基于风险管理的房地产资金管理问题对策研究

徐鸿莹

（中兴发展有限公司，广东 深圳 518000）

经济的高速发展推动了我国经济结构的快速转型。房地产企业面对城乡一体化带来的新经济形势，要抓住进一步发展的机会，从内部着手，不断优化企业结构，增强企业的稳定性和持续运行能力，尤其要注重资金管理工作，重视资金筹集、资金使用以及资金回笼的能力，把握主动权，规避财务风险和金融风险，通过良好的资金管理以及控制能力，确保在激烈的竞争环境下实现企业的稳定持续发展。

一、我国房地产企业资金风险管理现状分析

（一）资金筹措难

房地产项目的运转需要大量的资金支撑。然而，很多房地产企业本身并不具备较强的资金运作能力，此时需要通过与外界协作共同完成资金筹措工作。在整个房地产业务流程中，资金筹措是资金链中的重要环节。我国大多数房地产企业，在资金筹措方面都有着共性特征。首先，面对资金缺口，房地产企业实际上能选择的筹资渠道较少，一般是向银行借贷或者自筹资金的方式，获得项目所需资金。但自筹资金数额有限，房地产企业无法通过这种单一的渠道满足项目资金运转需求。所以，房地产企业只能选择通过银行借贷满足资金需求，但是这种筹措资金方式的成本较大，会使房地产企业的资金链面临较大风险。过于偏重某一渠道的筹资模式，也会使银行受到该模式下的资金制约。

（二）资金运用率不高

房地产企业需要合理调控自身的资金利用率，以提升产能效率。房地产项目普遍需要较大数额的资金支持，如果缺乏对资金的有效运用，则会进一步加大房地产企业的资金投入，增加建设成本，影响企业其他环节的资金使用。房地产项目从最初的设计、建设到房产的全销售，整个周期较长，在房源未能完全售完之前，如房产的积压存货，都会降低房地产企业的速动比率。房地产企业在完成项目建设之后，需要快速地将货物变现，否则对于房地产企业来说，即将背负重大的资金链压力，而这种压力反过来也会降低房地产企业的偿债能力。如果偿债期结束时，房地产企业仍然无法偿还，偿债风险也会提升，同时房地产企业也要面临法律责任追究。

（三）资金回笼难

很多房地产企业都面临资金链的风险。如何快速回笼资金，降低财务风险，在很大程度上决定着房地产企业的经营和发展。一旦缺少资金支持，就会使房地产企业陷入进退两难的境地，房地产企业出现资金回笼难的原因主要有两点。

首先，房地产行业竞争愈发激烈，大量的房地产开发商涌入行业中，楼盘越建越多，房屋销售成了难题。对房地产市场大环境来说，只有解决了销售问题，才能降低资金回笼的难度。很多房地产企业都由于存货过多，无法变现而承受不了资金压力，陷入资金紧张以及资金链风险中。房地产项目的开发周期和销售周期往往跨度较大，一些大型房地产项目跨度的时间甚至超过一年，面对资金周转的周期问题，房地产企业不得不持续投入资金，对房产项目进行维护以及持续性的开发，而且项目建设的时间越长，资金回收的周期也会相应延长。其次，对于房地产内部管理来说，面对如此之长的资金链管理，涉及的人力成本也是较大的，管理难度也较高，一旦在过程中出现了不当的管理行为，则会让房地产资金链陷入风险。

（四）房地产贷款集中度管理的影响

2020年12月31日，央行和银保监会联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），对银行业金融机构涉房贷款提出了明确的总量集中度要求，进一步释放了从严调控房地产市场，促进房地产市场长期平稳健康发展的政策意图。

建立房地产调控长效机制和防范过热风险是政策出台的主要原因。从长期来看，包括房企融资“三条红线”、房产税稳妥推进以及此次的房地产贷款集中度管理在内的一系列房地产调控政策，都是建立房地产调控长效机制政策框架的重要组成部分。只有扎牢宏观调控政策框架，才能有效防范房地产市场“灰犀牛”风险。从短期来看，疫情之后为稳增长推出的一系列货币宽松政策，虽然意在托底实体经济，但客观上也为房地产市场营造了宽松的流动性环境，近期部分热点城市房价出现了加速上涨的趋势。

