我国城市老旧小区改造新模式及提升路径

边 锐

(甘肃省平凉市灵台县住房和城乡建设局[灵台县政府动迁安置补偿服务中心]，甘肃 平凉 744400)

在我国城市化发展历程中，对于城市老旧小区的处理十分困难，由于大部分城市老旧小区规模大，质量差，人口多，所以不管是资金上还是政策上，政府面对的压力都比较大。为了建设美丽城市，政府开始对城市老旧小区改造进行详细规划，并结合城市总体发展规划，提出了打造绿色社区的指导意见，推动了城市建设长远发展。最近几年，我国城乡发展逐渐加速，城市中的建筑越来越多，极大地增加了城市的负荷。为了缓解城市发展压力，各个城市的政府逐渐对老旧小区进行重新规划，该项工作已成为城市发展安防管理与整体规划中的重要内容。

1 老旧小区改造新模式

1.1 维护保留模式

由于我国历史悠久，历史文化古迹数量众多，特别是在城市建设过程中，城市空间的拓展越来越大，这就涉及到一些古建筑维护修缮问题。所以在老旧小区改造工程中，制定了维护保留模式，对相关古建筑进行维护修缮，在满足居民最基本的生活需求基础上，尽可能保留其最原始的面貌，使其历史文化价值得以发挥。例如，北京南锣鼓巷两侧大多是明代四合院建筑，这个区域内的小区建筑大多有着几百年的历史，在对这些小区改造时，本着保留的原则，对四合院进行修缮，并整治了沿街两侧的商铺。这种维护保留模式，既满足了城市发展整体规划的要求，同时还符合历史古迹保护的原则，为美丽城市建设做出了良好的榜样，为全国各地老旧小区改造提供了参照。

1.2 修缮改造模式

在我国老旧小区中，一些建筑的年代并不久远，但是存在着一定的安全隐患。为了提升这些小区建筑的使用安全性，当地政府会选择修缮改造的方法对这部分小区进行改造。修缮改造的优势在于居民的日常生活不会受到很大影响，避免了因为搬迁带来的经济纠纷，也降低了政府的资金压力，同时还能确保小区建筑的使用安全。修缮改造模式是现有最为常见的模式，主要对小区建筑外墙进行加固、粉刷，对小区内交通进行优化，对小区绿化进行升级等。修缮改造模式的应用，从整体上推动了城市的发展，使得城市的面貌焕然一新。此外，在老旧小区结构中，水网、电网结构较为混乱，所以小区供水管网、污水管网、供电线路、网络线路等的改造成为老旧小区改造中的重点内容。当前大部分小区的管网系统都得到了优化，避免了各类管网交叉重叠的问题，提升了管网的运行效率，降低了各类问题出现的概率。

1.3 功能重塑模式

老旧小区的主要功能是居住。由于老旧小区的建设年代普遍为上世纪50年代至上世纪末，所以这些小区的居住型功能并不强，房屋结构较差，并且人流较为拥挤。在城市化发展中，思考如何使得老旧小区基本功能得到重塑是当前规划部门面临的问题。例如，上海市一些老旧小区大多为上世纪50～80年代的建筑，现居住的人群大多为70岁以上的老人，并且小区没有电梯，这大大降低了居民的居住体验，所以一些小区秉承着功能重塑的原则，对小区住户进行走访，制定了政府支付大部分资金、楼栋居民支付小部分资金建设电梯的意见，在原有建筑的基础上，老旧小区相继建设了电梯，住在三、四、五层楼的居民，尤其是手脚不便、需要轮椅的居民也可以在天气好的时候出来晒晒太阳吹吹风，满足了大部分居民的居住体验，使得小区基本工程得到重塑。所以在老旧小区改建过程中，功能重塑模式越来越被人们重视，各地政府也在研究如何通过更多资金政策以及服务政策使得老旧小区改造更趋于人性化，进一步提升小区改造质量。

1.4 拆迁重建模式

城市老旧小区大多集中于城市中心位置，由于传统的建筑理念与建筑模式未曾将城市发展考虑在内，所以在土地资源的利用上效率十分低下。老旧小区不仅占地面积大，而且影响到城市交通与商圈发展，所以各个城市为了提升城市整体发展质量，对一部分老旧小区进行拆迁重建。不过拆迁重建是一项巨大的工程，需要做好居民安抚工作，容易出现拆迁补偿纠纷，政府面临的资金压力也较大。目前，拆迁重建模式在北上广深等一线城市较为常见，这些城市经济发展迅速，政府有能力解决拆迁重建中的问题。对于拆迁后的小区，一部分会与当地交通网络融为一体，其余部分大多建设成为大型商业建筑，从事商业活动，是城市发展模式中的一环。不过，从目前城市发展总体情况来看，拆迁重建模式在未来阶段的力度将会减弱，尤其是城市副中心建设以及城市群建设理念的提出，使得城市发展受到的空间限制逐渐降低，加之人性化发展理念越来越深入人心，不到万不得已之时，拆迁重建模式也不会很快启动。

2 老旧小区改造质量提升的路径

2.1 符合城市发展整体规划

一些城市在对老旧小区改造时，未曾考虑到城市整体发展，发展理念多集中于“新”上，一味追求城市面貌的“新”，以此来吸引更多人群。但是这种改造理念“治标不治本”，从城市整体发展的结果来看，这种改造理念的作用较小，如果缺少对城市整体发展的统筹，改造工程将会沦为形式化的产物，所以各地政府应该重视老旧小区改造与城市总体发展规划相协调。改造前，对老旧小区的特点、作用、价值等进行综合调研，制定多种改造计划，反复对比后确定最优计划，进一步确保老旧小区改造的合理性。此外，对于年代十分久远的小区采取拆迁重建规划时，应该对小区重建后的功能进行科学设定，结合老旧小区周边经济发展状况以及交通网络在整个城市发展中的功能，制定重建计划，如果适合发展经济则可以建设成商业区，如果是宜居区域，则可以建设成现代化居住区域，使得小区改造在城市总体规划的框架下得到持续不断的优化。各地政府应该在现有城市发展框架下针对不同地域制定不同改建计划，切实落实好老旧小区改建工作，使得老旧小区功能更具人性化，特点更为突出。

2.2 遵循以人为本的原则

老旧小区的主要功能在于居住，是人们生活必不可少的内容，所以在改造老旧小区时应该充分将以人为本的改造理念遵循下去。第一，应该建设更多基础生活设施，满足居民体验，例如体育运动器材、无障碍通道、便利店、社区医院、电梯、人车分流通道等；第二，合理利用地下空间资源。老旧小区的一个特点是“拥挤”，建筑密集，户型小，户数多，这是老旧小区的一大特点。而随着现代化的发展，人们的生活需求越来越多，比如车辆的增加使得小区内部空间变得更加拥挤，地上空间的负荷量已经超过空间负荷的上限，所以有必要对小区地下空间加以利用，缓解地上空间的压力；第三，老旧小区下水道与煤气管路缺乏合理性，在遇到强降雨天气时经常出现下水道溢水现象，煤气管路老化问题较为严重，所以必须对这些问题加以解决；第四，优化小区绿化。随着人们生活水平的提高，对于绿色环保的重视程度也越来越高。城市化发展必然带来空气污染问题，而解决空气污染问题要从根源、预防、治理等方面齐头并进，绿色植物不仅可以吸收空气中的有毒有害气体，而且能够将二氧化碳转化为氧气，在小区中多种植一些绿化植物，不仅可以起到净化空气的作用，而且可以起到美观的作用。