物业企业资金管理存在的问题及措施建议

黄 卉

（华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司，江苏 无锡 214000）

物业行业属于新型快速发展行业，已经形成公司化运作、品牌化管理，成为房产消费的重要组成部分。面对良好的市场前景，中高端物业更侧重于物业管理服务的开发和创新，提供多元化物业服务，提供互联网合作模式，并通过并购和联营扩大管理规模，资本已经成为促进行业提整合、创新发展的重要驱动力。充足营运资金是企业正常运转的基本保证，是企业长远发展的必要前提。

一、物业企业资金管理的重要性

物业企业的资金管理是指资金运作的管理，包括投资活动，筹资活动，资金日常运营。物业公司的资金管理是财务管理的重点，加强资金管理对保障公司持续发展，提升核心竞争力，提高经营决策准确性，防范财务风险具有积极作用。

1.保障公司持续发展

公司的各项经营活动都会产生资金流入和流出。通过资金管理，可实现资金平衡，防范支付风险，保障良好的偿付能力，保障公司持续发展。

2.提升核心竞争力

运营资金充足，反映企业经营情况良好，盈利能力强。通过资金管理，帮助企业增加风险抵御能力，使企业取得更多利益回报，形成良性循环。

3.提高经营决策准确性

利润表是权责发生制，现金流是收付实现制，体现可支配资金。通过加强资金管理，进行成本控制，可以更加准确地制定经营决策。

4.防范财务风险

加强资金管理，不断降低企业财务风险，促使业务部门按照财务部制定的资金核算流程处理经济业务，保证资金的安全、高效使用，避免个别工作人员侵占企业资金，同时警示非法行为，降低工作人员违法的几率。

二、物业企业资金管理存在的问题

1.住宅物业经营利润低，资金周转率不高

第一，住宅物业经营利润低。住宅物业承包方式多为包干制，因部分地区存在政府限价及空置房减免政策，导致项目经营亏损或毛利率偏低。

第二，应收账款账龄长，欠费金额大。物业经营内容为公共部位物业服务，服务对象为全体业主，物业费收缴率低的主要原因为业主法律意识淡薄、房屋投资转让、房屋质量问题、物业服务质量、邻里纠纷、公共配套等等。另外，物业费能否及时收缴很大程度上取决于业主的交费习惯，多数业主选择年底交费，而不太愿意接受预交，给物业企业带来资金负担。

第三，各种代垫款项不能及时收回。例如，物业公司代收代付公共能源费；因当地政策限制，已售房业主水电表不能及时过户，物业通过原始的人工抄表方式分摊结算水电费；由于申请大修资金签字手续复杂，程序较慢，物业公司对涉及重大安全的维修进行垫资支付，增加物业公司的资金占用，且有无法收回的资金风险。

第四，主要成本具有及时支付要求。物业公司为劳动密集型企业，人工费及能源费为主要成本，其中人工费占比50%以上，且呈自然上升趋势。公共能源费占比10%以上，二者均为固定成本，需要及时支付。

2.管理层对资金管理重视程度不足

管理层未能充分了解资金管理对公司运营的作用，特别是中小规模物业企业的管理层，对资金管理重视度不足。一方面，思想上不重视，认为资金管理只是财务一个部门的事，或是财务人员的事，并没有从整个公司层面重视；另一方面，管理层以个人意志为前提，资金收付随意性较大，无计划性和预见性。

3.资金管理制度不完善，资金预算管理不规范

为了确保企业资金安全、高效使用，企业应在内部建立起完善的预算管理体系。强化资金预算管理可以帮助企业合理地规划企业资金的走向，发掘企业降低经营成本的途径，为企业扩大再生产提供资金保障。同时，要对每个阶段资金收入与资金支出的数额进行比较，分析影响资金浮动的因素，并对下一阶段资金的收入与支出情况进行预测。虽然企业将每年制定的经营计划全面渗透于资金预算板块中，但忽视了资金预算方案的有效执行，最终影响了资金预算管理作用的发挥。

4.固定资产价值不高，筹资能力不足

物业公司由于投资资本金较少，也没有价值较高的固定资产，一旦发生资金紧张，对外融资难度较大且融资费用较高。目前，我国现有物业公司多为中小规模企业，资金来源途径狭窄，使用资金有限，加上业务规模小，向银行贷款融资也存在阻碍，物业公司难以获得信用担保，向银行贷款困难。

5.投资渠道有限，投资水平不高

因物业公司规模限制，多数中小物业公司存在投资业务短板，投资渠道有限，没有专业的投资队伍，没有专业的市场调研，投资科学度低，导致投资方向错误，不但不能获得预期的投资回报，更有甚者长期亏损，资金占用大，影响整个公司现金流。

