如何通过财务分析有效指导物业企业经营决策

李 静

（新中物业管理（中国）有限公司天津分公司，天津 300204）

随着我国经济的不断深入发展，对财务分析的要求越来越高。企业决策非常重要，关系企业的未来发展乃至生存。财务分析可以为企业决策提供有价值的参考信息，从而帮助管理层做出正确的经营决策。但目前企业并没有利用好财务分析为企业决策提供有价值的信息，或者虽然提供了有价值的信息，但仍然存在很多问题，因此，本文要研究的问题是：如何通过财务分析有效地指导物业企业的经营决策。

一、财务分析的内容及方法

财务分析是以会计、报表等相关数据为基础，运用一系列特殊的技术分析和方法，对企业的盈利能力、经营能力和成长能力等进行分析和评价的一种经济管理活动，其为投资者、债权人、经营者和其他利益相关者提供准确的信息或依据，以对企业的过去、现状及未来进行了解、评价及预测，并依此做出正确的经营决策。

物业企业财务分析主要目的是分析物业经营、房屋设施维护保养、综合服务等业务活动在经济效果方面的有关情况，即利用会计、统计、业务核算、计划等有关资料，对一定期间的经济活动过程及其结果进行比较，运用分析对比的方法，找出存在的问题及原因，并采取措施，挖掘内部潜力和提高经营管理水平。

按照分析对象的范围分类，可分为全面分析、部门分析和专题分析。按时间分类，可分为定期分析、日常分析和临时分析。根据分析目的的不同，可分为总结分析、控制分析和预测分析。

财务分析方法包括比较分析法、因子替代法、平均分析法和平衡分析法。比较分析法是以对比相关经济指标数据，并进行差异分析或趋势分析的一种分析方法。要素替代法，是根据因素之间的内在依存关系，依次测定各因素变动对经济指标差异影响的一种分析方法。连环替代法的主要作用，在于分析计算综合经济指标变动的原因及其各因素的影响程度。平均分析法以平均数体现经济事件平均的水平。平衡分析原则是根据平衡与协调的原则，对收入与支出、贷款、生产与销售等之间的关系进行比较分析。

二、财务分析在公司经营决策中的作用

企业经营决策是企业分析、研究、比较关系企业全局的重大问题，选择最佳方案之一，按照科学的程序和方法组织实施，以达到一定目标的过程。企业决策的主要内容包括：人事方面、生产方面、销售方面、财务方面等。财务分析在企业经营决策中的作用表现在以下几个方面：

1.为经营决策奠定基础

众所周知，不同行业的企业有着不同的特点。同一行业的不同企业的发展，因能力和市场地位不同而有所不同。在这方面，企业应当寻求长期发展，而不仅仅是以市场经济的发展趋势为基础，还要结合自身的发展规律和能力，也不应使企业在经营决策中落后于现实，并对现在和未来有深刻的了解。财务分析可以让企业审视过去，它不仅通过各种财务指标综合总结过去的事件，而且还能有效地查明过去的客观问题和风险隐患。同时，财务分析也可以使决策者充分了解企业的现状和未来发展趋势。决策者在充分了解企业过去、现在和未来的基础上做出的决策，将更加符合企业自身情况，具有更高的准确性。因此，财务分析可以为企业的经营决策奠定基础。

2.有助于财务决策

因为高质量的财务分析结果使决策者能够更准确地监测企业的状况，从而在财务决策过程中更准确地监测其异常情况。再者，由于企业财务分析的高水平，可以合理地提前规划财务管理改革或资金转移。高水平的财务分析也意味着企业具有很高的财务运行预测能力，以及应对突发事件的能力。企业可通过短期银行贷款、售后回租等方式获得短期资金，以应对行业突发性的财务问题。

3.有利于评价企业目前的财务决策结果

大多数企业使用全套财务指标进行财务分析，而不同的财务指标反映不同的财务信息。例如，财务分析主要反映企业支付能力的流动性和流动率，而资产周转率是从资产中获利的能力。因此，财务分析指标系统可以反映整个企业的财务状况。因此，良好的财务分析大大有助于评估企业的财务决定。企业目前的财务状况在很大程度上是由于过去的公司政策和市场的总体作用。如果市场驱动的财务状况变化得到纠正，财务决策的结果可以直接反映出来。

三、物业企业经营决策存在的问题

财务分析应侧重于成本分析，特别是管理成本与人工成本的比较分析。在全面成本控制理念的前提下，为人力资源的有效整合和合理配置，进一步挖掘员工潜能，构建完善的财务监督体系，实现成本和费用的有效控制提供了有价值的参考。

