地产市场波动导致资金断裂引发的企业破产和资金流动性风险。针对新冠肺炎疫情短期内对房地产经济带来的影响，金融机构应给予受影响较重的企业和买家适当的信贷政策支持，事实上，面对疫情，政府和相关部门在公积金缴存比例、提取时间、还贷时间等方面，都做了合适的调整，并在合法合规和风险受控的情况下适当增加了企业的融资渠道，有效缓解了销售萎缩对房地产行业的冲击，目前房地产行业的融资基本已回复正常水平。

（四）强化对房地产市场的监督管理和宏观调控

房地产经济的持续发展离不开政府的监督管理和宏观调控，针对房屋空置问题，若在管理和调控政策上不做出改变，预计2021 年房地产经济发展形势依然不容乐观。第一，完善监督管理机制，规范各方主体行为，防止贪污腐败和暗箱操作，对于违法乱纪行为，坚决惩处。第二，积极建立信用档案，对于有不良信用和有违法交易的企业，加大整顿力度；第三，营造透明的市场环境，可采用信息系统建立房地产资源、数据、信息共享平台，协调好企业与购买者之间的关系，保护购买者合法权益。第四，因城施策，适当调整限价政策，增加市场调节力度。第五，未来一段时间内，稳房价仍是重点，因此要强化供需相结合的调控手段，保证地价稳定，比如适当增加一线和核心城市土地供应、适当降低土地竞买保证金比例、适当延长出让金缴纳时间等，全面防控房地产市场风险。

四、结语

总之，房地产经济是推动我国国民经济发展的关键要素，新形势下，要想实现房地产经济的持续发展，就必须深入分析行业环境和实际发展情况，把握阻碍房地产经济发展的因素，采取有针对性的策略，比如明确经济管理长远目标、健全房金融基础体系、有意识的进行市场管理和战略规划等，为房地产经济持续发展目标的实现提供保障。相信不久的将来，房地产行业将会步入更加健康良性的发展轨道。