全面预算管理在商业地产的应用思路

李丽丽

（北京新隆福文化投资有限公司，北京 100010）

在商业地产企业发展过程中，将完善的全面预算管理应用在企业实际管理中，能够促使企业资金资源实现充分合理的分配和利用，将企业收入、资金、成本等融合到同一个体系中进行有效管理。近些年我国的大部分国企都开始应用全面预算管理，旨在获得更好的管理效果，保证企业实现积极发展，但是在实际应用的过程中依然存在一些问题，造成全面预算管理无法真正发挥出应有的作用。因此，需要对当前应用过程中存在的实际问题进行分析和研究，并且制定出对应的解决策略，完善企业管理中存在的漏洞，进而促进整个商业地产行业能够实现积极发展。

一、商业地产企业中全面预算管理概述

1.主要特征

（1）预算目标、战略目标基本保持一致。全面预算管理制定的预算目标，主要目的是使企业能够实现目标，对企业中的各种资源进行详细安排和计划。预算目标是一种需要通过企业努力才能够实现的目标，而企业战略目标是具备一定先进性、挑战性的，这样才能够充分挖掘出企业的真正潜力。因此，从目标上来看，预算的目标需要结合战略目标并且保持一致，在企业的努力下，实现预算目标的同时也就实现了企业战略目标。

（2）预算需要具有可执行、数量化特点。预算作为已经能够用数量进行衡量的计划，其自身就具备非常明显的数量化特点，主要是对企业未来的活动，准确、细致地进行预测，也是企业未来经营和发展的有效依据。但是在实际执行预算的过程中，也需要结合企业的内外部实际环境，如果将预算目标定的过高，那么不管企业作出何种努力也无法真正实现，这样就会导致预算不具备良好的可执行性。

2.国有商业地产企业实施全面预算的主要内容

商业地产企业中涉及的全面预算管理，主要包含三个方面的内容。第一，业务预算内容。业务预算主要是指和企业日常开展的经营活动直接有关联的经营业务相关预算工作。商业地产企业的业务预算一般包括基础管理服务的收入和支出等方面的预算工作，主要是由企业中业务部门按照本部门年度的实际工作计划，对预算进行编制和汇总。业务预算是企业汇总编制预算财务报表的重要依据，能够为编制报表提供数据支持。第二，专项预算内容。商业地产企业中的专项预算主要包含企业期间费用预算、税务专项预算两个方面内容，其中期间费用的预算，主要是由管理费用、销售费用等构成，包含在行政、人力资源方面各项费用的实际预测数据，而税务专项的预算，则需要按照企业业务经营活动的实际收支情况，对企业需要缴纳的增值税税额进行合理预测，以保证能够明确企业中的税负情况。第三，财务预算。商业地产企业中的财务预算，主要是指企业在计划的期间内，制定能够反映预算财务情况、现金支出以及实际经营成果的预算内容，其主要包括预计财务报表预算以及现金流量表的预算两个方面[1]。商业地产企业中的财务预算工作，能够直接体现出企业中业务预算、专项预算的实际结果，因此也被称为总预算，在国有企业的全面预算中，有着非常重要的地位。

二、商业地产企业实行全面预算管理的意义

当前国有企业面临着日益变化的内外部经济环境，环境的实际复杂程度在不断提高，并且大部分国有企业也在不断地深化企业改革，想要保证改革的实际成效，确保国企能够在复杂环境中实现更好发展，获得核心优势，就需要重视全面预算管理。所有商业地产企业实施全面预算管理的作用和意义，主要可以体现在以下两个方面。第一，从宏观角度分析，当前所有企业实施全面预算管理，能够实现对所有资产的有效管理，为所有资本预算体系变得更加完善提供一定支持。这样国企的相关监管部门，就能够随着全面预算管理工作的不断加强，对所有资产实际运营情况进行准确了解，掌握国企的运营成效、财务发展情况，为其进一步完善收益管理、投资管理等工作提供有效依据[2]。在有效的全面预算管理工作支持下，国资委还可以按照国企预算报表中的各项信息，对宏观调控方向进行有效把握，以保证能够实现产业布局的优化与调整。第二，从微观角度看，在国有企业中落实全面预算管理，能够为国企的发展与经营管理提供一定支持，使其树立正确的发展目标，促使国企员工遵守相关的规范，进而保证企业战略管理目标可以有效达成。在市场竞争环境十分激烈的情况下，企业需要重视全面预算管理工作，通过进一步对内控体系进行完善，提升企业对于风险管理的效果，体现出国有企业在经营方面的优势，从而保证经营目标能够有效达成[3]。