三、加强物业企业资金管理的措施和建议

1.建立和完善资金管理制度

资金管理制度是财务管理的核心内容，只有建立和完善资金管理制度，才能满足企业生产经营过程中对资金的需求，保证资金安全完整和高效运行，提高资金的使用效益。物业企业可根据《财务管理规定》与《现金管理工作指引》制订《资金管理规定》，明确部门职责，并对库存现金管理、备用金管理、单位结算卡管理、银行账户及第三方结算工具管理、银行付款及支付安全管理、资金集中支付管理、专项资金管理、盈余资金理财管理、现金预算管理等方面进行规范。建立和完善资金管理制度，在于防范现金管理风险，进一步提高资金使用效率。

2.强化资金预算和执行控制

加强资金预算管理，公司财务部按年按月编制资金预算，各项目、各部门按月编制资金计划，以收定支，量入为出。财务部应根据资金计划，全面统筹和合理使用资金，认真履行付款职责，减少无计划付款，控制紧急支付金额和频次。同时，对各项目、各部门的资金计划执行情况进行业绩评价，通过绩效指标考核各项目资金预算偏差率，将公司整体资金偏差率控制在5%～10%的区间。

3.加强资金内部控制和内部监督

物业企业资金内部控制主要体现在现金管理，银行账户及支付安全管理，财务印鉴管理，借款管理等方面。通过制度、流程、不相容岗位进行规范和控制，减少工作人员贪污舞弊、侵占公司财产现象发生，防范财务风险。在现金管理方面，推广无现金收费模式，严禁员工用个人账户收费，严禁挪用公款，规定库存现金限额，现金按日盘点；在银行账户及支付安全管理方面，严格执行银行账户管理制度（银行开户、变更、注销审批），坚持银行日记账及银行余额核对，银行分级授权与手签支付功能，在支付方面采用支付通道，实行分级授权审批制度，“三重一大”事项实行集体联签制度；在印鉴管理方面，按岗位不相容职责分人保管财务印鉴，使用印鉴须进行用章审批和登记；在备用金管理方面，严格规定临时借款和周转备用金的用途、借款时间和借款金额，不得拆分借款回避审批，不得套用借款用作个人用途。

4.加强运营资金管理，提升企业经营能力

（1）提高经营收入

物业经营应适当调整包干制和酬金制比例，争取物业费市场定价。提高物业费收缴率，及时与开发公司结算未售房物业费和案场费。依托社区资源，积极开展多种经营业务。物业企业应积极开发新市场，发展城市物业合作模式，扩大业务外包，通过充分的市场调研、项目测算，接盘优质项目，获取较高的经营利润。

（2）加强成本控制

通过行业对标，优化配置岗位，提高人均效能。做好公共能源管理，准确计量水电能耗，杜绝跑冒滴漏，在满足基本设备运行的前提下，做好节能措施，降低公区能耗。规范招采管理，通过三方比价严格控制采购成本。加强物资管理，合理控制库存，按需采购，减少库存积压。

（3）提高资金周转率

制订物业费催收制度，通过绩效考核提高收缴率和清欠率，提高物业费预交率。加强各种代垫款项催收。安排专人跟进大修资金使用和结算。通过合同审批，控制采购付款方式和付款期限，增加履约保证金和质保金，对工程合同严格按工程验收结果支付进度款，减少预付款等。

5.合理规划，提高投资收益

在物业经营盈利能力良好的前提下，结合物业公司中长期资金规划，与合作银行签订协定存款协议或进行国债投资，提高闲置资金收益。公司理财应以保证资金安全为首要前提，以保本类或银行出具保本承诺函的理财产品为主。此外，由于非业主增值服务收益在经营业务板块中提升明显，物业公司可通过投资关联公司的房地产获得高额收益，或通过并购、收购中小物业公司，实现快速扩张，形成规模效应。

6.资金集中管理，扩大融资能力

物业企业应保证充足的资金储备，在确保企业正常运营的前提下进行企业拆借或股东融资。同时，物业企业应不断提升经营规模和经营能力，提高企业信用，与银行保持良好的合作关系，争取银行贷款。集团连锁物业公司可利用资金池系统对各分公司资金进行归集和分配，满足内部融资需求，同时降低融资费率。此外，集团连锁物业企业在良好的运营支持的前提下，统一筹划IPO上市，通过资金杠杆作用，取得更高的经营收益，实现企业长远发展目标。