房地产企业所得税税务筹划的财务运用

叶 琨

（云南保晟房地产开发有限公司，云南 昆明 650000）

房地产企业主要从事地产的开发、运营管理及销售活动。在目前房地产行业收缩、国家宏观政策调控等背景下，帮助房地产企业节税，提升其税收利润，具有重大意义。相对于生产企业而言，房地产企业的经济活动是基于房地产展开的，在开发过程中具有很多环节，且开发周期往往较长，所需投入资金极大，财务的核算也非常繁琐。因此，以房地产自身经营特征，科学地、有计划地、有针对性地展开房地产企业所得税的税务筹划，对其整个经营战略目标的实现具有重大意义。

一、房地产企业所得税税务筹划概念及特点

（一）概念

所谓企业所得税，是国家对企业利润分配的调控方式，是对境内企业生产、经营活动所得征税按一定比例征收的税款。企业享受着国家市场资源，从事盈利性质的经营活动，理应缴纳相应的税款。而房地产企业所得税是针对房地产企业的企业所得税。房地产企业所得税的税务筹划，是指在遵守国家法律法规的前提下，根据自身的经营状况，合理规划自身的纳税方案，科学筹划企业在生产投资、经营管理方面的税收策略，以达到提升企业税收利润目的的筹划。对于房地产企业而言，进行税务筹划是遵守国家法律法规、实现最大获利的重要内容。

（二）特点

1.没有税负转嫁问题

房地产企业所得税就是一种对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于房地产企业所得税而言，针对的是企业所得的收入，纳税与负税的主体是明确的，不允许出现而且也不会出现税负转嫁方面的问题。在实际经营过程中，很多房地产企业通过分立项目转移收入或增加成本来调控利润，以节省企业所得税，这无形中也给企业埋下税收隐患。

2.充分体现按能负担

房地产企业所得税是以净所得作为征税依据的一种税种，对于其所得税的应缴税额而言，计算方式为按照应纳税所得额与适用税率的乘积，并扣除减免及抵免税额计算而得，因此，所得税具有明显的按能负担特征。在计算过程中，各项指标都有明确计算规定，企业应遵循相应的会计处理，正确核算企业所得税。

3.所得税的弹性较高

房地产企业所得税与其实际收入所得之间有着密切的联系，通常而言，房地产行业属于资金密集型的行业，且房地产开发企业具有投资时间长、所需资金量大的特征，其相对应的税基与税额往往也较高。因此，房地产企业所得税具有一定的弹性，与其具体的经营情况与盈利情况有着直接关系，在经营过程中，如能做好事前规划，成本控制得当，会为企业带来税收红利。

二、房地产企业所得税税务筹划的意义及步骤

（一）意义

对于房地产企业来说，由于近年来市场环境的变化，宏观政策的调控，利润空间越来越小，而税收又是房地产企业支出中的大头，因此，如何做好企业所得税筹划，合理控制成本，对房地产企业发展具有很大的现实意义。

1.有助于提升企业内部管理

房地产企业在进行所得税筹划时，往往会对多方面的因素进行综合考虑，包括企业所得税的特点、比例、金额，还包括企业当前经营战略、运用模式、收益情况等，这些因素都对企业所得税有所影响，所以合理进行所得税的税务筹划，企业必然会对这些因素进行综合优化，此过程中极有可能发现内部不足并加以改善，以此将有助于提升内部管理水平，推动企业更长远的发展。

2.有利于增加企业经济效益

一方面，在市场经济不断发展与房地产企业不断兴起的背景下，企业的竞争越来越激烈，当企业收入增长和企业成本无法再调整时，企业的收益将达到上限，税务筹划将成为企业利润增加的主要来源。另一方面，货币会随着时间的推移实现增值，企业可以通过适当延迟缴税的方式，通过中间的时间差，能够利用这笔资金来牟取更多的利润。