三、全面预算管理在商业地产中应用存在的实际问题

1.认知不够全面

随着市场经济的不断发展，当前人们的生活水平以及消费能力也在不断提升，同时也带动了房地产产业的快速发展。但是近些年来由于政府以及相关部门在房地产行业宏观政策上的不断收紧，当前我国的房地产行业利润增长受到了一定影响。但是即使是在这种情况下，依然存在一些商业地产的企业，过于重视眼前利益，缺少在系统管理、价值管理等方面的整体观念，忽视了全面预算管理的重要性[4]。同时，也有一些企业工作过于随意，没有树立正确的工作理念，对内部的管理工作不够重视，造成全面预算管理仅仅流于表面，起不到实际的作用。如一些企业会将年度计划当成是全面预算管理，缺少良好的预测性和规划性，形式化现象非常严重，对于全面预算管理在认知上非常片面。

2.管理制度缺失

根据当前我国商业地产相关企业说，其在全面运算管理方面还存在比较明显的不足，其中管理制度的缺失和不健全，就是导致全面预算无法有效发挥实际效果的重要因素之一[5]。一般情况下，开展全面预算工作的顺序是先将财务部门、预算部门等提交的预算由管理人员进行审核，然后再将具体的预算计划和目标提交到各个部门，将其作为部门未来的实际工作目标和计划，财务部门主要负责监督各个部门执行情况。但是这种工作模式难以在企业中完全落实，一方面，基层员工难以及时有效的与管理者进行沟通，各个部门无法真正有效地将预算执行落实在实际中；另一方面，企业对于预算编制的实际考核工作没有给予充分重视，管理制度没有真正起到应有的作用。这些问题都造成很多企业中的预算管理工作形同虚设，不仅导致全面预算管理无法有效开展，同时也为企业带来了一定的经营风险。

3.预算不够实际

预算的实际执行情况和部门全年绩效奖金有着直接关系，因此各个部门在编制预算的过程中，一般需要基于实现利益最大化的角度，按照能够实现的标准填报预算相关数据，一般不会从企业的角度，结合企业经营计划和战略计划，对预算进行全面、综合的考量[6]。在这种情况下，部门编制的预算内容与企业实际发展情况就会出现比较明显的偏差，严重影响了企业战略的执行效率和质量，对企业的发展非常不利。同时，财务部门在整个预算管理工作中，有着非常重要的作用，如果财务部门无法对其他部门的运营情况准确进行理解和判断，无法对其提供的非财务数据信息进行有效把控，直接将部门提供的预算数据进行搬用；那么不仅容易造成企业中预算数据的失真，同时也会造成企业整体的战略发展目标无法与预算目标一直，进而造成企业的实际利益受到影响。

四、全面预算管理在商业地产的有效应用思路

1.基于企业战略目标，提升全面预算重视程度

商业地产企业想要保证更好地与市场环境相适应，就需要将企业中的长期、短期战略发展目标，作为编制全面预算的重要导向，充分提升相关人员对于全面预算管理的重视程度。这样不仅能够保证全面预算管理工作能够更加有效地开展，同时也能够对企业的实际发展方向、战略规划和战略目标进行明确，完善全面预算管理的指标和方案，将管理工作落实在实际中。首先，需要将领导重视和支持、员工参与和配合，作为全面预算管理工作开展的重要前提。为了确保企业的整体目标能够有效达成，全面预算管理工作需要由企业中的总经理、董事长给予充分重视，并且作为管理工作的直接领导者。并且在每个经营年度编制预算之前，需要对企业内部的员工进行培训，要求所有的中高层员工都要参加。以此保证管理层和员工都能够充分认识到全面预算管理是一个系统的管理过程，是保障企业实现经营目标的一个重要管理工作。其次，预算管理工作需要落实“全员参与”工作，除了要求管理层重视全面预算管理工作以外，也需要及时将“预算先行”的原则告知给员工，并且将“没有预算计划不列支、超出预算额度不审批”的管理制度有效落实在实际中[7]。同时，需要保证员工重视每年企业中开展的预算编制管理工作，了解预算管理与部门工作内容的实际相关性，以保证员工能够明确预算管理不只是财务部门的工作职责。此外，针对员工在参与过程中存在的各种问题，企业中的管理人员需要给予充分重视，对编制工作的职责进行划分，消除员工编制预算过程中出现的畏惧心理，进而保证员工能够从心底里接受这项工作，进而真正实现全员参与。

