房地产估价司法鉴定实践中存在问题研究

◆ 张丽娟

一、房地产估价的概述

房地产估价即为房地产价格评估，主要表现在专业人员通过合理依据和标准化制度对房地产价格影响因素展开有效研究，明确影响房地产价格的因素，并在控制各项影响因素条件下，强化房地产行业价格控制效果，使得我国各地区房地产行业平均价格达到合理稳定状态。除此之外，还应针对房地产行业特定权益展开研究，并依照各项具体要求对特定时间内的房地产价格作出有效估计、推测和判断，了解我国各地区房地产价格变化趋势和相关行业未来发展动向，使得房地产市场价格形成过程达到稳定合理状态。从特点入手展开研究，明确房地产估价本身具有诸多特点，包括专业性、技术性、复杂性和科学性等特点。这就应在考虑各项基础要求和实际特点条件下对房地产估价展开研究，为后期房地产估价司法鉴定顺利开展提供有效参考依据。

二、房地产估价司法鉴定的作用

为保障房地产估价司法鉴定顺利开展，必须强化相关人员对房地产估价司法鉴定作用的了解，避免房地产估价司法鉴定实践在实际开展过程中受到外在因素干扰。针对房地产估价司法鉴定展开研究，明确房地产估价司法鉴定的作用如下：首先，依照各项具体要求强化房地产估价司法鉴定力度，可以帮助有关部门解决各项房地产工作及其价值评估过程中产生的纠纷，避免房地产估价在实际开展过程中受到转让、抵押和保险等工作的影响，更好保障房地产行业整体经济效益和综合发展水平，确保房地产行业经济发展水平得到有效保障。其次，对于房地产行业实际发展过程中产生的经济纠纷来说，房地产估价司法鉴定可以帮助相关行业及时解决其实际发展过程中产生的经济纠纷，为房地产行业开展诉讼和仲裁等经济工作提供有效支撑，避免房地产行业在实际发展过程中出现违法现象，保障房地产行业整体经济效益和综合发展水平。最后，在司法鉴定支持下可以对房地产行业各项基础工作展开有效评价，使得房地产行业各时期价格参数达到稳定合理状态。满足广大人民群众对房地产行业实际发展和各项价值评估提出的要求。同时还应保证房地产行业客观合理价值活动的合理性和综合实施效果，帮助有关部门调整房地产行业实际发展中遇到的各项问题。

三、房地产估价司法鉴定实践存在的问题

（一）当事人不配合问题

在开展房地产估价司法鉴定时，必须保证当事人之间配合，只有这样才能促使房地产估价司法鉴定良性开展。房地产估价结果以及相关价值种类比较多，这就影响各类基础案件判决和执行效果，造成房地产估价司法鉴定实际开展过程中出现问题，房地产估价司法鉴定实践效果和房地产行业经济发展水平也会受到一定影响。同时当事人对房地产估价司法鉴定实践要求和各项法律条例也不够了解，这就影响当事人在房地产估价司法鉴定实践中的参与力度，造成房地产估价司法鉴定当事人之间协调配合力度较弱，影响房地产估价司法鉴定实践效果。该项工作具体开展过程中会受到一定人为因素干扰。

（二）评估费用收取问题

进行房地产价格评估时，不仅需要强化司法鉴定现实作用，还应保证房地产评估费用收取达到合理状态，避免开展房地产价格和基础费用评估时出现各项问题，使得房地产估价司法鉴定实践水平有所提高。如果在开展房地产估价司法鉴定时因为各项评估费用收取不合理而出现问题，这就可能影响房地产估价司法鉴定实践效果，各项基础费用收取时可能会遇到一些阻碍，影响房地产估价司法鉴定实践力度和现实作用。

（三）异议提出期限问题

由于不同地区房地产估价司法鉴定在实际开展时需要考虑的要求比较多，这就影响相关人员对房地产估价司法鉴定的满意程度。而在相关人员对房地产估价司法鉴定提出异议时，会因为各项基础因素干扰而出现异议提出超出期限的问题，这就影响到对房地产估价司法鉴定实践问题处理的及时性和有效性。