二、基于风险管理视角强化房地产资金管理的对策建议

（一）优化融资结构，提升融资能力

为了更好地应对来自外部内部的种种风险，房地产企业要能从自身情况出发，探寻更加多元的融资结构，优化现有的融资策略。首先，房地产企业要先运用科学的评估方法，根据不同项目的特征以及自身企业的承受能力，制定出资金使用规划，做好每一个环节的资金投入节奏，在此基础上再进行融资的评估以及计划，可以提高融资的科学性，避免资金出现闲置或者面对资金短缺的风险。在这方面，房地产企业要加强人员培训，聘用具有丰富项目操作经验以及融资经验的专业人才，制定出科学的方案，从源头上规避房地产资金风险问题的出现。其次，房地产企业要根据项目实际情况，尽可能多地对接更多样化的金融渠道，通过挖掘战略合作伙伴的方式，让房地产企业的融资成本降低。在融资结构上也一样，要不断朝向多元化的方向改进，这种融资策略的调整可以使房地产企业不再依赖于银行以及自筹资金这两种形式，融资效果也会更好。由于很多小型房地产企业融资能力较低，在面对银行等金融机构时，往往处于劣势地位。这样的小型企业，一方面更要寻找更加多元的融资方法，在银行等金融机构中以精确的融资计划以及良好的资信维护，作为赢取信任获得资金的手段。另一方面，也要根据自己的实际承受能力，寻找其他融资机会。

（二）强化资金运用，提升资金使用效率

对于房地产资金管理工作来说，从业人员要认识到资金风险存在于房地产整个项目流程中，从总体资金风险控制上看，在资金使用阶段，资金管理的风险最大，这和房地产企业的项目特征有关。房地产企业获取的资金主要会投放在项目的开发、维护和建设上，每一个环节的资金使用都要按照最初的规划执行，以帮助房地产企业做到详细的成本管控，而这种管控的思想正是风险管理的基本要求。

除了要对资金做出计划要求外，房地产企业也要配备专人对资金使用情况进行监督，以规避资金使用过程中可能出现的徇私舞弊等问题，降低该类执行风险。房地产企业要配备专人按照监督考核机制，对资金的使用进行全过程、多角度的独立监督以及考核，这也是提高房地产资金使用效率、避免资金闲置以及不当使用的有效保障。专人专业的负责能够及时对资金风险问题进行处理，提高了房地产资金风险管理的效率。

（三）创新营销方案，加速资金回笼

房地产行业的发展也在一定程度上造成了大量房源的积压，很多房地产企业都面临着售房难的问题。为了争取更好的销售结果，房地产企业要创新营销方式，让营销帮助房产企业销售目标的实现。当今的房地产营销环境已经不再是原本的卖方市场，所以相应的营销方案也要走出简单营销的思路，通过增强和买房者之间的互动，解决其所需，提升房地产企业在消费者心中的地位以及品牌形象。在制定房地产项目营销方案时，为了提升营销的针对性，房地产企业要先获取客户的内心诉求，掌握好定价的艺术，在既能满足客户需求，又能实现经济效益的前提下，制定出更加多元丰富的价格体系，吸引购房者的购买欲望，既满足购房者的需求，也能实现资金回笼的速度与量的平衡。对此，房地产企业要加强对消费者的消费行为调研，找好着力点，将其作为创作为创新营销方式的根基。国家在提出限购以及限价房市的政策之后，可以发现房地产市场中不仅仅是房产的价格出现了变化，也出现了很多非市场因素以及各方博弈的问题，所以房地产企业在市场营销以及资金回笼问题的处理上要愈发谨慎，避免由于盲目定价而让房地产企业进入另一个层面的资金风险困境中，得不偿失。

（四）适应管理要求，降低房地产贷款集中度管理要求的影响

为避免短时间内大幅压降房地产相关贷款可能引发的系统性风险，监管部门也为银行整改提供了较长的过渡期和一定的弹性政策。在具体政策执行方面，根据相关通知要求，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，适应通知中第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理的要求，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

三、结语

综上所述，房地产企业要加强自身的风险管理能力，立足于长远，通过有效的措施提升风险抵抗能力。新时期房地产企业面临的挑战众多，企业要根据自身实际情况，走创新发展之路，拓展筹资渠道，优化房地产企业的负债率，紧跟形势的变化，探寻多元发展的新路径，合理运用财务杠杆，采用创新营销方式。同时，企业自身也要加强资金管理能力，通过优化营销、规范管理细节等方式，为房地产企业注入更强的竞争力，在激烈的市场竞争环境中，奠定扎实发展基础，迎接新的挑战。