3.符合国家税收规定

房地产企业必须遵守国家相关法律法规缴纳企业所得税，在税收策略方面并没有可盈利的空间，因此需要通过税务筹划，提升税务利润，从而达到盈利的目的。基于此，企业务必履行国家纳税义务、遵守纳税相关法律法规，并根据企业自身经营情况，制定开发策略、销售策略及经营策略，最大限度地降低税收金额。合法避税，是既符合国家税收规定、又有利于企业盈利的最佳形式。

4.提升企业社会声誉

国内房地产市场竞争尤为激烈，房地产企业在展开产品竞争与服务竞争的同时，还需要注重社会声誉方面的竞争。因为企业的社会声誉有助于吸引潜在顾客，并且稳定客源。房地产企业提升社会声誉需要方方面面的积累，税务筹划也是其中的一方面。通过税务筹划实现合理避税，不仅能够为国家经济做出一定贡献，更有助于赢得大众的认可，以此能为企业发展提供强大保障。

（二）步骤

房地产企业所得税税务筹划的步骤比较多，就重点而说，一是需要熟悉税务相关法律法规及政策导向，了解合法纳税、避税的含义，并在此基础上进行税务筹划；二是要结合房地产企业的基本情况，合理、合法地进行税务筹划以降低企业税负。尽管房地产企业所得税税务筹划的步骤看似简单，但是在具体税务筹划过程中涉及的因素较多，要做到全面也并不容易，所以需要税务筹划人员不断提升业务能力，以做出最利于企业的税务筹划方案。

三、房地产企业所得税税务筹划的财务运用

（一）对收入的筹划

目前，预售是我国房地产企业销售房产的主要方式，企业所得税的计算方式为根据当期预收款金额按毛利率计算所得，所以在房产预售期并不能通过税务筹划获取太多盈利空间，对此，企业可以适当利用前期闲置资金展开免税项目，而在房地产建设后期，可以根据实际销售情况推迟竣工备案时间与确认收入时间，或者通过分期结转收入的形式，尽可能地推迟纳税时间，因为房地产企业一旦实现结转必然会产生所得税收入，通过延迟结转的形式将可能为企业争取较大的时间价值与经济利润。

（二）对成本的筹划

房地产企业具有开发周期长的特点，前期会产生一些报批报建的成本，后期则产生施工成本与工程成本，企业需高度关注项目成本竣工决算，因为及时进行项目结算并开具合规合法的发票，能够避免因结算不及时、发票不到位等无法结转成本现象的发生，同时竣工结算收入产生的成本金额较大，对此进行税务筹划将为房地产企业纳税提供良好的调增机会。

（三）对扣除项目的税收筹划

一是房地产企业可以合理规划允许扣除项目费用的分配。在日常经营过程中，注重实时调整人员费用、业务宣传费用、招待费用等，以增大前期扣除费用的金额，达到降低前期纳税金额的目的。

二是房地产企业需要充分利用预提费用展开税务筹划。房地产企业的性质决定部分费用无法及时支付，因此有必要通过预提费用的方式，尽可能地减少当期企业所得税的缴纳金额。需要注意的是，企业需要在汇算清缴企业所得税时及时支付，否则预提费用将会形成末期余额，给企业造成不必要的经济损失。

三是提前预测土地增值税并展开税务筹划。企业可以根据房产类型提前预测土地增值税，在竣工前筹划地下成本、地上成本分摊、公共配套分摊方式，计算出不同分摊方式下应缴纳的土地增值税税额，选取最利于企业的成本分摊方式，并根据情况预期土地增值税，以达到有效降低企业所得税的目的。

四是合理运用财务杠杆原理。房地产企业占用资金较大，对此，企业可以考虑通过融资借款的方式进行税务筹划，通过融资节约自有成本占用时间，并利用自有成本展开其他项目的投资或理财，同时融资借款利息费可以提前扣除，这在某种程度上增加了企业成本，减少了企业所得税的缴纳金额。

四、结语

房地产企业所得税是其财务活动的重要组成部分，特别是在当前房地产企业竞争尤为激烈、税收法律法规政策把控越来越严重的背景下，企业所得税的税务筹划越来越重要。通过合理、合法的手段进行税务筹划，将有效降低企业的税收成本，为企业带来更多的盈利空间和发展空间。