四、房地产估价司法鉴定实践问题的解决对策

（一）强化当事人配合力度

为保证房地产估价司法鉴定当事人在各项基础工作中参与力度有所提升，就应强化各部门当事人在房地产估价司法鉴定实践中参与力度，使得当事人可以在相互配合条件下共同开展房地产估价司法鉴定实践工作，及时解决房地产估价司法鉴定实践过程中出现的问题。为保障房地产估价司法鉴定当事人之间配合力度，必须强化相关人员对各项规章条例掌握力度，使得相关人员可以在全面掌握各项规章条例条件下顺利开展房地产估价司法鉴定实践工作，严防房地产估价司法鉴定实践在实际开展过程中受到人为因素干扰。其次，还应加强房地产估价司法鉴定实践过程中各项数据信息收集力度，并在各项数据信息支持下调整房地产估价司法鉴定实践工作的开展，避免房地产估价受到外在因素干扰，为房地产估价司法鉴定良性开展提供标准支持。对于当事人不配合的问题来说，必须结合各项基础要求及时调整当事人之间配合力度较弱的问题，强化当事人在房地产估价司法鉴定实践中参与力度，有效解决房地产估价司法鉴定实践过程中各项问题。

（二）优化评估费用收取模式

在进行房地产估价司法鉴定及其实践时，必须保证房地产估价收费模式和司法鉴定标准达到合理状态，避免在收取相关费用时出现问题，这对于保障房地产行业整体经济效益和房地产估价司法鉴定实践效果显得重要。在进行房地产估价费用收取模式优化处理时，必须保证房地产价格评估机构对各项基础工作实际开展要求以及各项评估费用综合收取模式有所了解，遵循标准流程开展房地产估价司法鉴定工作，避免当事人因自身对房地产估价司法鉴定法规实际掌握力度不足而出现问题，保证房地产价格评估费用缴纳的及时性，使得房地产估价司法鉴定费用收取模式和各项基础工作综合开展效果有所提升。不仅如此，还可以要求参与房地产估价司法鉴定的当事人预先向评估机构缴纳部分评估费用，并在评估机构正式发送相应报告之前，尽数缴纳剩余评估费用。调整房地产估价司法鉴定实践问题和费用缴纳方式，使得房地产估价司法鉴定实践效果有所提升。

（三）避免异议提出超出期限

在开展房地产估价司法鉴定实践工作时，相关人员可能会因为自身异议提出超出期限而出现问题。基于此，就应结合《高级人民法院委托鉴定管理办法》以及相应规定确定房地产估价司法鉴定要求以及相关意见征求日期，并以书面形式向当地司法技术管理部门提交相关意见，严防房地产行业在开展各项价格评估工作时受到外在因素干扰。同时还应书面告知当事人对房地产估价司法鉴定的异议提出期限和必须承担的法律责任，引导房地产估价司法鉴定当事人结合案件实际情况在规定时间内提出相应异议，从而及时解决当事人对房地产估价司法鉴定提出的异议。一般来说，超出规定期限提出的异议，法院有权拒绝处理各项异议。这就必须要求相关人员及时分析房地产估价司法鉴定实践要求和相关条例，加深相关人员对房地产估价司法鉴定实践要求和各项规章条例的了解，为解决房地产估价司法鉴定实践过程中各项问题提供标准化参考依据。

五、结语

为保证房地产估价司法鉴定实践问题综合处理效果，必须将房地产估价司法鉴定的现实意义和内容表现出来。逐步提升相关人员对房地产估价司法鉴定实践问题及其表现形式的了解，为制定标准合理的解决对策提供有效参考依据。借助合理对策对房地产估价司法鉴定实践问题进行优化处理时，也应强化各项对策的现实作用，保证房地产估价司法鉴定实践问题处理的针对性和有效性。