1.企业管理者不重视财务分析

目前，很多企业管理者不重视财务分析工作，甚至根本就没有财务分析工作。这主要源于企业负责人不懂财务，且不重视财务工作。人们很容易认为，财务工作只是一个简单的会计工作，与企业的经营管理无关。

2.财务人员缺乏专业技术分析能力

目前，部分企业财务人员缺乏专业技术分析能力，包括对财务分析的作用认识不足，缺少对财务分析的重视程度，财务信息获取能力不足，综合素质不足，忽视现金流量分析的重要性；在技术层面，对数据或信息的依赖有限，分析方法和分析对象比较简单，且在应用上层次上，结论没有得到重视，或被片面地评价和运用，缺乏对同行业的横向比较分析。

3.财务部门对财务分析的作用认识不足

目前，企业财务部门对财务分析在企业决策中的重要作用认识不足，对会计的重视程度超过了财务分析。大量的时间和精力花在了学习新标准、新制度、调整会计制度和会计信息系统上，对财务分析的重视程度不高，使财务分析不能为企业决策提供有效、准确、真实、合理的财务信息。

岗位设置缺失。没有专人负责财务分析工作，岗位设置缺失，导致财务分析工作无法落实。

4.忽视非财务指标的影响

除了量化的财务指标外，还有很多影响企业经营管理的非财务指标。财务分析的结果并不是与非财务因素相结合得出最终的分析结论。由于缺乏非财务因素，财务分析所提供的信息具有局限性，甚至不准确，严重时甚至导致决策失误。

四、运用财务分析指导物业企业经营决策的对策

1.加强对财务分析的重视

在做好财务工作的基础上，做好与企业管理者对财务分析工作的汇报和沟通，使管理者认识到财务分析工作的重要性和决策在企业经营管理中的作用。并能更好地配合和支持财务分析工作，更好地发挥财务分析在企业决策中的作用。同时必须为企业管理者提供能够理解、放心、安心、有质、有量的财务分析信息。

2.提高财务人员的专业技能和分析能力

首先，企业管理者应重视财务人员的专业培训。财务部负责人应定期（每年）制定相关培训计划，邀请专家为企业培训，或派人进行相关培训。及时学习掌握国家最新财税政策法规，特别是使企业及时享受国家有关财税优惠政策，真正发挥财务分析在企业经营管理中的作用。其次，根据企业的性质，对财务流程进行梳理，整理财务制度，定期修订完善。随着经济的发展和国家财税政策的要求，根据行业特点，及时梳理财政部门的相关制度，并不断修订完善。

3.充分发挥财务分析在企业决策中的作用

物业企业应分析物业管理、服务和管理全过程的各个环节。对每个物业服务项目进行预测，编制项目预算，以确定预算成本。随时注意预算执行情况，实际成本费用与预算成本费用的差异原因，应逐条分析，并对重点问题进行分析说明，对内部组织、各项任务或项目、前后进行分析比较，观察影响成本的主要因素的变化和发展趋势。

对于各种成本费用实际支出情况，要根据所承担的项目或部门上报预算的情况，在预算成本费用范围内合理控制。

分析物业管理服务收入及相关物业的其他收入，物业企业的资金主要来源于物业管理服务收入。要掌握每月（季、年）物业服务收入的完成情况，需要经常分析影响物业管理服务收入的因素，并结合物业服务具体业务情况，研究具体的回收措施。

对预算、决算进行对比分析。根据预算与实际执行情况，分析产生差异的具体原因。如：人工费用、业务费用的差异原因，根据具体物业服务情况进行分析。

4.重视非财务指标对财务分析的影响

第一，分析劳动力成本的占用是否符合各项目的定额标准，是否存在劳动力实际发生的成本超出物业合同以及预算人工费用的情况。一般来说，我们可以从员工各岗位工资标准、社保及公积金每年浮动情况，夜班津贴发放情况及工作效率等方面分析具体原因，找出在人力资源薪酬管理制度的建立完善、社会用工扶持政策的相应情况等方面存在的问题，并及时修订、完善和响应。第二，分析物资管理的主要环节。从材料运输和采购入手，分析采购环节是否符合规定要求，采购供应商资质是否完备，服务品质是否能够满足要求。第三，分析旋转门、电梯、空调、电力设备、给排水系统、照明系统等设施设备的使用及维保情况。从设备型号、使用情况、维护保养情况等方面，重点分析设备的使用情况及维保情况，以节约能耗，延长其使用寿命。完善相关工程设备管理制度，把工程设备的成本费用损失降到最低。