2.不断健全管理体系，完善全面预算管理制度

制度是确保企业能够实现持续、健康发展的重要保障，企业中的任何工作都需要以制度为依据，实现有法可依、有章可循，才能够真正确保企业更加稳定运行。因此，为了解决企业中全面预算工作无法有效开展的实际问题，当前企业需要对全面预算管理相关制度进行完善，通过建立起完整的全面预算管理体系，为全面预算管理工作更加顺利地开展提供一定支持。首先，商业地产企业需要基于完善制度的角度，按照预算管理工作中存在的实际问题以及风险因素，对全面预算管理的目标进行有效确定，将预算管理工作的职责进行划分。同时，需要按照企业的实际管理模式以及发展特点不同，分别建立具备一定独性特点的预算管理制度，尤其是对于预算使用中的费用报销环节，要在制度中明确的进行规范。以此保证能够有效提升企业在预算管理方面的能力和水平，促使全面预算管理体现出应有的效果。其次，在系统的制度实施中，需要按照企业在发展过程中出现的变化，对制度进行及时的修改和完善。企业中任何制度的建立，都需要监督部门发挥出应有的作用，避免制度在实际落实过程中出现各种问题，以保证企业能够及时有效地规避风险，有效止损[8]。因此，针对企业来说，企业可以通过设置权威部门的方式，对预算实施统筹和协调。例如单独设立运营保障部门，该部门主要负责对全面预算管理工作负责，在部门中安排专业的人员，对预算数据进行汇总、分析，并且协调和组织各个部门的预算目标，针对一些指标变化能够影响实际情况的现象，提出一些具备可行性的建议。同时该部门需要负责对预算执行中存在的问题进行监督和纠正，保证企业管理人员能够及时发现问题，做好对应的预防措施。此外，企业还需要制定完整的奖惩相关机制，将预算作为标准，按照企业实际发展情况，严格地开展绩效考核工作，有效完善时候评价，对各个部门的实际执行结果实施考评[9]。

3.及时改变管理思路，保证全面预算管理合理

针对企业中开展的全面预算管理工作来说，确保全面预算管理工作的合理性、有效性和准确性，是确保全面预算工作发挥出应有作用、为企业获得更多经济利益的基础[10]。因此，在实际的工作中，需要及时改变以往的全面预算工作思路，从不同的角度对全面预算管理工作进行分析，通过制定对应的解决措施，提升管理工作的合理性和有效性。首先，企业需要制定出与企业实际发展情况相适应、与企业业务特点相符合的具体管理方法，这不仅是保证管理工作能够有效应用的一种重要方式，同时也是保证企业与行业发展形势相符的重要举措。一般情况下，基于商业地产企业的业务特点，在制定管理办法的过程中，可以遵循以下几个原则：一是将现金预算作为整个预算管理的中心内容，所有的工作都要围绕现金预算开展；二是需要出示企业实现利益最大化作为基本管理目标；三是需要将企业的目标成本作为管理工作基础；四是需要将企业中落实的营销措施作为管理手段；五是需要将滚动预算作为重要的预算编制方法。在编制预算时，需要将合理性、即时性和准确性作为原则落实在实际工作中，在次年年初以前将预算目标下达个各个部门中，便于企业准确开展全面预算管理工作，及时分析部门执行情况，发现问题并且解决问题。

4.规范企业预算调整，加强全面预算分析控制

商业地产企业受到市场环境、国家政策等各种外部因素的影响相对比较大，企业在实际的发展过程中，必须保持良好的警惕性，及时地掌握政策、环境变化，与企业的实际情况相结合，对预算情况进行调节，加强在全面预算方面的分析和控制工作。这样才能够避免企业受到外部环境、国家政策变化导致的损失，为企业实现持续、稳定的发展提供一定支持。加强全面预算管理，需要对企业中的预算调整进行有效规范，不能够随意地进行调整，这就要求企业在制定管理目标的过程中，必须考虑一些不确定因素可能会对管理工作造成的影响，合理对偏离区间进行控制，设置能够进行调整的风险预警点以及条件[11]。以此保证能够通过综合的分析，在达到调整条件后再对预算进行调整，避免预算调整存在一定的随意性。预算的实际执行过程中，需要实现全过程的成本控制，加强预算的审核工作，保证预算编制、执行、完成能够严格按照企业的流程进行，保证全面预算发挥应有作用，为企业实现更好发展提供支持[12]。

五、结语

全面预算管理是保证企业真正完成企业战略目标的一种重要工具，也是促使企业能够实现稳定、健康发展的重要方式。因此，企业需要建立起完善的全面预算相关管理体系，通过加强监督、规范监督、健全体制等方式，促使企业全面预算管理工作能够更加有效开展。这样不仅能够保证有效帮助企业规避风险，同时也可以帮助企业更加有效实现企业战略目标。